Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 4719 Β’/30.7.2026 η απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή (Α.1158/2026), η οποία ενεργοποιεί τη νέα διαδικασία άρσης κατασχέσεων ακινήτων ενόψει πώλησής τους, όπως προβλέπεται στο άρθρο 18 του ν. 5293/2026. Πρόκειται για μια αλλαγή που, σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτο Παραδιά, δίνει λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα χιλιάδων ιδιοκτητών, καθώς πλέον καθίσταται δυνατή η μεταβίβαση κατασχεμένου ακινήτου χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη ολική εξόφληση του χρέους προς το Δημόσιο.

Η ρύθμιση, η οποία εισηγήθηκε και προώθησε νομοθετικά ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας Κωστής Χατζηδάκης, αποτελούσε πάγιο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ. Η εφαρμοστική απόφαση της ΑΑΔΕ εξειδικεύει τα κριτήρια και τη διαδικασία, επιτρέποντας την πώληση του ακινήτου και την εξόφληση μέρους της οφειλής από το τίμημα.

Ποιο πρόβλημα λύνει η νέα ρύθμιση

Μέχρι σήμερα, μια κατάσχεση από το Δημόσιο ουσιαστικά «πάγωνε» κάθε δυνατότητα πώλησης ενός ακινήτου, καθώς προϋπόθεση για τη μεταβίβαση ήταν η πλήρης εξόφληση της οφειλής.

Όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, ακόμη και όταν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να προχωρήσει στη μεταβίβαση, αφού έπρεπε πρώτα να εξοφλήσει ολόκληρο το χρέος. Αν όμως διέθετε τα απαιτούμενα χρήματα, δεν θα χρειαζόταν να πουλήσει το ακίνητο.

Αυτό δημιουργούσε, σύμφωνα με την Ομοσπονδία, ένα διπλό αδιέξοδο: ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να αξιοποιήσει την περιουσία του για να αποπληρώσει το χρέος του, ενώ και το Δημόσιο δεν εισέπραττε τις οφειλές. Ως αποτέλεσμα, χιλιάδες ακίνητα παρέμεναν για χρόνια εκτός αγοράς πωλήσεων και μισθώσεων.

Τι προβλέπει η νέα διαδικασία

Με το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης προκειμένου να πραγματοποιηθεί η πώληση, εφόσον πληρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις:

• Να μπορεί να λάβει φορολογική ενημερότητα (βεβαίωση οφειλής) με παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.
• Η πώληση να πραγματοποιηθεί σε δίκαιη τιμή, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
• Από το τίμημα να αποδοθεί στο Δημόσιο μέρος της οφειλής, με ελάχιστο ποσοστό παρακράτησης 25%, το οποίο διαφοροποιείται ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη.

Η διαδικασία βήμα προς βήμα

Η εφαρμοστική απόφαση περιγράφει αναλυτικά τα στάδια που πρέπει να ακολουθηθούν:

Αρχικά ο ιδιοκτήτης συγκεντρώνει τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή.

Στη συνέχεια υποβάλλεται ηλεκτρονικά η αίτηση μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», προς την αρμόδια υπηρεσία είσπραξης.

Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει την αίτηση και, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης υπό όρους, η οποία ισχύει για έναν μήνα και καθορίζει το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα.

Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό που προβλέπεται στην απόφαση και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.

Μετά την καταβολή του ποσού εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο ιδιοκτήτης εισπράττει το υπόλοιπο του τιμήματος.

Οι εγγυήσεις που προβλέπονται

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η νέα διαδικασία συνοδεύεται από συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλείδες για τους ιδιοκτήτες.

Το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την πραγματική αξία του ακινήτου, ώστε να αποτρέπονται αναγκαστικές πωλήσεις σε εξευτελιστικές τιμές.

Παράλληλα, η παρακράτηση δεν μπορεί ποτέ να υπερβαίνει το ίδιο το τίμημα της πώλησης, ενώ προβλέπεται για πρώτη φορά ότι ιδιοκτήτης που έχει εξασφαλίσει πλήρως την οφειλή του με άλλο ακίνητο μπορεί να αποδεσμεύσει το ακίνητο που πωλεί και να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα χωρίς παρακράτηση.

Πώς υπολογίζεται η παρακράτηση

Το ποσοστό παρακράτησης καθορίζεται με βάση πέντε αντικειμενικά κριτήρια:

• συνέπεια στην εξυπηρέτηση ρυθμισμένων οφειλών,
• συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων,
• αποπληρωμή μέρους της οφειλής μετά την κατάσχεση,
• χρόνος που μεσολάβησε από την κατάσχεση έως την αίτηση,
• προέλευση της οφειλής.

Όσο υψηλότερη είναι η συνολική βαθμολογία φορολογικής συνέπειας, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό παρακράτησης. Για παράδειγμα, βαθμολογία 80-100 οδηγεί σε παρακράτηση 25%, ενώ βαθμολογία 0-19 συνεπάγεται παρακράτηση 100%.

Ενδεικτικά, για οφειλή 80.000 ευρώ, ιδιοκτήτης με την υψηλότερη βαθμολογία θα καταβάλει 20.000 ευρώ από το τίμημα της πώλησης αντί για ολόκληρο το ποσό της οφειλής, όπως ίσχυε μέχρι σήμερα.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η νέα ρύθμιση δίνει μια πιο δίκαιη και ρεαλιστική διέξοδο στους ιδιοκτήτες ακινήτων με οφειλές προς το Δημόσιο, επιτρέποντας αφενός την αξιοποίηση της περιουσίας τους και αφετέρου την άμεση είσπραξη μέρους των οφειλών από το Δημόσιο.

Περισσότερες ειδήσεις

Στρ. Παραδιάς στο energodromio.gr: Γιατί η Ελλάδα «ξέχασε» να χτίζει σπίτια – Κλειδί για το άνοιγμα των κλειστών διαμερισμάτων το Πιστοποιητικό Φερεγγυότητας

Συστάσεις για ενοικίαση φοιτητικής στέγης από την ΠΟΜΙΔΑ – Τι να προσέξουν όσοι σκέφτονται αγορά

«Ανακαίνιση Κατοικίας»: Διευρύνονται τα κριτήρια για τα κλειστά ακίνητα – Τα νέα όρια κατανάλωσης ρεύματος και οι προθεσμίες

Πυρόπληκτες κατοικίες: Στο 100% η κρατική επιχορήγηση για επισκευή ή ανακατασκευή – Ξεκινούν οι αυτοψίες