Σε ουσιαστική αναμόρφωση του πλαισίου προστασίας της πρώτης κατοικίας προχωρά το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με νέα ρύθμιση που ενσωματώνεται στον εξωδικαστικό μηχανισμό και δίνει για πρώτη φορά τη δυνατότητα στον οφειλέτη να διασώσει αποκλειστικά την κύρια κατοικία του, αποσυνδέοντάς την από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του.
Η παρέμβαση, που εξήγγειλε ο υπουργός Κυριάκος Πιερρακάκης, αλλάζει τη βάση του υπολογισμού της ρύθμισης, καθώς ο αλγόριθμος θα μπορεί –εφόσον το επιλέξει ο ίδιος ο οφειλέτης– να λαμβάνει υπόψη μόνο την αξία της πρώτης κατοικίας και όχι το σύνολο των ακινήτων του. Αυτό μεταφράζεται σε πιο ευνοϊκή πρόταση ρύθμισης, με μεγαλύτερο περιθώριο διαγραφών και χαμηλότερη μηνιαία δόση.
Η κίνηση αυτή δίνει σαφές real estate αποτύπωμα στην πολιτική διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους, καθώς επανατοποθετεί την πρώτη κατοικία στο επίκεντρο ενός πιο στοχευμένου μηχανισμού προστασίας, ενώ ταυτόχρονα ανοίγει τον δρόμο για ταχύτερη ρευστοποίηση δευτερευόντων ακινήτων που έως σήμερα επιβάρυναν τη συνολική εικόνα του οφειλέτη.
Όπως περιέγραψε ο υπουργός, μέχρι σήμερα ο οφειλέτης που προσφεύγει στον εξωδικαστικό δεν έχει τη δυνατότητα να ξεχωρίσει την πρώτη κατοικία από την υπόλοιπη περιουσία του. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα, σε αρκετές περιπτώσεις, η τελική πρόταση να οδηγεί σε μικρότερο «κούρεμα» και υψηλότερη δόση από αυτή που θα μπορούσε να υποστηρίξει ένα νοικοκυριό.
Με τη νέα παρέμβαση, ο οφειλέτης θα έχει τη δυνατότητα να δηλώσει ότι επιθυμεί να διασώσει αποκλειστικά την κύρια κατοικία του. Εφόσον επιλέξει αυτή τη διαδρομή, τα υπόλοιπα ακίνητα θα εξαιρούνται από τη λογική της διάσωσης και θα οδηγούνται προς εκποίηση μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, διαδικασία που θα ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Το κρίσιμο στοιχείο για την αγορά ακινήτων και τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά είναι ότι η ρύθμιση μεταφέρει το βάρος από τη συνολική περιουσιακή εικόνα στην πραγματική δυνατότητα διάσωσης της κατοικίας. Έτσι, η πρώτη κατοικία παύει να «συμπαρασύρεται» από τα υπόλοιπα ακίνητα του οφειλέτη κατά τον υπολογισμό της ρύθμισης.
Για τον προσδιορισμό της αξίας της κύριας κατοικίας θα συνεχίσει να ισχύει το υφιστάμενο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού. Δηλαδή, θα λαμβάνεται υπόψη το μέγιστο μεταξύ της εμπορικής αξίας που δηλώνει ο πιστωτής στο σύστημα και της αξίας ΕΝΦΙΑ.
Με βάση αυτή την αξία, και σε συνάρτηση με το ύψος των οφειλών προς τους χρηματοδοτικούς φορείς, θα παράγεται η νέα πρόταση ρύθμισης. Το υπουργείο εκτιμά ότι όταν η αξία της κύριας κατοικίας είναι χαμηλότερη από το συνολικό χρέος, το αποτέλεσμα θα μπορεί να είναι αισθητά καλύτερο για τον οφειλέτη, τόσο ως προς τη διαγραφή χρέους όσο και ως προς τη μηνιαία επιβάρυνση.
Πρόκειται ουσιαστικά για μια λογική «διάσωσης κατοικίας μέσω σταδιακής αποπληρωμής της αξίας της», μοντέλο που, όπως επισημαίνεται από το υπουργείο, χαρακτήριζε και παλαιότερα εργαλεία προστασίας της κατοικίας.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην ταχύτητα της διαδικασίας. Ο Κυριάκος Πιερρακάκης υπογράμμισε ότι η νέα δυνατότητα έρχεται να απαντήσει σε ένα διαρκές αίτημα πολιτών που αναζητούν μια ρεαλιστική και γρήγορη λύση για να κρατήσουν το σπίτι τους, χωρίς να εγκλωβίζονται για χρόνια σε χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες.
Η έμφαση στην επιτάχυνση δεν είναι δευτερεύουσα. Για την κτηματαγορά και για τα νοικοκυριά με πιεσμένες οικονομικές αντοχές, η χρονική διάρκεια μιας διαδικασίας ρύθμισης είναι καθοριστική. Όσο παρατείνεται η αβεβαιότητα, τόσο δυσκολότερη γίνεται η διατήρηση της κατοικίας, ενώ παραμένουν «παγωμένα» και άλλα ακίνητα που δεν μπορούν εύκολα να αξιοποιηθούν ή να μεταβιβαστούν.
Σύμφωνα με το υπουργείο, η εκποίηση των λοιπών ακινήτων θα γίνεται ηλεκτρονικά μέσω e-auction, ώστε να αποφεύγονται καθυστερήσεις και να επιταχύνεται η ολοκλήρωση της αναδιάρθρωσης.
Η νέα ρύθμιση αφορά πρωτίστως νοικοκυριά που διαθέτουν πρώτη κατοικία αλλά και συμπληρωματικά ακίνητα, τα οποία μέχρι σήμερα επιβάρυναν σημαντικά την εικόνα τους στον εξωδικαστικό μηχανισμό. Σε πολλές περιπτώσεις, αυτά τα δευτερεύοντα ακίνητα είτε δεν μπορούσαν να εκποιηθούν εύκολα είτε λειτουργούσαν αποτρεπτικά για μια βιώσιμη ρύθμιση.
Με το νέο μοντέλο, η πρώτη κατοικία αναδεικνύεται σε αυτοτελές πεδίο προστασίας. Αυτό μπορεί να δώσει ανάσα σε ιδιοκτήτες που θέλουν να διατηρήσουν το σπίτι όπου διαμένουν, ακόμη κι αν χρειαστεί να απολέσουν άλλα ακίνητα για να εξυγιάνουν συνολικά τη θέση τους.
Για την αγορά real estate, η εξέλιξη αυτή έχει διπλή ανάγνωση. Από τη μία πλευρά, ενισχύει την προστασία της κύριας κατοικίας, κάτι που έχει σαφές κοινωνικό και στεγαστικό αποτύπωμα. Από την άλλη, δημιουργεί προϋποθέσεις ώστε μέρος της δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας να επανεισέλθει πιο γρήγορα στην αγορά μέσω οργανωμένων ηλεκτρονικών διαδικασιών.
Περισσότερες ειδήσεις
Δ. Μιχαηλίδου: Πτώση τιμών με νέα ακίνητα στην αγορά μέσω των παρεμβάσεών μας στο στεγαστικό
«Φωτιά» η αγορά ακινήτων – Το 94% βλέπει εκτόξευση τιμών την τελευταία πενταετία
