Ένα κρίσιμο βήμα προς την κατεύθυνση της ολοκλήρωσης του …σίριαλ με τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) προκειμένου να επανεκκινήσει η οικοδομική δραστηριότητα, έγινε τη Δευτέρα (13/10) με την ανακοίνωση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που άναψε το πράσινο φως στο προσχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο είχε αποστείλει προς έγκριση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το περασμένο καλοκαίρι.

Η γνωμοδότηση 135/2025 του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ ανοίγει πλέον τον δρόμο για την προώθηση του ΠΔ σε μία πρώτη απόπειρα εξομάλυνσης του τεράστιου κενού που είχε δημιουργηθεί μετά τις ακυρώσεις οικοδομικών αδειών λόγω της κατάργησης των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ.

Το κείμενο της γνωμοδότησης αναμένεται να δοθεί στη δημοσιότητα το επόμενο διάστημα, ενώ εκτιμάται ότι έως τα τέλη Οκτωβρίου θα έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία κατάρτισης του νέου Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) για τις οικοδομικές άδειες που επηρεάζονται από τις ακυρώσεις του ΝΟΚ, ώστε να προωθηθεί προς υπογραφή από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και να τεθεί σε ισχύ.

Θα ακολουθήσει εντός του 2026 – όπως επισημαίνουν πηγές με γνώση της κατάστασης – ένας καινούριος ΝΟΚ απλοποιημένος και εφαρμόσιμος, ο οποίος αναμένεται να καταρτιστεί σε μία κοινή νομοθετική ρύθμιση για τη μεταφορά των Πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο.

Σε ό,τι αφορά το ΠΔ, σύμφωνα με το ΣτΕ, το εν λόγω σχέδιο κρίνεται σύμφωνο με τις αποφάσεις της Ολομέλειας, οι οποίες είχαν ακυρώσει οριζόντια εφαρμοζόμενα μπόνους δόμησης. Το Δικαστήριο έκρινε ότι το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) είναι νόμιμο και συνταγματικό, αποδεχόμενο τη λογική της περιβαλλοντικής αντιστάθμισης.

Ωστόσο, φέρεται να διατυπώθηκε σημαντική παρατήρηση προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος: Κατά την εφαρμογή του σχεδίου ανά Δήμο, θα πρέπει να εξετάζεται και να τεκμηριώνεται αν απαιτείται Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), ανάλογα με τα τοπικά χαρακτηριστικά και τη φύση των παρεμβάσεων.

Προέλεγχος πολεοδομικών στοιχείων πριν την έκδοση των αδειών

Κατά τις ίδιες πηγές, η γνωμοδότηση του Ε΄ Τμήματος προβλέπει ότι, πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας, θα απαιτείται προέλεγχος των πολεοδομικών στοιχείων. Παράλληλα, ορίζονται ρητά:

• Το ποσό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Υπενθυμίζεται ότι βάσει του προσχεδίου του ΠΔ, το οποίο δεν έχει αποσαφηνιστεί ακόμα εάν θα έχει αλλαγές, το ύψος το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδύναμου θα αντιστοιχεί στο 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών για νόμιμες άδειες που ακυρώθηκαν ή προσβλήθηκαν και στο 15% για ακίνητα που αιτούνται χρηματοδότηση μέσω ΕΣΠΑ ή Ταμείου Ανάκαμψης. Η αξία θα προκύπτει από το γινόμενο των πρόσθετων τ.μ. επί την τιμή ζώνης της 11ης Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία δημοσίευσης της κρίσιμης απόφασης του ΣτΕ για τον ΝΟΚ.
• Η διαδικασία καταβολής.
• Οι υπόχρεοι ιδιοκτήτες ή επενδυτές.

Τα έσοδα από το ισοδύναμο θα καταβάλλονται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθενται αποκλειστικά για έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης στον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Το σχέδιο ΠΔ όριζε επίσης ποιες εργασίες σηματοδοτούν έναρξη των οικοδομικών εργασιών αναφέροντας συγκεκριμένα:

• Τις χωματουργικές εργασίες για την ανέγερση κτίσματος ή σε περίπτωση προσθήκης που δεν απαιτεί εκσκαφή, οι εργασίες σκυροδέτησης. Ο χρόνος διεξαγωγής των εργασιών αυτών αποδεικνύεται με τη γνωστοποίηση έναρξης στις Αρχές, με αεροφωτογραφίες, με συμβάσεις ή άλλα αποδεικτικά έγγραφα.
• Τις κατεδαφίσεις προϋπαρχόντων ακινήτων εφόσον αυτές έγιναν μετά την 11η Ιουνίου 2024.
• Τις αρχαιολογικές εργασίες στο πλαίσιο της υφιστάμενης οικοδομικής άδειας υπό την προϋπόθεση ότι διενεργήθηκαν μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024.

Δημιουργία και αναβάθμιση πράσινων κοινόχρηστων χώρων

Ορίζει επίσης ρητά τα αντισταθμιστικά μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, τα οποία εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας με εξαίρεση την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου η εφαρμογή γίνεται σε επίπεδο δήμου.

Τα προβλεπόμενα μέτρα για την αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος περιλαμβάνουν:

• Απόκτηση ακινήτων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, αναλογικά με την υπέρβαση δόμησης.
• Διαμόρφωση και αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων.
• Δημιουργία και ενίσχυση πράσινων υποδομών.
• Κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κατασκευών.
• Ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες ή προστατευόμενες περιοχές.
• Χρηματοδότηση δράσεων για «έξυπνες» και κλιματικά ουδέτερες πόλεις.
• Απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων από ΟΤΑ.
• Καθαρισμός και ανάδειξη ρεμάτων.
• Δημιουργία νέων χώρων πρασίνου.

Επιπλέον εξειδικεύεται η διαδικασία για τη σύνταξη και την έγκριση των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), με πρόβλεψη για τους αρμόδιους φορείς εκπόνησης και εφαρμογής, και τη χρηματοδότησή τους, είτε από δημόσιους πόρους, είτε από τα έσοδα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Εν τω μεταξύ τις προηγούμενες ημέρες είχε εκδοθεί και εγκύκλιος του Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού, Ευθύμιου Μπακογιάννη, με την οποία ζητεί από τις ΥΔΟΜ να προτεραιοποιήσουν την αναθεώρηση των αδειών που περιλαμβάνουν αμφισβητούμενα μπόνους (πατάρια, πισίνες, φυτεμένα δώματα), με καταληκτική ημερομηνία την 16η Νοεμβρίου 2025. Μετά την ημερομηνία αυτή, όσες άδειες δεν έχουν τροποποιηθεί θα ακυρωθούν, με οριστική απώλεια του δικαιώματος δόμησης.

Ανοιχτό το ενδεχόμενο προσφυγής από τους δήμους

Την ίδια στιγμή στάση αναμονής τηρούν οι δήμαρχοι που είχαν πρωτοστατήσει κατά των κινήτρων του ΝΟΚ επισημαίνοντας ότι μέχρι να δουν το τελικό κείμενο του ΠΔ, παραμένει ανοιχτό το ζήτημα πιθανής προσφυγής για ακύρωσή του.

Να σημειωθεί ότι η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί με τον ΝΟΚ είχε σοβαρό αποτύπωμα στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα η οποία βάσει των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, είχε σημειώσει μείωση 26,4% στον αριθμό των εκδοθεισών αδειών, μείωση 40,6% στην επιφάνεια, αλλά και μείωση κατά 32,8% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024.