H ασύμμετρη σχέση εισοδημάτων – τιμών και η ξέφρενη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων καθιστούν πραγματική πολυτέλεια για ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά την αγορά κατοικίας και την προσιτή στέγη.

Σε ανάλυσή της η BluPeak Estate Analytics εντοπίζει στην δραματική ασσυμετρία μεταξύ εισοδημάτων και τιμών τη «ρίζα» του προβλήματος. Ενώ τα εισοδήματα των νοικοκυριών ενισχύθηκαν οριακά κατά 6% την περίοδο 2019-2025, τα ενοίκια εκτοξεύτηκαν κατά 24% και οι τιμές πώλησης κατά 30%. Αυτό το χάσμα έχει σοβαρές συνέπειες, καθώς οι πιο ευάλωτες ομάδες δαπανούν πλέον έως και το 60% του μηνιαίου τους εισοδήματος μόνο για το ενοίκιο, μια συνθήκη που καθιστά αδύνατη την αξιοπρεπή διαβίωση.

Ένας βασικός παράγοντας που επιδεινώνει την κρίση είναι η ανεξέλεγκτη επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σε τουριστικά κέντρα όπως η Αθήνα, η κατάσταση είναι ιδιαίτερα σοβαρή. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δεύτερου τριμήνου του 2025, τα ζητούμενα ενοίκια κατέγραψαν νέα άνοδο 7,2%, ενώ ο αριθμός των ενεργών καταχωρίσεων για βραχυχρόνια μίσθωση ξεπερνά τις 15.400. Το γεγονός αυτό αφαιρεί κρίσιμο οικιστικό απόθεμα από τη μακροχρόνια αγορά, διαταράσσοντας την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.

Η παρούσα κατάσταση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με αποσπασματικά μέτρα. Απαιτούνται δομικές αλλαγές και ένα ολοκληρωμένο σχέδιο που θα συνδυάζει ρυθμιστικές παρεμβάσεις, κίνητρα και καινοτόμες λύσεις.

• Ρύθμιση της Αγοράς: Μια άμεση παρέμβαση θα ήταν η επιβολή ανώτατου ορίου (cap) στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές όπου η αναλογία τους προς το σύνολο των κατοικιών ξεπερνά το 10%. Αυτό το μέτρο, με περιοδική επανεξέταση, θα μπορούσε να οδηγήσει σε σταδιακή επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, με δυνατότητα αποκλιμάκωσης των ενοικίων κατά 2% έως 5% μέσα σε έναν χρόνο.
• Κίνητρα για τους Ιδιοκτήτες: Για να ενθαρρυνθεί η διάθεση περισσότερων ακινήτων, προτείνονται οικονομικά κίνητρα όπως επιπλέον έκπτωση 10% στις δαπάνες ανακαίνισης και χαμηλότοκα μικροδάνεια. Βασική προϋπόθεση θα είναι η υποχρεωτική τριετής μίσθωση με ένα «ενοίκιο αναφοράς» που θα προσαρμόζεται ανά περιοχή.
• Κοινωνική Κατοικία και Συνεργασίες: Η δημιουργία δημοτικής κατοικίας μέσω της αξιοποίησης ακινήτων της τοπικής αυτοδιοίκησης και συμπράξεων δημόσιου-ιδιωτικού τομέα μπορεί να προσφέρει τουλάχιστον 2% του συνολικού αποθέματος ως προσιτή κατοικία σε σύντομο χρονικό διάστημα. Παράλληλα, τα επιδόματα ενοικίου θα πρέπει να γίνουν πιο στοχευμένα, συνδεόμενα με το πραγματικό εισόδημα και το κόστος διαβίωσης ανά περιοχή.
• Ψηφιοποίηση της Αγοράς: Κεντρικός πυλώνας της λύσης είναι η πλήρης ψηφιοποίηση της αγοράς ακινήτων. Η δημιουργία ενός Εθνικού Μητρώου Ακινήτων και Ενοικίων θα προσφέρει ένα ενιαίο εργαλείο για την καταγραφή της χρήσης, της διαθεσιμότητας και των τιμών. Η καθιέρωση τριμηνιαίων ψηφιακών αναφορών (dashboards) θα ενισχύσει τη διαφάνεια και θα μειώσει την πληροφοριακή ασυμμετρία, ωφελώντας τόσο τους πολίτες όσο και τους φορείς χάραξης πολιτικής.

Η ομαλοποίηση της αγοράς κατοικίας δεν είναι απλώς μια οικονομική ανάγκη, αλλά μια κρίσιμη κοινωνική επιταγή. Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις σηματοδοτούν μια μετάβαση από τη διαχείριση της κρίσης στην εφαρμογή μιας βιώσιμης και κοινωνικά δίκαιης στεγαστικής πολιτικής.