Σε τροχιά υλοποίησης εισέρχεται το σχέδιο για τη δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), στον οποίο προβλέπεται να μεταφερθούν οι αρμοδιότητες των δημοτικών πολεοδομιών, με στόχο την ενοποίηση και την ψηφιοποίηση των διαδικασιών που αφορούν την ακίνητη περιουσία. Ωστόσο, την ώρα που η κυβέρνηση προωθεί τη συγκεκριμένη μεταρρύθμιση, εκπρόσωποι του νομικού και συμβολαιογραφικού κόσμου προειδοποιούν ότι το Ελληνικό Κτηματολόγιο εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρές δυσλειτουργίες, οι οποίες δημιουργούν καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις, δυσχεραίνουν τον έλεγχο των ιδιοκτησιών και εγείρουν ζητήματα ασφάλειας των συναλλαγών.
Το σχέδιο παρουσίασε η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη – Βιλιάλη, στο συνέδριο Prodexpo 2026, επιβεβαιώνοντας ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας βρίσκεται σε συνεργασία με το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης για τη δημιουργία ενός ενιαίου φορέα που θα συνδέει το Κτηματολόγιο με τις υπηρεσίες δόμησης.
Η κυβερνητική επιδίωξη είναι να μεταφερθεί στις πολεοδομικές διαδικασίες το μοντέλο ψηφιακής εξυπηρέτησης που έχει αναπτυχθεί τα τελευταία χρόνια μέσω του gov.gr, περιορίζοντας τη γραφειοκρατία και δημιουργώντας ένα πιο λειτουργικό περιβάλλον για ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδυτές.
Η υφυπουργός παρουσίασε στοιχεία σύμφωνα με τα οποία μέσω της πλατφόρμας e-Άδειες έχουν εκδοθεί περισσότερες από 1,5 εκατομμύριο άδειες, ενώ στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν ενταχθεί περισσότερα από 1,3 εκατομμύρια ακίνητα. Πρόκειται για δύο βασικά εργαλεία του ψηφιακού μετασχηματισμού, πάνω στα οποία επιχειρείται να στηριχθεί η επόμενη φάση της μεταρρύθμισης.
Παράλληλα, όμως, οι παρεμβάσεις των εκπροσώπων της αγοράς ανέδειξαν μια διαφορετική εικόνα για την καθημερινή λειτουργία του Κτηματολογίου. Παρά την πρόοδο που έχει σημειωθεί, εξακολουθούν να υπάρχουν προβλήματα στην καταχώριση συμβολαίων, στην πρόσβαση σε ιστορικά στοιχεία ιδιοκτησιών, στην εμφάνιση βαρών και διεκδικήσεων, αλλά και στην αξιοποίηση των ψηφιοποιημένων αρχείων των πρώην υποθηκοφυλακείων.
Ο σχεδιαζόμενος ΕΟΚΕΔ αποτελεί τον βασικό πυλώνα της κυβερνητικής προσπάθειας αναδιοργάνωσης των πολεοδομικών υπηρεσιών. Στον νέο φορέα προβλέπεται να ενσωματωθούν αρμοδιότητες που σήμερα ασκούνται από τις Υπηρεσίες Δόμησης των δήμων, όπως η έκδοση οικοδομικών αδειών, οι προεγκρίσεις, οι βεβαιώσεις όρων δόμησης και ο έλεγχος των κατασκευών.
Σύμφωνα με το σχέδιο, η νέα οργανωτική δομή θα περιλαμβάνει 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης, τα οποία θα αξιοποιούν το υφιστάμενο δίκτυο των κτηματολογικών γραφείων. Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία Γενικής Διεύθυνσης Δόμησης, ενώ η διοίκηση του οργανισμού θα ασκείται από έναν διοικητή και δύο υποδιοικητές, με διακριτές αρμοδιότητες για το Κτηματολόγιο και τη δόμηση.
Η βασική φιλοσοφία της μεταρρύθμισης είναι η οργανωτική και ψηφιακή ενοποίηση υπηρεσιών που σήμερα λειτουργούν με διαφορετικές διαδικασίες και πληροφοριακά συστήματα. Στόχος είναι οι πολεοδομικές πληροφορίες, τα στοιχεία ιδιοκτησίας και οι διαδικασίες αδειοδότησης να συνδέονται αποτελεσματικότερα, ώστε να περιοριστούν οι καθυστερήσεις και οι διοικητικές εμπλοκές.
