Στενότητα προσφοράς κατοικιών, τιμές που έχουν φτάσει πλέον το peak της δεκαετίες του 2000, υποτονική ζήτηση στα στεγαστικά δάνεια παρά την αποκλιμάκωση των επιτοκίων, μείωση στην προσιτότητα των τιμών των κατοικιών, ζήτηση από το εξωτερικό, χρονοβόρες διαδικασίες που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, αλλά και καθυστερήσεις σε βασικές μεταρρυθμίσεις ώστε οι ενδιαφερόμενοι να γνωρίζουν πού, με ποιους όρους και για ποιες χρήσεις μπορούν να χτίσουν.
Αυτά είναι μερικά από τα βασικά «αγκάθια» της αγοράς κατοικίας σήμερα όπως περιγράφονται στην τελευταία έκθεση της Eurobank Research, σύμφωνα με την οποία οι τιμές στη χώρα μας στη διάρκεια της τελευταίας επταετίας έχουν αυξηθεί σε ποσοστό πάνω από 70%, με το 2024 μάλιστα να αποτελεί το 7ο έτος στη σειρά αύξησης των τιμών.
Η Eurobank Research συνδέει την υποτονική ζήτηση στα στεγαστικά ακριβώς με το γεγονός ότι είναι λιγότερο προσιτές οι τιμές, στοιχείο το οποίο σε συνδυασμό με το πληθωριστικό κύμα της περιόδου της ενεργειακής κρίσης (ενδεικτικά την πενταετία 2020 –2024 η συνολική αύξηση των τιμών των τροφίμων ξεπερνά το 30%) λειτουργεί ανασταλτικά ως προς την ανάληψη σημαντικών μακροχρόνιων οικονομικών υποχρεώσεων.
Επιπλέον, η μειωμένη προσφορά και η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό περιορίζουν περαιτέρω το απόθεμα των προσιτών κατοικιών προς αγορά μέσω στεγαστικού δανείου. Σημειωτέον ότι η ζήτηση οικιστικών ακινήτων από επενδυτές του εξωτερικού γίνεται πολλές φορές προς αξιοποίηση για επιχειρηματικούς σκοπούς, ιδιαίτερα υπό το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης το οποίο γνωρίζει ιδιαίτερη άνθηση, περιορίζοντας περαιτέρω τη δεξαμενή της προσφοράς.
«Η θέσπιση περιορισμών στη ζήτηση από το εξωτερικό και στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς μπορεί να αποδειχθούν απαραίτητοι όταν οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή».
Μία ακόμη παράμετρος σχετίζεται με τις χρονοβόρες διαδικασίες μεταβιβάσεων, ειδικά μάλιστα για όσα ακίνητα εντάσσονται στα γνωστά προγράμματα Σπίτι μου Ι και ΙΙ έχουν ως αποτέλεσμα ιδιοκτήτες ακινήτων να στρέφονται σε αγοραστές με μετρητά χωρίς τη χρήση στεγαστικού δανείου.
Ενίσχυση ελκυστικότητας για επενδύσεις με μείωση της γραφειοκρατίας
Σε σχέση με τα μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν διευκολύνοντας τις μεταβιβάσεις στην αγορά, όπως επισημαίνεται στην ανάλυση, σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα είναι αναγκαίες πολιτικές που αυξάνουν την ελκυστικότητα της χώρας ως τόπου διεξαγωγής επενδύσεων εν γένει, συμπεριλαμβανομένων στον κατασκευαστικό τομέα, μέσω διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων, με πολύ σημαντική και την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης.
Στο πλαίσιο αυτό γίνεται λόγος, μεταξύ άλλων, για την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, με σταδιακό περιορισμό της χύδην δόμησης και, αντίστροφα, επέκταση των οικισμών οργανωμένα εκεί που η ανάλυση καταδεικνύει ότι υπάρχουν μόνιμες οικιστικές ανάγκες.
«Αυτό είναι αναγκαίο ώστε να είναι σαφές σε όλους τους ενδιαφερόμενους πού μπορούν να χτίσουν, με ποιους όρους και για ποιες χρήσεις, χωρίς «μεταβατικές» ή βραχυπρόθεσμες διευθετήσεις. Τέτοιες ρυθμίσεις χαρακτηρίζονται πολλές φορές από νομικά προβλήματα και συχνά καταπέφτουν στο ΣτΕ ως ασύμβατες με τη βασική προστασία του – φυσικού και αστικού – περιβάλλοντος και της αειφορίας. Εξίσου σημαντικό είναι οι παραπάνω μεταρρυθμίσεις να συνοδεύονται από δράσεις που να ενισχύουν την αποκέντρωση και την περιφερειακή ανάπτυξη έτσι ώστε να υπάρξει αποσυμπίεση της ζήτησης για κατοικίες στα πολύ μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικότερα στην Αττική».
Σε βραχυχρόνιο ορίζοντα, σχετικά πιο άμεσα θα μπορούσε να επιδιωχθεί η μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και η άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs).
Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτηρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δημιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα (ΣΔΙΤ), μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα.
