Η αγορά ακινήτων δεν επιβαρύνεται μόνο από τις υψηλές τιμές ή τη μειωμένη προσφορά ακινήτων. Ένα από τα πιο υποτιμημένα, αλλά καθοριστικά προβλήματα που φρενάρουν τη λειτουργία της είναι οι καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις. Σήμερα, για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία απαιτούνται κατά μέσο όρο 6 έως 7 μήνες, ενώ σε πολλές περιπτώσεις ο χρόνος αυτός φτάνει ή και ξεπερνά τον έναν χρόνο. Πρόκειται για μια πραγματικότητα που λειτουργεί ως αθέατο «μπλόκο» στην αγορά, μειώνοντας την προσφορά, καθυστερώντας συναλλαγές και επιβαρύνοντας τόσο αγοραστές όσο και πωλητές.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η καθυστέρηση αυτή δεν είναι απλώς ένα τεχνικό ζήτημα. Είναι δομικό πρόβλημα που επηρεάζει άμεσα τον όγκο των συναλλαγών. Όταν μια μεταβίβαση χρειάζεται μισό χρόνο ή περισσότερο για να ολοκληρωθεί, η αγορά χάνει ρυθμό. Ακίνητα που θα μπορούσαν να κυκλοφορούν, να ενοικιάζονται ή να πωλούνται, μένουν «παγωμένα». Αν ένα ακίνητο είναι κενό, παραμένει κενό μέχρι να πέσουν οι υπογραφές. Αν υπάρχει ένοικος, συχνά του ζητείται να αποχωρήσει νωρίτερα ώστε το ακίνητο να παραδοθεί «καθαρό» στον νέο ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, δημιουργείται ένας μεγάλος νεκρός χρόνος, ο οποίος δεν καταγράφεται επίσημα, αλλά μειώνει στην πράξη την προσφορά κατοικίας.
Σε παλαιότερες περιόδους, οι μεταβιβάσεις ολοκληρώνονταν μέσα σε 15 έως 20 ημέρες. Σήμερα, αυτός ο χρόνος μοιάζει σχεδόν εξωπραγματικός. Αντί η διαδικασία να απλοποιηθεί και να επιταχυνθεί με τη βοήθεια της τεχνολογίας, έχει «φορτωθεί» με διαδοχικά στάδια, πιστοποιήσεις και ελέγχους. Η Ταυτότητα Ακινήτου, αν και σωστή ως σύλληψη, προσθέτει νέα επίπεδα γραφειοκρατίας. Το Κτηματολόγιο, που υποτίθεται ότι θα έλυνε προβλήματα, καθυστερεί σημαντικά στην έκδοση απαντήσεων. Οι πολεοδομικές υπηρεσίες χρειάζονται εβδομάδες ή και μήνες για να χορηγήσουν έγγραφα που είναι απαραίτητα στους μηχανικούς για να προχωρήσουν τακτοποιήσεις και ελέγχους.
Το πρόβλημα δεν σταματά εκεί, καθώς η διαδικασία μεταβίβασης απαιτεί τη συνεννόηση πολλών εμπλεκομένων, όπως μηχανικών, συμβολαιογράφων, ιδιοκτητών, αγοραστών και συχνά τραπεζών. Κάθε κρίκος αυτής της αλυσίδας μπορεί να προσθέσει καθυστέρηση. Σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο φέρει δάνειο ή άλλες οικονομικές εκκρεμότητες, η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο δύσκολη. Η απάντηση στο απλό ερώτημα «ποιο είναι το ποσό εξόφλησης» μπορεί να χρειαστεί μήνες, ιδιαίτερα αν εξετάζεται ενδεχόμενο κουρέματος ή αν πρέπει να συνεδριάσουν επιτροπές. Παρά τις ψηφιακές πλατφόρμες που δημιουργήθηκαν τα τελευταία χρόνια, ένα επίσημο και δεσμευτικό ποσό εξακολουθεί να μην δίνεται εύκολα.
Αυτές οι καθυστερήσεις έχουν αλυσιδωτές επιπτώσεις στην αγορά. Πρώτον, μειώνουν τον πραγματικό αριθμό διαθέσιμων ακινήτων. Ένα ακίνητο που θα μπορούσε να βρίσκεται στην αγορά για έξι μήνες, ουσιαστικά απουσιάζει. Δεύτερον, αυξάνουν το κόστος και το ρίσκο για όλους τους εμπλεκόμενους. Οι αγοραστές δεσμεύουν κεφάλαια ή περιμένουν με αβεβαιότητα, οι πωλητές καθυστερούν να εισπράξουν, οι επενδυτές αποθαρρύνονται. Τρίτον, εντείνουν την πίεση στις τιμές και στα ενοίκια, καθώς η μειωμένη προσφορά λειτουργεί ανοδικά.
Η γραφειοκρατία, αντί να λειτουργεί ως εγγύηση διαφάνειας και ασφάλειας, μετατρέπεται σε τροχοπέδη. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που δεν μπορεί να κινηθεί με ταχύτητα και ευελιξία, ακόμη και όταν υπάρχει πραγματικό ενδιαφέρον. Σε μια περίοδο όπου οι αγοραπωλησίες ήδη μειώνονται λόγω υψηλών τιμών και κόπωσης της ζήτησης, οι καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις λειτουργούν πολλαπλασιαστικά αρνητικά. Δεν επιτρέπουν στην αγορά να απορροφήσει την πίεση, ούτε να βρει νέα ισορροπία.
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο όταν συνυπολογιστεί το μεγάλο απόθεμα ακινήτων που παραμένει εκτός αγοράς λόγω νομικών ή τεχνικών εκκρεμοτήτων. Ακίνητα σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και funds, ακίνητα σε διαδικασία πλειστηριασμού, ακίνητα του Δημοσίου, όλα περνούν από τις ίδιες αργές διαδικασίες. Αν η μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτεί κατά μέσο όρο μισό χρόνο, τότε οποιαδήποτε προσπάθεια απελευθέρωσης αυτού του αποθέματος προσκρούει σε έναν μηχανισμό που δεν μπορεί να ανταποκριθεί.
Σε τελική ανάλυση, η καθυστέρηση στις μεταβιβάσεις δεν είναι απλώς ζήτημα ταλαιπωρίας. Είναι παράγοντας που επηρεάζει άμεσα τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων, περιορίζει τις συναλλαγές, μειώνει την προσφορά και εντείνει τις στρεβλώσεις. Αν δεν υπάρξει ουσιαστική απλοποίηση των διαδικασιών και πραγματική επιτάχυνση του διοικητικού μηχανισμού, η αγορά θα συνεχίσει να «σέρνεται», ακόμη κι αν οι συνθήκες θα επέτρεπαν μεγαλύτερη κινητικότητα.
Περισσότερες ειδήσεις