Για την προετοιμασία της μεταφοράς των πολεοδομιών έχει ήδη προβλεφθεί έργο ύψους 6,2 εκατ. ευρώ, ενταγμένο στο Τομεακό Πρόγραμμα Ανάπτυξης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την περίοδο 2026-2030.
Το έργο αφορά την τεχνική και χρηματοοικονομική υποστήριξη της ενσωμάτωσης των Υπηρεσιών Δόμησης στο Κτηματολόγιο, με συμμετοχή και της ΕΕΣΥΠ. Ως ημερομηνία ολοκλήρωσης της σχετικής πράξης έχει οριστεί η 31η Δεκεμβρίου 2027, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι έχει προσδιοριστεί οριστικά και ο χρόνος πλήρους λειτουργίας του νέου οργανισμού.
Άλλωστε, κρίσιμες εκκρεμότητες εξακολουθούν να αφορούν την κατανομή αρμοδιοτήτων, το προσωπικό και τον τρόπο μετάβασης από το σημερινό καθεστώς στη νέα οργανωτική δομή.
Η μεταφορά των πολεοδομικών αρμοδιοτήτων από τους δήμους στον νέο οργανισμό αποτελεί ένα από τα πλέον ευαίσθητα σημεία της μεταρρύθμισης, καθώς η Τοπική Αυτοδιοίκηση έχει διατυπώσει αντιρρήσεις για την αφαίρεση αρμοδιοτήτων από τις δημοτικές υπηρεσίες.
Το ζήτημα συζητήθηκε στη συνάντηση της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με την Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) στις 13 Οκτωβρίου, κατά την οποία συμφωνήθηκε η συγκρότηση κοινών ομάδων εργασίας.
Η ομάδα που θα εξετάσει τα ζητήματα των πολεοδομιών θα έχει επικεφαλής τη Μαριλένα Σούκουλη – Βιλιάλη και θα ασχοληθεί με τη μεταφορά των αρμοδιοτήτων των Υπηρεσιών Δόμησης στον ΕΟΚΕΔ, παράλληλα με θέματα που αφορούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Η πρώτη συνεδρίαση προγραμματίζεται για την επόμενη εβδομάδα, με την ΚΕΔΕ να συμμετέχει στον διάλογο, διατηρώντας ωστόσο τις επιφυλάξεις της απέναντι στην κυβερνητική επιλογή.
Το αποτέλεσμα των συζητήσεων αναμένεται να καθορίσει σημαντικές λεπτομέρειες για τη στελέχωση των νέων υπηρεσιών, τη διαχείριση των υφιστάμενων εκκρεμοτήτων και την εξυπηρέτηση των πολιτών κατά τη μεταβατική περίοδο.
Την ίδια ώρα, η σχεδιαζόμενη μεταφορά νέων αρμοδιοτήτων στο Κτηματολόγιο επαναφέρει στο προσκήνιο τα προβλήματα που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και ιδιοκτήτες κατά την πραγματοποίηση συναλλαγών.
Ο Γιώργος Ρούσκας, πρώην πρόεδρος του Συλλόγου Συμβολαιογράφων, επισήμανε ότι η ψηφιοποίηση των υπηρεσιών έχει συμβάλει σημαντικά στην απλοποίηση ορισμένων διαδικασιών, χωρίς όμως να έχει εξαλείψει τη γραφειοκρατία.
Όπως ανέφερε, η πρόσβαση σε φορολογικές και ασφαλιστικές πληροφορίες έχει βελτιωθεί αισθητά, ωστόσο στο Κτηματολόγιο εξακολουθούν να εμφανίζονται ασυνέπειες και διαδικαστικά εμπόδια που δυσκολεύουν την καταχώριση συμβολαιογραφικών πράξεων.
«Η ψηφιοποίηση σε μια σειρά από ζητήματα μας έχει δώσει λύση, σε άλλη σειρά όμως έχει γίνει ψηφιακή γραφειοκρατία», σημείωσε χαρακτηριστικά.
Το πρόβλημα, σύμφωνα με την τοποθέτησή του, δεν περιορίζεται στην ηλεκτρονική υποβολή των εγγράφων, αλλά αφορά τη συνολική λειτουργία των διαδικασιών. Όταν τα πληροφοριακά συστήματα δεν επικοινωνούν αποτελεσματικά μεταξύ τους ή απαιτούνται πρόσθετες ενέργειες για την ολοκλήρωση μιας πράξης, η ψηφιοποίηση δεν οδηγεί απαραίτητα σε ταχύτερη εξυπηρέτηση.
