Βαθιά «ανάσα» στην ελληνική αγορά κατοικίας δίνουν οι διετείς παρατάσεις που «κλείδωσε» το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την ταυτότητα κτιρίου και την υπαγωγή αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4. Οι ρυθμίσεις αυτές δεν λειτουργούν απομονωμένα, αλλά εντάσσονται σε ένα ευρύτερο πακέτο πολεοδομικών παρεμβάσεων που προετοιμάζει το ΥΠΕΝ, το οποίο περιλαμβάνει την εφαρμογή της ευρωπαϊκής οδηγίας για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, καθώς και την επαναλειτουργία της πλατφόρμας για δασικά ακίνητα σε οικιστικές πυκνώσεις. Μαζί, τα μέτρα αυτά διαμορφώνουν ένα νέο και πιο απαιτητικό τοπίο για ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές.
Η παράταση έως τις 31 Μαρτίου 2028 για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4 και έως την 1η Φεβρουαρίου 2028 για την υποχρεωτική έκδοση ταυτότητας κτιρίου αποτρέπει ένα γενικευμένο πάγωμα των συναλλαγών. Χωρίς τις ρυθμίσεις αυτές, από τις αρχές του 2026 χιλιάδες ακίνητα , κυρίως παλαιά διαμερίσματα με μικρές πολεοδομικές παραβάσεις, δεν θα μπορούσαν να μεταβιβαστούν, να πωληθούν ή να αποτελέσουν αντικείμενο γονικής παροχής και δωρεάς.
Η ίδια η ΠΟΜΙΔΑ είχε προειδοποιήσει ότι χωρίς παράταση θα ήταν ουσιαστικά αδύνατη η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων σε μεγάλο μέρος της χώρας. Το αποτέλεσμα θα ήταν ένα θεσμικό «μπλοκάρισμα» της κτηματαγοράς, με άμεσες επιπτώσεις τόσο στη ρευστότητα όσο και στα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου από φόρους μεταβίβασης, δωρεών και γονικών παροχών.
Σε μια αγορά όπου η ζήτηση κατοικιών παραμένει υψηλή, ιδίως σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικές περιοχές, η διατήρηση της προσφοράς είναι κρίσιμη. Η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρεσιών δίνει χρόνο στους ιδιοκτήτες να «καθαρίσουν» νομικά τα ακίνητά τους και να τα επαναφέρουν στη νόμιμη κυκλοφορία της αγοράς.
Αν δεν υπήρχε η παράταση, ένα σημαντικό ποσοστό του υφιστάμενου αποθέματος θα έβγαινε εκτός συναλλαγών, περιορίζοντας τεχνητά την προσφορά και εντείνοντας τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές. Υπό αυτή την έννοια, οι ρυθμίσεις λειτουργούν ως μηχανισμός σταθεροποίησης, αποτρέποντας απότομες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας.
Οι παρατάσεις δεν οδηγούν σε αποκλιμάκωση των τιμών, αλλά περιορίζουν τον κίνδυνο νέου γύρου ανατιμήσεων. Σε συνθήκες περιορισμένης προσφοράς, οποιοδήποτε θεσμικό εμπόδιο στις μεταβιβάσεις θα μετέφραζε τη ζήτηση σε υψηλότερες τιμές πώλησης και ενοικίασης.
Με το «πάγωμα» να αποφεύγεται, η αγορά κερδίζει χρόνο για μια πιο ομαλή προσαρμογή. Ωστόσο, η δομική ανεπάρκεια προσφοράς, ιδίως σε προσιτές κατοικίες, παραμένει άλυτο πρόβλημα, γεγονός που σημαίνει ότι οι τιμές δύσκολα θα αποκλιμακωθούν χωρίς παράλληλες πολιτικές ενίσχυσης της οικοδομής και αξιοποίησης ανενεργών ακινήτων.
Παρά τη θετική επίδραση των παρατάσεων, η αγορά εξακολουθεί να σκοντάφτει στο αδιέξοδο των αυθαιρέτων κατηγορίας 5, για τα οποία παραμένει σε ισχύ η απαγόρευση τακτοποίησης. Πρόκειται για ακίνητα χωρίς οικοδομική άδεια ή με υπερβάσεις άνω του 40%, τα οποία δεν μπορούν ούτε να μεταβιβαστούν ούτε να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.
Χιλιάδες τέτοια ακίνητα, μεταξύ αυτών και δημόσια ή δημοτικά κτίρια, παραμένουν «παγιδευμένα» εκτός αγοράς, μειώνοντας το πραγματικό απόθεμα κατοικιών και συντηρώντας μια γκρίζα ζώνη ιδιοκτησίας. Το γεγονός ότι από την Πρωτοχρονιά του 2026 έληξαν και οι κατ’ εξαίρεση δυνατότητες υπαγωγής για ειδικές περιπτώσεις (κληρονομιές, πλειστηριασμοί, leasing, ΕΤΑΔ) εντείνει την αβεβαιότητα και επαναφέρει στο τραπέζι την ανάγκη πολιτικής απόφασης για την επαναφορά της κατηγορίας 5.
Την ίδια στιγμή, η επικείμενη ενσωμάτωση της ευρωπαϊκής οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD) δημιουργεί ένα δεύτερο κύμα προκλήσεων. Εφόσον τεθούν περιορισμοί στην πώληση ή εκμίσθωση κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κλάσης χωρίς προηγούμενη αναβάθμιση, ένα μεγάλο τμήμα του παλαιού κτιριακού αποθέματος κινδυνεύει να βγει προσωρινά εκτός αγοράς.
Σε αυτό το περιβάλλον, η παράταση στα αυθαίρετα λειτουργεί ως μεταβατικό «δίχτυ ασφαλείας», ώστε να μην προστεθεί ένα νέο θεσμικό σοκ πριν ξεκαθαρίσει το ενεργειακό πλαίσιο και ενεργοποιηθούν επαρκή χρηματοδοτικά εργαλεία τύπου «Εξοικονομώ».
Επιπλέον, η πρόθεση του ΥΠΕΝ να επαναλειτουργήσει την πλατφόρμα για δασικά ακίνητα σε οικιστικές πυκνώσεις και να προχωρήσει πιλοτικά στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης μπορεί, μεσοπρόθεσμα, να επηρεάσει θετικά την προσφορά οικοδομήσιμης γης και να απελευθερώσει επενδυτικό ενδιαφέρον.
Ωστόσο, μέχρι να ωριμάσουν θεσμικά αυτές οι παρεμβάσεις, η αγορά κατοικίας παραμένει σε καθεστώς αναμονής, με τους περισσότερους ιδιοκτήτες να επιλέγουν στάση αναμονής αντί για βιαστικές κινήσεις.
Συνολικά, οι παρατάσεις για τα αυθαίρετα και την ταυτότητα κτιρίου δεν λύνουν τα χρόνια προβλήματα της ελληνικής κτηματαγοράς, αλλά αποτρέπουν μια άμεση κρίση λειτουργίας. Κρατούν ενεργό το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος κατοικιών, διασφαλίζουν τη συνέχεια των συναλλαγών και προσφέρουν κρίσιμο χρόνο προσαρμογής ενόψει των μεγάλων θεσμικών αλλαγών που έρχονται.
Περισσότερες ειδήσεις
Κυκλική Οικονομία στα Κτίρια: Από τη θεωρία στην ελληνική πραγματικότητα
Blupeak Estate Analytics: Η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας των Δήμων και η λύση στο στεγαστικό
