Η έξωση μιας 87χρονης γυναίκας με αναπηρία στη Μαδρίτη, από το διαμέρισμα στο οποίο ζούσε επί περίπου 70 χρόνια, έφερε ξανά στο προσκήνιο ένα από τα πιο ευαίσθητα ζητήματα της ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης: πόσο εύκολα μπορεί ένας ιδιοκτήτης να ζητήσει πίσω το ακίνητό του και πόσο προστατεύεται ο ενοικιαστής.
Οι διαφορές μεταξύ των ευρωπαϊκών χωρών είναι σημαντικές. Από τη χειμερινή απαγόρευση εξώσεων στη Γαλλία και την κατ’ ελάχιστον τετραετή προστασία των μισθώσεων στην Ιταλία, έως τις μικρότερες προθεσμίες προειδοποίησης στην Ισπανία, το πλαίσιο αλλάζει αισθητά από χώρα σε χώρα.
Στην Ελλάδα, από την άλλη, η βασική δικλείδα για τις μισθώσεις κατοικίας είναι η υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια των τριών ετών, ακόμη και όταν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια.
Σύμφωνα με τον ν. 2235/1994, η μίσθωση ακινήτου που χρησιμοποιείται ως κατοικία ισχύει υποχρεωτικά για τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη και αν οι δύο πλευρές έχουν συμφωνήσει μικρότερο διάστημα ή μίσθωση αορίστου χρόνου.
Η τριετία μπορεί να συντμηθεί μόνο με νεότερη συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, η οποία πρέπει να γίνει τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης και να αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Μετά τη λήξη της συμφωνημένης ή της νόμιμης διάρκειας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιδιώξει την απόδοση του ακινήτου. Εάν όμως ο ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο μετά τη λήξη και ο ιδιοκτήτης το γνωρίζει χωρίς να αντιδρά, η μίσθωση μπορεί να θεωρηθεί ότι συνεχίζεται για αόριστο χρόνο.
Η μη καταβολή μισθωμάτων αποτελεί διαφορετική περίπτωση και μπορεί να οδηγήσει σε διαδικασία απόδοσης του μισθίου. Με το ισχύον πλαίσιο του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, για την έκδοση διαταγής απόδοσης λόγω καθυστέρησης απαιτείται προηγουμένως έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την αίτηση. Αν τα οφειλόμενα καταβληθούν μέσα σε αυτό το διάστημα, η διαδικασία κατ’ αρχήν σταματά, εκτός εάν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
Για την απόδοση ακινήτου επειδή έχει λήξει η μίσθωση, ο νόμος προβλέπει επίσης εξώδικη πρόσκληση τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου ή, όταν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου, τρεις μήνες πριν από την αίτηση για έκδοση της σχετικής διαταγής.
Παράλληλα, η αναγκαστική εκτέλεση δεν είναι αυτοματοποιημένη διαδικασία «από τη μια μέρα στην άλλη»: η νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένες προθεσμίες επίδοσης, δυνατότητα ανακοπής και διαδικαστικές εγγυήσεις για τον μισθωτή.
Στην Ισπανία, η προθεσμία προειδοποίησης μπορεί να περιοριστεί σε μόλις δύο μήνες, αφού συμπληρωθεί το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Για ενοικιαστές που χαρακτηρίζονται οικονομικά ευάλωτοι υπάρχει δυνατότητα αναστολής της έξωσης, όσο οι κοινωνικές υπηρεσίες εξετάζουν εναλλακτικές λύσεις στέγασης.
Η αναστολή μπορεί να διαρκέσει έως τρία χρόνια, με επανεξέταση κάθε 12 μήνες, αν και υπάρχουν εξαιρέσεις ανάλογα και με την ακίνητη περιουσία του ιδιοκτήτη.
Στη Γαλλία, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί κατά κανόνα να διακόψει τη μίσθωση στη μέση της διάρκειάς της.
Η προειδοποίηση πρέπει να δοθεί τρεις μήνες πριν από τη λήξη για επιπλωμένο ακίνητο και έξι μήνες πριν για μη επιπλωμένο.
Ακόμη μεγαλύτερη προστασία παρέχει η λεγόμενη «χειμερινή εκεχειρία», κατά την οποία οι εξώσεις απαγορεύονται από την 1η Νοεμβρίου έως και τις 31 Μαρτίου.