Ο ίδιος υπογράμμισε ότι χρειάζεται ολοκλήρωση και εξειδίκευση των ψηφιακών διαδικασιών, με βασικό κριτήριο την πραγματική δυνατότητα ολοκλήρωσης των συναλλαγών χωρίς νέες διοικητικές εμπλοκές.
Ακόμη σοβαρότερα ζητήματα για την ασφάλεια των συναλλαγών ανέδειξε η Μαρία Δελή, Partner της LCI Law, εστιάζοντας στις δυσκολίες πρόσβασης στο ιστορικό των ακινήτων.
Όπως εξήγησε, ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα αφορά τα ιστορικά ΚΑΕΚ, δηλαδή τους Κωδικούς Αριθμούς Εθνικού Κτηματολογίου, τα στοιχεία των οποίων δεν είναι διαθέσιμα διαδικτυακά για τον απαιτούμενο έλεγχο.
Η δυσκολία γίνεται ιδιαίτερα σοβαρή όταν πρόκειται για ακίνητα στα οποία έχουν πραγματοποιηθεί μεταβολές ή έχουν δημιουργηθεί νέες κτηματολογικές εγγραφές.
Σύμφωνα με την ίδια, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες βάρη και διεκδικήσεις που είχαν καταχωριστεί στις αρχικές ιδιοκτησίες δεν εμφανίζονται στα νέα ΚΑΕΚ.
«Το μεγάλο πρόβλημα είναι πως ό,τι βάρη και διεκδικήσεις είχαν εγγραφεί στις αρχικές ιδιοκτησίες, δεν έχουν μεταφερθεί στα νέα ΚΑΕΚ», ανέφερε.
Πρόκειται για μια ιδιαίτερα σημαντική επισήμανση, καθώς ο νομικός έλεγχος ενός ακινήτου προϋποθέτει την πλήρη εικόνα των δικαιωμάτων, των βαρών και των ενδεχόμενων διεκδικήσεων που το αφορούν.
Η μη εμφάνιση τέτοιων στοιχείων στις νεότερες εγγραφές ενδέχεται να δημιουργεί κινδύνους ελλιπούς πληροφόρησης κατά τη διαδικασία μιας μεταβίβασης. Το ζήτημα απαιτεί διευκρινίσεις από το Ελληνικό Κτηματολόγιο σχετικά με τον τρόπο μεταφοράς των ιστορικών δεδομένων και τη δυνατότητα πρόσβασης σε αυτά.
Ξεχωριστό πρόβλημα αποτελούν οι κτηματολογικές εγγραφές με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», οι οποίες μπορούν να δημιουργήσουν εμπόδια στην αξιοποίηση ακινήτων και στη διευθέτηση κληρονομικών υποθέσεων.
Η Μαρία Δελή αναφέρθηκε ειδικότερα σε περιπτώσεις συνιδιοκτητών ή κληρονόμων που δεν έχουν δηλώσει εγκαίρως τα δικαιώματά τους, με αποτέλεσμα η κτηματολογική εικόνα να μην αποτυπώνει το σύνολο των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.
Οι εκκρεμότητες αυτές μπορούν να οδηγήσουν σε πρόσθετες διοικητικές ή δικαστικές διαδικασίες, προκειμένου να διορθωθούν οι εγγραφές και να αποσαφηνιστεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Για τους ενδιαφερόμενους, η επίλυση των συγκεκριμένων ζητημάτων μπορεί να αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση πριν από την πώληση, τη διανομή ή οποιαδήποτε άλλη πράξη αξιοποίησης του ακινήτου.
Η επισήμανση αυτή αναδεικνύει ότι η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης δεν αρκεί από μόνη της για τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της αγοράς. Εξίσου σημαντική είναι η αξιοπιστία των εγγραφών και η ύπαρξη αποτελεσματικών διαδικασιών διόρθωσης των λαθών.
Παρά την πρόοδο της ψηφιοποίησης, ο έλεγχος των ακινήτων δεν μπορεί πάντοτε να πραγματοποιηθεί εξ ολοκλήρου ηλεκτρονικά.
Ο Δημήτρης Βέρρος, Founding Managing Partner της Verros & Associates, αναγνώρισε ότι η κατάσταση έχει βελτιωθεί σημαντικά σε σχέση με το παρελθόν, όταν οι επαγγελματίες ήταν υποχρεωμένοι να περιμένουν επί ώρες στα υποθηκοφυλακεία για την πραγματοποίηση ελέγχων και την καταχώριση πράξεων.
Ωστόσο, επισήμανε ότι εξακολουθούν να υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες απαιτείται φυσική παρουσία στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο.
