Στη δημοσιοποίηση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του «Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικής Επένδυσης (ΕΣΧΑΣΕ) για τη μεγάλη επένδυση άνω των 250 εκατ. ευρώ της Grivalia Hospitality στη Μεγαλόνησο Πεταλιών Ευβοίας προχώρησε το υπουργείο Ανάπτυξης.

Πρόκειται για ένα ακόμη project που προωθεί η εταιρεία, ιδιοκτήτρια μεταξύ άλλων του One & Only Aesthesis στη Γλυφάδα και του Αmanzoe στο Πόρτο Χέλι, στο χώρο του τουρισμού πολυτελείας και θα φέρει το brand της διεθνούς αλυσίδας Six Senses περιλαμβάνοντας ξενοδοχειακή υποδομή και τουριστικές κατοικίες. To ‘’Six Senses Megalonisos’’ θα είναι 75 ξενοδοχειακών κλειδιών και 20 επώνυμων κατοικιών που θα λειτουργούν με χρονομεριστικές μισθώσεις.

Όπως επισημαίνεται στους σχετικούς φακέλους που συνοδεύουν το έργο, το ΕΣΧΑΣΕ χωροθετείται σε εκτός σχεδίου πόλεως και ορίων οικισμών περιοχή στον όρμο «Βασιλικά» στο νότιο άκρο της νήσου Μεγαλονήσου του δήμου Καρύστου. Η Μεγαλόνησος αποτελεί το μεγαλύτερο νησί του νησιωτικού συμπλέγματος Πεταλιών, με έκταση 17,2 τετραγωνικά χιλιόμετρα και μήκος ακτών 48 χλμ.. Η πρόσβαση στη Μεγαλόνησο γίνεται αποκλειστικά με ιδιωτικά σκάφη μέσω του Μαρμαρίου, από το οποίο απέχει μόλις 3,5 ναυτικά μίλια, αλλά και από τα ανατολικά παράλια της Αττικής, από τα οποία απέχει περίπου 10 ναυτικά μίλια. Η θέση στην οποία βρίσκεται το ακίνητο απέχει περίπου 8,6 χλμ. ΝΔ του Μαρμαρίου, 16 χλμ. δυτικά της Καρύστου και περίπου 21,5 χλμ. ανατολικά της Ραφήνας. Η Περιοχή Επέμβασης (ΠΕ) περιλαμβάνει την περιοχή του ΕΣΧΑΣΕ συνολικής έκτασης 561 στρέμματα στο νότιο τμήμα της νήσου Μεγαλόνησος.

Το έργο στοχεύει στην επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου με πρόβλεψη λειτουργίας της τουριστικής μονάδας περισσότερους μήνες τον χρόνο, «έτσι ώστε να μην δημιουργείται η αίσθηση μίας εγκαταλελειμμένης περιοχής στην περίοδο χαμηλής λειτουργικότητας του έργου». Η εν λόγω ανάπτυξη υλοποιείται στο πλαίσιο του Νόμου περί Στρατηγικών Επενδύσεων και όπως υποστηρίζεται «ο σχεδιασμός του εξεταζόμενου ΕΣΧΑΣΕ αφορά στην υλοποίηση στρατηγικής επένδυσης για την ανάπτυξη ενός οικολογικού τουριστικού προϊόντος που θα περιλαμβάνει ειδικές μορφές τουρισμού (ευεξία, γαστρονομία, πρωτογενή παραγωγή και επεξεργασία αγροτικών προϊόντων) και θα προσφέρει εξαιρετικά υψηλής ποιότητας υπηρεσίες στους επισκέπτες, θέτοντας μια νέα αναφορά στην φιλοξενία στη Μεσόγειο».

Όπως επισημαίνεται, το υπό μελέτη τουριστικό θέρετρο θα περιλαμβάνει συνολικά 20 πολυτελείς παραθεριστικές κατοικίες: «Οι κατοικίες θα είναι ανεξάρτητα ισόγεια και υπόσκαφα κτήρια, με στόχο την ενσωμάτωση και την εναρμόνισή τους με το φυσικό τοπίο, ενώ θα χωροθετηθούν στις περιοχές με τις πιο απότομες κλίσεις, ώστε να διασφαλίζεται η θέα προς την θάλασσα. Θα πλαισιώνονται από ειδικά διαμορφωμένο υπαίθριο χώρο και θα διαθέτουν ιδιωτική πισίνα».

