Με τον Σεπτέμβριο πλέον προ των πυλών, είναι βέβαιο, ότι αγοραστές, πωλητές και κατασκευαστές ακινήτων αντιμετώπισαν ένα καλοκαίρι που αποδείχθηκε ιδιαίτερα σκληρό για την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ, χαρακτηριζόμενο από απογοητευμένες προσδοκίες.
Αυτό το καλοκαίρι, οι υποψήφιοι αγοραστές και πωλητές βρέθηκαν σε αδιέξοδο, με καμία πλευρά να μην υποχωρεί, αλλά για διαφορετικούς λόγους. Το αποτέλεσμα: το εθνικό απόθεμα κατοικιών αυξάνεται για 21 συνεχόμενους μήνες, ενώ οι πωλήσεις βρίσκονται στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών, σύμφωνα με την έκθεση για την αγορά κατοικίας του Ιουλίου από την Realtor.com.
«Η αγορά κατοικίας θυμίζει την πλοκή του βιβλίου «Anna Karenina»: Όλοι είναι δυσαρεστημένοι, αλλά ο καθένας με τον δικό του τρόπο», λέει ο Jake Krimmel, ανώτερος οικονομολόγος της Realtor.com. «Οι αγοραστές αντιμετωπίζουν σοβαρά εμπόδια στην προσιτότητα. Οι πωλητές χάνουν τη δύναμή τους στην αγορά αλλά αντιστέκονται μάταια. Οι κατασκευαστές περιορίζουν τώρα τη δραστηριότητά τους, ενώ η χώρα εξακολουθεί να υπολείπεται τεσσάρων εκατομμυρίων κατοικιών. Και οι περιφερειακές αγορές παρουσιάζουν μοναδικές δυσλειτουργίες.»
Σύμφωνα με νέα έκθεση του Krimmel, οποιοδήποτε βήμα προόδου συνοδεύεται από ένα βήμα πίσω, αφήνοντας την αγορά κατοικίας ουσιαστικά παγωμένη.
Οι υποψήφιοι αγοραστές αντιμετώπισαν σοβαρές προκλήσεις προσιτότητας αυτό το καλοκαίρι, λόγω αυξημένων τιμών κατοικιών και υψηλών επιτοκίων.
Με τη μέση τιμή λίστας να κυμαίνεται γύρω στα 440,000 δολ., η αγορά ενός τυπικού σπιτιού κοστίζει 1,255 δολ. περισσότερα το μήνα από το 2019, συμπεριλαμβανομένων των δόσεων υποθηκών, των εκτιμώμενων φόρων και ασφάλισης, με προκαταβολή 20%, σύμφωνα με τον Krimmel.
Η αιτία αυτής της αύξησης κόστους είναι διπλή: η αύξηση των τιμών των κατοικιών και τα υψηλά επιτόκια.
Για παράδειγμα, μεταξύ Ιουλίου 2019 και Ιουλίου 2021, η μέση τιμή λίστας αυξήθηκε σχεδόν 19%, αλλά η μηνιαία πληρωμή ανέβηκε μόλις στο μισό λόγω χαμηλών επιτοκίων εκείνη την περίοδο. Από το 2021, οι τιμές αυξήθηκαν 16%, ενώ οι μηνιαίες πληρωμές εκτινάχθηκαν 60%, λόγω υψηλότερων επιτοκίων.
Αν και τα εισοδήματα έχουν παραμείνει σταθερά, οι υψηλές τιμές κατοικιών διαβρώνουν την αγοραστική δύναμη.
Η καλή είδηση: Οι αναμενόμενες μειώσεις επιτοκίων από τη Federal Reserve μπορεί να προσφέρουν βραχυπρόθεσμη ανακούφιση, ενώ η επιβράδυνση της αύξησης των ενοικίων δίνει ανάσα στους ενοικιαστές που αναβάλλουν την αγορά κατοικίας.
Αυτό το καλοκαίρι ήταν το λιγότερο φιλικό στους πωλητές εδώ και σχεδόν μια δεκαετία, λόγω αυξημένου αποθέματος, μεγαλύτερου χρόνου στην αγορά και μειώσεων τιμών.
Ωστόσο, οι μέσες τιμές λίστας παρέμειναν σχεδόν σταθερές από την άνοιξη του 2022, υποδεικνύοντας ότι πολλοί πωλητές κρατούν τις υψηλές προσδοκίες τους. Ο Krimmel εξηγεί ότι πολλοί, μην έχοντας δύναμη διαπραγμάτευσης, προτιμούν να αφαιρούν τα σπίτια τους από την αγορά παρά να υποχωρήσουν στην τιμή.
Το Miami ηγείται στις αφαιρέσεις ακινήτων τον Ιούνιο, με 59 σπίτια ανά 100 νέες καταχωρήσεις να αφαιρούνται, το υψηλότερο ποσοστό στις 50 μεγαλύτερες μητροπόλεις των ΗΠΑ.
Το θετικό: Πωλητές με κίνητρο στις πιο ανταγωνιστικές περιοχές Northeast και Midwest μπορούν ακόμα να αποκομίσουν ικανοποιητικά κέρδη. Και όσοι επιλέγουν να αποσύρουν ακίνητα, ασκούν υπομονή αντί να μειώνουν τιμές.
Μετά την κατασκευαστική έκρηξη της εποχής COVID-19, οι κατασκευαστές σήμερα αντιμετωπίζουν τρεις βασικές προκλήσεις: πτωτική ζήτηση, υψηλό κόστος χρηματοδότησης και αυξημένες τιμές υλικών λόγω των δασμών του Donald Trump.
Παρά την έλλειψη 4 εκατ. κατοικιών, η απογοήτευση των κατασκευαστών δεν βοηθά στην κάλυψη της ζήτησης. Ωστόσο, η προοπτική χαμηλότερων επιτοκίων προσφέρει πιθανή αύξηση της ζήτησης και μείωση του κόστους χρηματοδότησης.
Η αγορά δεν είναι ομοιογενής. Στο Νότο και Δύση, υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών και πολύ χαμηλή ζήτηση. Αντίθετα, στο Northeast και Midwest, τα αποθέματα είναι χαμηλά και η ζήτηση υψηλή.
Αυτό δημιουργεί διαφορές στην ερμηνεία των εθνικών δεδομένων, καθιστώντας δύσκολο για καταναλωτές, δανειστές, κατασκευαστές και αναλυτές να αξιολογήσουν σωστά την αγορά.
