Ανοδικά αναμένεται να κινηθούν οι τιμές των οικοπέδων στην Αττική το επόμενο 12μηνο, με τις αξίες σε βασικές περιοχές της Αθήνας να έχουν καταγράψει κατά μέσο όρο άνοδο κατά 5,6% σε σχέση με πέρυσι και 15% σε σύγκριση με μια διετία πριν, το 2023. Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 40% κατά μέσο όρο.
Αναφορικά με τις αντιπαροχές, οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν παγώσει συμφωνίες που είχαν κλειστεί εδώ και μήνες, ενώ η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.
Πρόκειται για τις εκτιμήσεις από το τελευταίο Παρατηρητήριο τιμών της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Geoaxis για τo κόστος των οικοπέδων στην Αττική σε πέντε ενδεικτικές περιοχές και συγκεκριμένα σε Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό.
Σε μεσοπρόθεσμη βάση, η άνοδος των αξιών των οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. Σύμφωνα με την εταιρεία, σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων.
Ως προς τις τιμές, η μεγαλύτερη αύξηση (7,2%) σε ετήσια βάση παρατηρείται στα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) 1,2 στον Χολαργό, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται στα 1.296 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 6% (στα 2.605ευρώ/τ.μ.). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση επίσης 6% (στα 967 ευρώ) και το Παλαιό Φάληρο όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,8% (στα 1.621 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, αύξηση 3,9% (στα 935 ευρώ/τ.μ. από 900 ευρώ/τ.μ.) καταγράφει η περιοχή του Αμαρουσίου σε οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8.
Οι αξίες είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα, ενώ οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες υψηλότερες μέχρι και 25%.
Μικρότερα τα οικόπεδα στις πυκνοκατοικημένες περιοχές
Όσον αφορά τις επιφάνειες των προς πώληση ακινήτων γης, το Περιστέρι (204 τ.μ.) και οι Αμπελόκηποι (209 τ.μ.) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (405 τ.μ.), το Παλαιό Φάληρο (380 τ.μ.) και το Μαρούσι (337 τ.μ.). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός.
Στην πορεία της δεκαετίας και σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στη φάση της πτώσης όσο και στη φάση της ανόδου. Σύμφωνα με την Geoaxis, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 40,25% σε σχέση με το 2016, για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων στην περιοχή των Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,4%).
Δυσκολεύει την αντιπαροχή το «ψαλίδισμα» των κινήτρων του ΝΟΚ
Σε σχέση με το ΝΟΚ και την αντιπαροχή, «ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας», αναφέρεται σχετικά. Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα, προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης.
Έπειτα από συλλογή στοιχείων από εργολάβους και κτηματομεσίτες που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο της ανάλυσης της εταιρείας, η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην Αττική είναι μεγαλύτερα στο Παλαιό Φάληρο, μεταξύ 35% – 45% που μπορεί να μειωθεί λόγω αποφάσεων ΣτΕ στο 33% – 40%. Αντίστοιχα, στο Περιστέρι τα ποσοστά αντιπαροχής ενδεχομένως θα περιοριστούν από το 40% στο 37%, στο Μαρούσι από το 32% – 43% στο 32% – 38%, στο Χολαργό από 32% – 40% σήμερα στο 30% – 35%, ενώ στους Αμπελόκηπους εκτιμάται πως θα υποχωρήσουν στο 32% – 35% από 33% – 40% πριν τη νέα τροπολογία για το ΝΟΚ.
Την ίδια στιγμή σε σχέση με την αντιπαροχή, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα, ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5% – 5,5%. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2024 – Μαρτίου 2025, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024, παρουσίασε αύξηση 5,1% έναντι αύξησης 6,6% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.