Ακόμα, θα κατασκευαστεί μια πολυτελής ξενοδοχειακή εγκατάσταση με 75 ισόγειες βίλες ξενοδοχείου: «Θα τοποθετηθούν σε εδάφη με ηπιότερες κλίσεις από τις αντίστοιχες των κατοικιών. Στην πίσω πλευρά της ανατολικής ενότητας θα τοποθετηθούν οι κατοικίες του προσωπικού. Η συγκεκριμένη περιοχή χαρακτηρίζεται από έδαφος με ελαφριά κλίση, ώστε να εξασφαλίζεται η μεγαλύτερη δυνατή ιδιωτικότητα στο χώρο, αποφεύγοντας την άμεση επαφή με τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις».

Ανάπυξη σε δύο Ζώνες

Με βάση την προτεινόμενη χωρική ανάπτυξη, η ΠΕ οργανώνεται σε δύο κατηγορίες χώρων, οι οποίες ονομάζονται Ζώνη Α και Ζώνη Β.

Στη Ζώνη Α, η οποία ανέρχεται σε έκταση περίπου 520 στρ., καθορίζεται η γενική χρήση «Τουρισμός – Αναψυχή» και ειδικότερα οι παρακάτω ειδικές χρήσεις:

• Τουριστικά καταλύματα (κύρια και μη κύρια, σύνθετα τουριστικά καταλύματα κ.λπ.), ειδικές τουριστικές υποδομές και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις (επιτρέπονται μόνο υδροθεραπευτήρια, κέντρα αναζωογόνησης, ομορφιάς και ευεξίας κλπ.), τουριστική λιμενική εγκατάσταση του άρθρου 14Α του Ν.3986/2011, κατοικία (μόνο για το προσωπικό της τουριστικής εγκατάστασης), εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι συνάθροισης κοινού, εστίαση, αναψυκτήρια, στάθμευση (επιτρέπεται μόνον σε ανοικτούς χώρους, εντός του κεντρικού κτηρίου του ξενοδοχείου και εντός των κτηρίων των κατοικιών), ελικοδρόμιο (πεδίο προσγείωσης ελικοπτέρων). Επιπλέον των ανωτέρω χρήσεων εντός της Ζώνης Α επιτρέπονται και οι παρακάτω χρήσεις: πολυλειτουργικό αγρόκτημα, εγκαταστάσεις αστικών υποδομών κοινής ωφέλειας (πχ χώρος επεξεργασίας, αποθήκευσης και διάθεσης στερεών αποβλήτων, χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων, εγκαταστάσεις παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας, ύδρευσης, τηλεπικοινωνιών και φυσικού αερίου και συναφείς εγκαταστάσεις, εγκαταστάσεις ΑΠΕ)
• Στη Ζώνη Β η οποία ανέρχεται σε περίπου 40 στρέμματα και αποτελεί Ζώνη Προστασίας Φυσικού Τοπίου και Περιβάλλοντος δεν καθορίζονται συγκεκριμένες χρήσεις καθώς συνιστά περιοχή πεζοπορίας και περιήγησης. Στη Ζώνη Β δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε δόμηση ή εκτέλεση τεχνικού έργου. Απαγορεύεται επίσης οποιαδήποτε αλλοίωση του φυσικού ανάγλυφου και της φυσικής βλάστησης, δεδομένου ότι η Ζώνη Β περικλείει επί της ουσίας τις δασικές εκτάσεις.

Εντός της Ζώνης Α καθορίζονται οι κάτωθι όροι και περιορισμοί δόμησης:

• Συντελεστής Δόμησης: 0,05

• Συντελεστής Κάλυψης: 20%

Επιπλέον στον κρίσιμο παράκτιο χώρο (από τη γραμμή αιγιαλού έως τα 100 μέτρα), πρέπει να αποφεύγεται η συνεχής και γραμμική δόμηση, τόσο για την προστασία των ακτών, όσο και για τυχόν επιπτώσεις από το φαινόμενο της κλιματικής αλλαγής. Λαμβάνοντας υπόψη ότι στο ΕΣΧΑΣΕ προβλέπονται περί τις 300 κλίνες, η δυναμικότητα της μαρίνας θα είναι εξαιρετικά μικρή, καθώς θα προσφέρει περί τις 15 θέσεις ελλιμενισμού σε σκάφη αναψυχής.

Εγκαταστάσεις υψηλής ενεργειακής απόδοσης

Ως προς τις κατευθύνσεις και δεσμεύσεις του σχεδιασμού επισημαίνονται τα εξής:

• Τα κτήρια θα είναι ενεργειακά αποδοτικά κτήρια κλάσης Α, βάσει των προτύπων του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτηρίων, στα οποία θα περιλαμβάνεται κατάλληλος εξοπλισμός εξοικονόμησης ενέργειας (π.χ. φωτισμός LED, κ.λπ.). Επισημαίνεται ότι στις εν λόγω κτηριακές εγκαταστάσεις, η Ζήτηση Πρωτογενούς Ενέργειας (Primary Energy Demand – PED) θα είναι τουλάχιστον 20% χαμηλότερη από την απαίτηση των κτηρίων με σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας (near zero energy building -NZEB)
• Να αποφεύγονται οι συγκεντρωμένες οχλήσεις στον παράκτιο χώρο (προφανώς συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής μόνιμων κτιριακών κατασκευών). Ο παράκτιος χώρος θα πρέπει να έχει όσο το δυνατόν χαμηλότερο φωτισμό, θόρυβο και οπτική όχληση.
• Οι ανθρωπογενείς δραστηριότητες στις ακτές θα πρέπει να είναι περιορισμένης κλίμακας, με ελάχιστες επιπτώσεις στο περιβάλλον. Ενδεικτικά αναφέρεται η τοποθέτηση ξαπλωστρών και ομπρελών παραλίας σε απόσταση από την ακτογραμμή, ώστε να τηρείται ικανή ζώνη προστασίας της ακτής. Όσον αφορά δε την κάλυψη τέτοιων εξυπηρετήσεων, το ποσοστό κάλυψης σε σχέση με τη συνολική έκταση της παραλίας θα καθοριστεί στο στάδιο της περιβαλλοντικής αδειοδότησης σύμφωνα και με τις προβλέψεις της Μελέτης Ειδικής Οικολογικής Αξιολόγησης που θα συνοδεύει την ΜΠΕ .
• Οι δραστηριότητες στην παραλία/θαλάσσια σπορ πρέπει να είναι επιλεκτικές και χαμηλής όχλησης.
• -Εφαρμογή μέτρων για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεων από δραστηριότητες που σχετίζονται, τόσο με την κατασκευή, όσο και με τη λειτουργία της τουριστικής λιμενικής εγκατάστασης και άλλων δυνητικών υποδομών στο θαλάσσιο περιβάλλον, για τη διατήρηση της θαλάσσιας χλωρίδας και πανίδας και την προστασία της θαλάσσιας βιοποικιλότητας.
• Προσαρμογή της τυπολογίας των καταλυμάτων σύμφωνα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής μέσω της χρήσης τοπικών υλικών (τοπικό μάρμαρο, πέτρα Καρύστου κλπ.)
• Προσαρμογή αρχιτεκτονικής τοπίου (landscaping) στο φυσικό γεωανάγλυφο με ελαχιστοποίηση των εκσκαφών κατά το δυνατόν και διατήρηση των φυτικών ειδών, των βραχωδών σχηματισμών, τυχόν αναβαθμών ώστε να προκύψει ένα δίκτυο πεζοπορικών μονοπατιών, αλλά και ανοιχτών αδόμητων χώρων (περιβάλλοντες χώροι κτηριακών εγκαταστάσεων κ.λπ.) διαμορφωμένων με φυσικά υλικά (όπως ξύλο ή πέτρα).