Σε περιπτώσεις ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων, δικαστής μπορεί επίσης να δώσει έως και τρία χρόνια για την αποπληρωμή των οφειλών, υπό προϋποθέσεις.
Στη Γερμανία, η βασική προθεσμία προειδοποίησης είναι τρεις μήνες, αλλά αυξάνεται όσο μεγαλώνει η διάρκεια της μίσθωσης.
Μετά από πέντε χρόνια φτάνει στους έξι μήνες και μετά από οκτώ χρόνια στους εννέα μήνες.
Οι ενοικιαστές μπορούν επίσης να αμφισβητήσουν δικαστικά την καταγγελία όταν αποδεικνύεται ότι η αποχώρηση θα τους προκαλούσε σοβαρή δυσχέρεια.
Αντίθετα, οφειλές που αντιστοιχούν σε τουλάχιστον δύο μήνες ενοικίου μπορούν να ανοίξουν τη διαδικασία άμεσης καταγγελίας.
Ιδιαίτερα ισχυρή προστασία παρέχεται στους ενοικιαστές στην Ιταλία, όπου η τυπική ελάχιστη διάρκεια μιας σύμβασης είναι τέσσερα χρόνια.
Μέσα σε αυτό το διάστημα, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί γενικά να απαιτήσει την αποχώρηση του ενοικιαστή χωρίς σοβαρή παραβίαση των όρων της σύμβασης.
Η ειδοποίηση για λήξη της μίσθωσης δίνεται έξι μήνες πριν.
Σε περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής εξαιτίας γεγονότων όπως ανεργία ή ασθένεια, προβλέπεται περίοδος χάριτος τριών έως τεσσάρων μηνών.
Από τον Μάιο του 2026, οι ιδιοκτήτες στην Αγγλία δεν μπορούν πλέον να τερματίζουν μια μίσθωση χωρίς να επικαλούνται συγκεκριμένο νόμιμο λόγο, μετά την κατάργηση του λεγόμενου Section 21.
Μεταξύ των προβλεπόμενων λόγων περιλαμβάνονται η πώληση του ακινήτου ή η πρόθεση του ιδιοκτήτη να εγκατασταθεί ο ίδιος σε αυτό.
Η προθεσμία ειδοποίησης έχει οριστεί στους τέσσερις μήνες, ενώ η συγκεκριμένη διαδικασία δεν μπορεί να ενεργοποιηθεί μέσα στον πρώτο χρόνο της μίσθωσης.
Στην Ουαλία και τη Βόρεια Ιρλανδία παραμένουν διαφορετικά καθεστώτα και διαφορετικές προθεσμίες.
Η σύγκριση μεταξύ των ευρωπαϊκών χωρών ήρθε μετά την υπόθεση της Maricarmen Abascal, μιας 87χρονης γυναίκας με αναπηρία που απομακρύνθηκε από το διαμέρισμά της στη Μαδρίτη, όπου κατοικούσε από το 1956.
Η σύνταξή της ανερχόταν περίπου στα 1.300 ευρώ, ενώ κατέβαλλε ενοίκιο περίπου 500 ευρώ. Η σύγκρουση προέκυψε μετά από αύξηση του μηνιαίου μισθώματος κατά περισσότερα από 1.000 ευρώ.
Το κτίριο είχε αποκτηθεί το 2018 από το επενδυτικό fund Urbagestión. Η έξωση προκάλεσε διαδηλώσεις σε Μαδρίτη και Βαρκελώνη και έντονες αντιδράσεις.
Τελικά, η Abascal έλαβε νέο οκταετές συμβόλαιο, με το μίσθωμα να περιορίζεται στο 30% του εισοδήματός της, ύστερα από διαπραγματεύσεις μεταξύ της Urbagestión και των στεγαστικών αρχών της Μαδρίτης.
Η υπόθεση οδήγησε επίσης σε νέα μέτρα στην Ισπανία, μεταξύ των οποίων προστασία ευάλωτων πολιτών από εξώσεις έως το 2030, καθώς και αυστηρότερους ελέγχους σε επενδυτικά κεφάλαια που αποκτούν ολόκληρα συγκροτήματα κατοικιών.
Περισσότερες ειδήσεις
Στεγαστική ασφυξία για τη νέα γενιά: Σχεδόν ένας στους δύο νέους στην Ελλάδα ζει σε υπερπλήρες σπίτι