Ειδικότερα, για τον έλεγχο πράξεων που εκκρεμούν προς καταχώριση, το πλήρες περιεχόμενο των σχετικών εγγράφων δεν είναι πάντοτε διαθέσιμο διαδικτυακά, γεγονός που υποχρεώνει τους δικηγόρους να μεταβαίνουν στις υπηρεσίες.
Η συγκεκριμένη δυσλειτουργία μπορεί να προκαλεί πρόσθετες καθυστερήσεις και κόστος, ιδιαίτερα όταν τα ακίνητα βρίσκονται σε διαφορετικές περιοχές της χώρας.
Ο ίδιος αναφέρθηκε και στα προβλήματα που παρουσιάζουν τα ψηφιοποιημένα αρχεία των πρώην υποθηκοφυλακείων. Η προβληματική σάρωση ορισμένων εγγράφων, σε συνδυασμό με τη δυσχρηστία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, καθιστά δυσκολότερη την αναζήτηση παλαιότερων πράξεων και την εξακρίβωση του ιστορικού μιας ιδιοκτησίας.
Το πρόβλημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία στις περιπτώσεις όπου απαιτείται αναλυτικός έλεγχος τίτλων, βαρών και εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς η ποιότητα και η πληρότητα των ψηφιοποιημένων αρχείων αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την ασφάλεια των συναλλαγών.
Πέρα από την αναδιοργάνωση των πολεοδομιών, η κυβέρνηση συνδέει τη μεταρρύθμιση με την ανάγκη ενίσχυσης της ασφάλειας δικαίου στην ακίνητη περιουσία.
Η Μαριλένα Σούκουλη – Βιλιάλη υπογράμμισε ότι βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση επενδύσεων είναι οι ιδιοκτήτες και οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές να γνωρίζουν με σαφήνεια πού επιτρέπεται η οικοδόμηση, ποιες χρήσεις γης ισχύουν και ποιοι όροι δόμησης εφαρμόζονται σε κάθε περιοχή.
Στο πλαίσιο αυτό, ιδιαίτερη σημασία αποκτούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, καθώς και τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια, μέσω των οποίων καθορίζονται οι δυνατότητες ανάπτυξης και οι περιορισμοί που ισχύουν για διαφορετικές περιοχές της χώρας.
Όπως επισήμανε η υφυπουργός, οι ανάγκες των ορεινών, των παραθαλάσσιων και των αστικών περιοχών διαφέρουν σημαντικά, γεγονός που καθιστά αναγκαία την εφαρμογή κατάλληλων χωρικών ρυθμίσεων και όχι ενιαίων λύσεων.
Η δημιουργία του ΕΟΚΕΔ επιχειρεί να συνδέσει αυτές τις πληροφορίες με τις διαδικασίες αδειοδότησης και τα στοιχεία ιδιοκτησίας, διαμορφώνοντας ένα πιο ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης της δόμησης.
Το μεγάλο ζητούμενο, ωστόσο, είναι κατά πόσο η νέα οργανωτική δομή θα μπορέσει να αντιμετωπίσει τις ήδη καταγεγραμμένες δυσλειτουργίες του Κτηματολογίου, την ίδια στιγμή που θα αναλάβει ένα πρόσθετο και ιδιαίτερα σύνθετο αντικείμενο, όπως είναι η λειτουργία των πολεοδομικών υπηρεσιών.
Για την αγορά ακινήτων, η επιτυχία της μεταρρύθμισης δεν θα κριθεί μόνο από τη δημιουργία νέων ψηφιακών πλατφορμών ή τη μεταφορά αρμοδιοτήτων μεταξύ δημόσιων φορέων. Θα εξαρτηθεί κυρίως από το εάν οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να ολοκληρώνουν τις μεταβιβάσεις τους χωρίς απρόβλεπτες εμπλοκές, οι μηχανικοί να προχωρούν σε αδειοδοτήσεις με σαφείς κανόνες και οι επενδυτές να διαθέτουν αξιόπιστη εικόνα για το ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό καθεστώς των ακινήτων.
Σε διαφορετική περίπτωση, ο κίνδυνος είναι η διοικητική ενοποίηση να μεταφέρει τις υφιστάμενες δυσλειτουργίες σε έναν μεγαλύτερο οργανισμό, αντί να δώσει τις λύσεις που αναμένουν εδώ και χρόνια οι επαγγελματίες και οι πολίτες.
Περισσότερες ειδήσεις
