Με μια νέα εγκύκλιο, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιχειρεί να βάλει όρια και να ξεκαθαρίσει ένα πεδίο που τους τελευταίους μήνες είχε μετατραπεί σε ναρκοπέδιο για μηχανικούς, επενδυτές και Υπηρεσίες Δόμησης. Οι διευκρινίσεις αφορούν την εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού μετά την ψήφιση του ν. 5197/2025 και έρχονται ως απάντηση στα ερωτήματα που προκάλεσαν οι αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα πολεοδομικά κίνητρα, αφήνοντας πίσω τους ένα κλίμα σύγχυσης και διοικητικής αμηχανίας.
Η εγκύκλιος εστιάζει σε κρίσιμα ζητήματα, όπως το ύψος των κτιρίων, οι προσαυξήσεις ύψους και ο τρόπος με τον οποίο μπορούν να εφαρμόζονται σε συνδυασμό με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Στην πράξη, επιχειρεί να λειτουργήσει ως οδηγός για τις ΥΔΟΜ, οι οποίες μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ κινήθηκαν σε πολλές περιπτώσεις με υπερβολική επιφυλακτικότητα, παγώνοντας φακέλους ή ζητώντας αλλεπάλληλες διευκρινίσεις, υπό τον φόβο νέων ακυρώσεων.
Στην αγορά, η κίνηση του ΥΠΕΝ αντιμετωπίζεται περισσότερο ως αναγκαία παρέμβαση παρά ως οριστική λύση. Παράγοντες του κατασκευαστικού κλάδου αναφέρουν ότι το προηγούμενο διάστημα είχε διαμορφωθεί ένα περιβάλλον όπου «κανείς δεν ήξερε τι ισχύει και για πόσο», με αποτέλεσμα έργα να καθυστερούν, χρηματοδοτήσεις να επανεξετάζονται και τον σχεδιασμό νέων αναπτύξεων να γίνεται με το βλέμμα στραμμένο στα δικαστήρια.
Κομβικό σημείο της εγκυκλίου αποτελεί η αποσαφήνιση ότι συγκεκριμένες προσαυξήσεις ύψους του ΝΟΚ δεν μπορούν να εφαρμόζονται αυτόματα, αλλά μόνο εφόσον έχουν ενσωματωθεί σε Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω ζωνών κινήτρων. Με τον τρόπο αυτό, το ΥΠΕΝ επιχειρεί να ευθυγραμμίσει τη διοικητική πρακτική με τη νομολογία του ΣτΕ, καθιστώντας σαφές ότι κάθε απόκλιση από τους βασικούς όρους δόμησης πρέπει να περνά μέσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και όχι από αποσπασματικές ερμηνείες.
Την ίδια στιγμή, διευκρινίζεται ότι άλλες κατηγορίες κινήτρων εξακολουθούν να ισχύουν, καθώς δεν έχουν καταργηθεί από τον νέο νόμο. Για την αγορά, η διάκριση αυτή θεωρείται κρίσιμη, καθώς αποτρέπει τη γενίκευση της αντίληψης ότι «όλα έχουν παγώσει» και επιτρέπει την προώθηση έργων που δεν εμπίπτουν στα επίμαχα σημεία.
Στελέχη τεχνικών εταιρειών επισημαίνουν ότι το βασικό ζητούμενο δεν είναι τόσο η ύπαρξη περισσότερων κινήτρων, όσο η σαφήνεια. Όπως σημειώνουν, η αβεβαιότητα γύρω από το τι μπορεί να εφαρμοστεί και τι όχι είναι εκείνη που αυξάνει το ρίσκο και φρενάρει επενδυτικές αποφάσεις, ειδικά σε έργα με μεγάλο ορίζοντα υλοποίησης.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται και στις διευκρινίσεις για τους εσωτερικούς εξώστες, τα γνωστά πατάρια, για τα οποία είχε δημιουργηθεί η εντύπωση ότι οδηγούνται σε έμμεση κατάργηση. Η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει ότι, παρότι καταργήθηκε η πρόβλεψη περί μη προσμέτρησής τους στον συντελεστή δόμησης, η κατασκευή τους παραμένει επιτρεπτή υπό τις προϋποθέσεις του ΝΟΚ.
Τα πατάρια εξακολουθούν να αντιμετωπίζονται ως παραρτήματα χώρων κύριας χρήσης, δεν αποκτούν αυτοτελή ιδιοκτησιακή υπόσταση και, λόγω των χαρακτηριστικών τους, δεν θεωρούνται όροφοι ούτε προσμετρώνται στον αριθμό των πραγματοποιούμενων ορόφων, όπου υπάρχει σχετικός περιορισμός. Για την αγορά, η διευκρίνιση αυτή αποκαθιστά ένα εργαλείο που θεωρείται κρίσιμο για τη λειτουργικότητα των κτιρίων, ιδίως σε αστικές περιοχές με περιορισμένα μεγέθη οικοπέδων και αυστηρούς όρους δόμησης.
Συνολικά, η εγκύκλιος προκαλεί ένα αίσθημα ανακούφισης στον κλάδο, κυρίως επειδή βάζει ένα τέλος στην πλήρη διοικητική ασάφεια που επικράτησε μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ. Παράγοντες της αγοράς σημειώνουν ότι πολλές ΥΔΟΜ αναμένεται πλέον να κινηθούν πιο συντεταγμένα, επιτρέποντας την επανεκκίνηση διαδικασιών που είχαν βαλτώσει.
Ωστόσο, η ανακούφιση αυτή είναι εμφανώς συγκρατημένη. Όπως επισημαίνεται, η εγκύκλιος δεν αλλάζει το θεσμικό πλαίσιο, αλλά απλώς το ερμηνεύει, γεγονός που σημαίνει ότι το ρίσκο νέων ανατροπών παραμένει, ιδίως όσο το ζήτημα του ΝΟΚ εξακολουθεί να βρίσκεται στο επίκεντρο δικαστικών εξελίξεων.
Την ίδια στιγμή, πέντε δήμοι της Αττικής – Άλιμος, Μαρούσι, Κηφισιά, Φιλοθέη – Ψυχικό και Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη – έχουν καταθέσει κοινή προσφυγή κατά του Προεδρικού Διατάγματος που επιτρέπει τη συνέχιση οικοδομικών έργων που είχαν μπλοκάρει μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ. Στο επίκεντρο της προσφυγής βρίσκεται ο μηχανισμός του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, τον οποίο οι δήμοι θεωρούν ότι λειτουργεί ως έμμεσος τρόπος νομιμοποίησης πολεοδομικών επιβαρύνσεων που έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικές.
Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι επιχειρείται, με διαφορετικό εργαλείο, η διάσωση οικοδομικών αδειών που βασίστηκαν σε ακυρωθέντα κίνητρα, καθώς και η παράκαμψη των ακυρωτικών αποφάσεων της Δικαιοσύνης. Παράλληλα, εκφράζουν την άποψη ότι η αντικατάσταση των έννομων συνεπειών της ακύρωσης με γενικά και μη χωρικά συνδεδεμένα «ισοδύναμα» μέτρα δημιουργεί συνθήκες άνισης μεταχείρισης και υποβαθμίζει τη δικαστική προστασία των πολιτών.
Περισσότερες ειδήσεις
Οι δήμοι επιστρέφουν στο ΣτΕ με νέα προσφυγή για τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ
