Σε μια ακριβότερη εποχή έχει περάσει η ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα, καθώς η ισχυρή ζήτηση των τελευταίων ετών δεν έχει ανεβάσει μόνο τα ενοίκια και τις τιμές των αποθηκών, αλλά έχει συμπαρασύρει προς τα πάνω τόσο την αξία της κατάλληλης γης όσο και το κόστος κατασκευής. Για έναν επενδυτή που σχεδιάζει σήμερα ένα νέο logistics center, η εξίσωση ξεκινά πλέον από δύο κρίσιμες μεταβλητές: Πόσο θα πληρώσει για το οικόπεδο και πόσο θα του κοστίσει να χτίσει πάνω σε αυτό.
Τα στοιχεία του Παρατηρητηρίου Αξιών Logistics 2026 της GEOAXIS αποτυπώνουν μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στις βασικές αγορές της χώρας. Η γη μπορεί να κοστίζει από περίπου 25 ευρώ έως 180 ευρώ ανά τ.μ., ανάλογα με την περιοχή, ενώ για την κατασκευή μιας σύγχρονης αποθήκης ξηρού φορτίου το ενδεικτικό κόστος έχει πλέον ανέβει στα 750 – 900 ευρώ το τετραγωνικό, χωρίς μάλιστα σε αυτό να περιλαμβάνονται η αγορά της γης και ο εξοπλισμός της αποθήκης.
Το πρώτο μεγάλο κόστος για μια νέα επένδυση είναι η εξασφάλιση του οικοπέδου. H Αττική εμφανίζεται σαφώς ακριβότερη, ιδιαίτερα στις περιοχές που έχουν εξελιχθεί σε βασικούς κόμβους της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Σύμφωνα με την έρευνα αγοράς της GEOAXIS, η οποία ενσωματώνει προσαρμογή κατά 10% στις ζητούμενες τιμές λόγω διαπραγμάτευσης, τα Μεσόγεια Αττικής αποτελούν την ακριβότερη περιοχή για αγορά γης, με διάμεση ζητούμενη τιμή 180 ευρώ ανά τ.μ.
Στη δεύτερη θέση βρίσκεται ο Ασπρόπυργος με 134,52 ευρώ/τ.μ., επιβεβαιώνοντας το υψηλό κόστος εισόδου στον μεγαλύτερο και πλέον καθιερωμένο κόμβο logistics της χώρας. Ακολουθεί η περιοχή εντός της ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 109,23 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Ελευσίνα η διάμεση τιμή διαμορφώνεται στα 92,31 ευρώ/τ.μ.
Σημαντικά χαμηλότερα βρίσκεται το Καλοχώρι, με 63,03 ευρώ/τ.μ., και τα Οινόφυτα, με 49,85 ευρώ/τ.μ.. Στο χαμηλότερο άκρο της αγοράς βρίσκεται η περιοχή εκτός ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου, με μόλις 25,42 ευρώ/τ.μ.. Η απόσταση είναι εντυπωσιακή: η διάμεση τιμή στα Μεσόγεια είναι περίπου επταπλάσια από εκείνη εκτός ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου.
Οι τιμές ανά τετραγωνικό αποκτούν μεγαλύτερο ενδιαφέρον όταν συνδυαστούν με το μέγεθος των εκτάσεων που προσφέρονται στην αγορά.
Σύμφωνα με την GEOAXIS, στον Ασπρόπυργο η διάμεση διαθέσιμη έκταση φτάνει τα 9.569 τ.μ. Με διάμεση τιμή γης 134,52 ευρώ/τ.μ., μια τέτοια έκταση αντιστοιχεί αριθμητικά σε περίπου 1,29 εκατ. ευρώ.
Στα Μεσόγεια Αττικής, όπου η διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια είναι λίγο μεγαλύτερη, στα 10.170 τ.μ., αλλά και η τιμή της γης η υψηλότερη της έρευνας, στα 180 ευρώ/τ.μ., η αντίστοιχη θεωρητική αξία προσεγγίζει τα 1,83 εκατ. ευρώ.
Στην Ελευσίνα, τα 8.987 τ.μ. διάμεσης διαθέσιμης έκτασης, σε συνδυασμό με τιμή 92,31 ευρώ/τ.μ., αντιστοιχούν περίπου σε 830.000 ευρώ.
Στα Οινόφυτα, αντίθετα, μια διάμεση έκταση 13.000 τ.μ. με 49,85 ευρώ/τ.μ. αντιστοιχεί περίπου σε 648.000 ευρώ, ενώ στο Καλοχώρι, όπου η διάμεση έκταση φτάνει επίσης τα 13.500 τ.μ., το αντίστοιχο ποσό με βάση τα 63,03 ευρώ/τ.μ. διαμορφώνεται περίπου στις 851.000 ευρώ.
Η μεγαλύτερη διαφορά εμφανίζεται εκτός ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου. Εκεί η διάμεση διαθέσιμη έκταση φτάνει τα 13.500 τ.μ., αλλά με τιμή μόλις 25,42 ευρώ/τ.μ., κάτι που αντιστοιχεί αριθμητικά σε περίπου 343.000 ευρώ. Πρόκειται βεβαίως για ενδεικτικούς υπολογισμούς που προκύπτουν από τον πολλαπλασιασμό δύο διαφορετικών διάμεσων μεγεθών της έρευνας και όχι για πραγματικές τιμές συγκεκριμένων συναλλαγών.
Έτσι γίνεται σαφές γιατί η διαθεσιμότητα και το κόστος γης εξελίσσονται σε κρίσιμο παράγοντα για τη γεωγραφία των νέων επενδύσεων. Ένας επενδυτής μπορεί στη Βόρεια Ελλάδα ή στα Οινόφυτα να εξασφαλίσει μεγαλύτερη έκταση με σημαντικά χαμηλότερο αρχικό κεφάλαιο από ό,τι στην Αττική.
Το οικόπεδο, όμως, αποτελεί μόνο το πρώτο μέρος του λογαριασμού. Το δεύτερο και σαφώς μεγαλύτερο είναι η ίδια η κατασκευή.
Σύμφωνα με την GEOAXIS, το ενδεικτικό κόστος για την κατασκευή μιας αποθήκης ξηρού φορτίου τύπου Ζ3 διαμορφώνεται σήμερα μεταξύ 750 και 900 ευρώ ανά τ.μ. Πρόκειται για κατασκευή «με το κλειδί στο χέρι» για το σύνολο της μονάδας. Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι στο συγκεκριμένο ποσό δεν περιλαμβάνεται ούτε η αγορά του οικοπέδου ούτε ο εξοπλισμός της αποθήκης, όπως για παράδειγμα τα συστήματα ραφιών. Επομένως, το πραγματικό συνολικό επενδυτικό κόστος μιας πλήρως εξοπλισμένης εγκατάστασης μπορεί να κινηθεί αισθητά υψηλότερα.
Η ανάλυση της GEOAXIS δείχνει ότι περίπου 550 – 650 ευρώ/τ.μ. αφορούν το βασικό κτίριο, συμπεριλαμβανομένων του σχεδιασμού, των μελετών, των αδειοδοτήσεων και των επιβλέψεων. Επιπλέον 80 – 100 ευρώ/τ.μ. αφορούν τις εγκαταστάσεις και τις διαμορφώσεις του περιβάλλοντος χώρου, ενώ για χώρους διοίκησης, γραφεία και ηλεκτρομηχανολογικούς χώρους το επιπλέον κόστος μπορεί να κινηθεί μεταξύ 300 και 450 ευρώ/τ.μ.
Τα μεγέθη αποτυπώνονται καλύτερα εάν μεταφερθούν σε μια υποθετική επένδυση. Για μια σύγχρονη αποθήκη 10.000 τ.μ., το κατασκευαστικό κόστος των 750 – 900 ευρώ/τ.μ. μεταφράζεται σε περίπου 7,5 έως 9 εκατ. ευρώ μόνο για την κατασκευή.
Για εγκατάσταση 15.000 τ.μ., το αντίστοιχο ποσό ανεβαίνει στα 11,25 έως 13,5 εκατ. ευρώ, ενώ μια μεγάλη αποθήκη 20.000 τ.μ. μπορεί να απαιτήσει 15 έως 18 εκατ. ευρώ για την κατασκευή της, πριν προστεθούν η γη και ο εξοπλισμός.
Και το μέγεθος των 15.000 τ.μ. δεν είναι τυχαίο. Η GEOAXIS σημειώνει ότι σήμερα ένας νέος χώρος logistics επιφανείας άνω των 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα, λόγω της συσσωρευμένης ζήτησης και της πολύ περιορισμένης προσφοράς σύγχρονου προϊόντος.
Η μεγάλη διαφοροποίηση της τιμής της γης σημαίνει ότι δύο αντίστοιχα logistics projects μπορεί να ξεκινούν από αρκετά διαφορετική επενδυτική βάση, ακόμη και εάν το κόστος του κτιρίου είναι ίδιο.
Χαρακτηριστικά, ένα οικόπεδο 10.000 τ.μ. στα Μεσόγεια, με βάση τη διάμεση τιμή των 180 ευρώ/τ.μ., αντιστοιχεί σε 1,8 εκατ. ευρώ μόνο για τη γη. Στον Ασπρόπυργο, με 134,52 ευρώ/τ.μ., το ίδιο μέγεθος αντιστοιχεί σε περίπου 1,35 εκατ. ευρώ. Στα Οινόφυτα ο αντίστοιχος λογαριασμός πέφτει περίπου στις 498.500 ευρώ, ενώ εκτός ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου περιορίζεται περίπου στις 254.200 ευρώ.
Πρόκειται και πάλι για καθαρά ενδεικτικούς υπολογισμούς με βάση τις διάμεσες ζητούμενες τιμές της έρευνας και όχι για αποτίμηση συγκεκριμένου οικοπέδου. Ωστόσο, δείχνουν με σαφήνεια πόσο μεγάλη επίδραση έχει πλέον η τοποθεσία στο αρχικό κόστος μιας ανάπτυξης.
Το κόστος δεν αναμένεται να γίνει εύκολα προβλέψιμο. Η εποχή κατά την οποία οι αποθήκες θεωρούνταν από τα απλούστερα και φθηνότερα κτίρια έχει παρέλθει, καθώς οι νέες εγκαταστάσεις ενσωματώνουν ολοένα περισσότερα συστήματα αυτοματισμού και ψηφιοποίησης. Ταυτόχρονα, το κόστος και η διαθεσιμότητα των υλικών, η χρηματοδότηση και ο πληθωρισμός παραμένουν παράγοντες αβεβαιότητας.
Σε αυτά προστίθεται η δυσκολία εξεύρεσης κατάλληλης γης. Η GEOAXIS κατατάσσει, άλλωστε, τη μειωμένη διαθεσιμότητα και την αύξηση του κόστους της γης στην πρώτη θέση μεταξύ των έξι βασικών προκλήσεων του κλάδου, μαζί με τους πολεοδομικούς περιορισμούς, το κατασκευαστικό κόστος, την έλλειψη εργατικού δυναμικού, τις απαιτήσεις ESG και την ενεργειακή επάρκεια.
Το υψηλότερο κόστος εισόδου δεν φαίνεται πάντως να ανακόπτει, τουλάχιστον προς το παρόν, την επενδυτική δραστηριότητα. Την περίοδο 2026 – 2029 αναμένεται να προστεθούν περίπου 800.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, μέσα από επενδύσεις που ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον εξηγείται και από τα οικονομικά χαρακτηριστικά της αγοράς. Οι αποδόσεις για καλά ποιοτικά ακίνητα κινούνται σήμερα περίπου στο 6,75% – 7%, όταν για προνομιακά logistics ακίνητα σε αγορές όπως η Μεγάλη Βρετανία, η Γαλλία και η Γερμανία η τυπική απόδοση βρίσκεται περίπου στο 5%.
Το μεγάλο ερώτημα για την επόμενη ημέρα είναι εάν η νέα προσφορά θα αρχίσει να ισορροπεί την αγορά. Η GEOAXIS εκτιμά ότι ο εγχώριος ανοδικός κύκλος βρίσκεται πλέον κοντά στην κορύφωσή του, καθώς τα μισθώματα στις σύγχρονες αποθήκες έχουν φτάσει ήδη στα 5,75 – 6 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και τα μεγάλα projects που έρχονται αναμένεται να προσθέσουν χιλιάδες νέες επιφάνειες.
Έτσι, το νέο στοίχημα στα logistics δεν είναι πλέον απλώς να βρεθεί μια έκταση και να χτιστεί μια αποθήκη. Με τη γη να φτάνει έως τα 180 ευρώ/τ.μ. και την κατασκευή έως τα 900 ευρώ/τ.μ., η επιλογή της σωστής τοποθεσίας, του μεγέθους και των προδιαγραφών του ακινήτου γίνεται καθοριστική για τη βιωσιμότητα κάθε νέας επένδυσης.
Περισσότερες ειδήσεις
Logistics: Ράλι επενδύσεων, νέα hubs και ελάχιστοι διαθέσιμοι χώροι
Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο: Οι 10 προτάσεις του ΕΒΕΑ για βιομηχανία και logistics
