Φρένο σε μια πρακτική που αφορά χιλιάδες πολυκατοικίες ανά την Ελλάδα έβαλε η ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας με την απόφαση 1616/2025, στην οποία το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι η «τακτοποίηση» αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών – όπως πιλοτές και ακάλυπτοι χώροι – δεν μπορεί να προχωρήσει εάν έστω και ένας συνιδιοκτήτης διατυπώσει αντίρρηση, στην περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας.
Η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ αφορούσε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου–Χολαργού, όπου είχαν γίνει αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους του ισογείου.
Η Ολομέλεια, με πρόεδρο την Ευαγγελία Νίκα και εισηγητή τον σύμβουλο Επικρατείας Δημήτρη Βασιλειάδη, έκρινε ότι η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 περ. δ΄ του ν. 4178/2013, που επιτρέπει την υποβολή αίτησης τακτοποίησης από συνιδιοκτήτη με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών, δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει κανονισμός και κάποιος συνιδιοκτήτης αντιδρά.
Σύμφωνα με το ΣτΕ, η διάταξη είχε σκοπό να διευκολύνει την καταγραφή και αντιμετώπιση των αυθαιρέτων, χωρίς όμως να θίγει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας των υπολοίπων συνιδιοκτητών.
Το δικαστήριο προχώρησε ένα βήμα παραπέρα, κρίνοντας ότι η διάταξη αυτή προσκρούει στο Σύνταγμα. Ειδικότερα, αναφέρεται ότι η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους με απλή πλειοψηφία παραβιάζει:
Κατά συνέπεια, η διάταξη θεωρείται ανεφάρμοστη.
Η απόφαση αυτή έχει σημαντικό αντίκτυπο για τους ιδιοκτήτες που είχαν επενδύσει στη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων με πλειοψηφία. Πρακτικά, σε κάθε περίπτωση κοινόχρηστου χώρου όπου δεν υπάρχει κανονισμός, θα απαιτείται ομοφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
Αυτό σημαίνει ότι:
Η εξέλιξη αυτή αλλάζει τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων και στις πολυκατοικίες, καθώς αναμένεται να φρενάρει σημαντικό αριθμό αιτήσεων υπαγωγής στον νόμο περί αυθαιρέτων. Παράλληλα, επαναφέρει στο προσκήνιο τη συζήτηση για την ανάγκη σαφέστερου νομοθετικού πλαισίου που θα ισορροπεί ανάμεσα στην πολεοδομική τάξη, την προστασία της ιδιοκτησίας και τις ανάγκες των πολιτών.
