Άρθρο του Βασίλη Ηλιόπουλου, Founder & CEO της BluPeak Estate Analytics
Η πρωτοβουλία της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) για ένα νέο, ολοκληρωμένο πληροφοριακό σύστημα διαχείρισης περίπου 50.000 ακινήτων και εγγραφών ακινήτων σηματοδοτεί κάτι πολύ περισσότερο από ένα ακόμη έργο ψηφιοποίησης.
Αποτυπώνει μια ουσιαστική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο πρέπει πλέον να αντιμετωπίζεται η δημόσια ακίνητη περιουσία.
Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να γνωρίζει ένας φορέας τι ακίνητα διαθέτει.
Πρέπει να γνωρίζει πού βρίσκονται, ποια είναι η πραγματική νομική και τεχνική τους κατάσταση, τι αναφέρει το Κτηματολόγιο, ποια είναι η οικονομική τους εικόνα, εάν είναι μισθωμένα, ποιες εκκρεμότητες υπάρχουν και κυρίως πόσο ώριμα είναι για αξιοποίηση.
Αυτή είναι η μετάβαση από το απλό Property Registry στο Property Intelligence.
Η εμπειρία της BluPeak Estate Analytics από έργα καταγραφής, ανάλυσης και διαχείρισης δημόσιας και δημοτικής ακίνητης περιουσίας έχει αναδείξει ένα επαναλαμβανόμενο πρόβλημα:
η πληροφορία μπορεί να υπάρχει, αλλά συχνά δεν είναι ενιαία.
Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται στο Ε9, να διαθέτει διαφορετικά στοιχεία στο Κτηματολόγιο, να έχει τίτλους ή τοπογραφικά σε φυσικούς φακέλους, να χρησιμοποιείται από κάποια υπηρεσία και παράλληλα να υπάρχουν πληροφορίες για τη μίσθωσή του σε διαφορετικά αρχεία.
Το αποτέλεσμα είναι ότι ένας φορέας μπορεί να γνωρίζει θεωρητικά ότι διαθέτει ένα ακίνητο, χωρίς να έχει πάντα μία ενιαία, επαληθευμένη και επιχειρησιακά αξιοποιήσιμη εικόνα γι’ αυτό.
Για την BluPeak, η δημιουργία της ψηφιακής ταυτότητας ξεκινά ακριβώς από εκεί:
Ε9 → ΑΤΑΚ → ΚΑΕΚ → Κτηματολόγιο → γεωγραφικός εντοπισμός → έλεγχος διαφορών → ψηφιακός φάκελος.
Η αντιστοίχιση των διαφορετικών πηγών, ο έλεγχος των εμβαδών, ο εντοπισμός αποκλίσεων και διπλοεγγραφών και η σύνδεση των ακινήτων με γεωχωρικά δεδομένα δημιουργούν το απαραίτητο υπόβαθρο για οποιαδήποτε επόμενη απόφαση.
Η γεωχωρική πληροφορία αποτελεί πλέον αναπόσπαστο μέρος της σύγχρονης διαχείρισης ακινήτων.
Δεν αρκεί να γνωρίζουμε ότι ένα ακίνητο υπάρχει σε μία βάση δεδομένων. Πρέπει να μπορούμε να το εντοπίσουμε, να δούμε τη γεωμετρία και τα χαρακτηριστικά του και να το συνδέσουμε με όλες τις υπόλοιπες πληροφορίες του.
Αυτό είναι και ένα από τα σημαντικά στοιχεία της συνεργασίας της BluPeak με την αμερικανική NavigatorCRE, της οποίας η BluPeak αποτελεί αποκλειστικό συνεργάτη στην ελληνική αγορά.
Μέσω του Navi Map®, ένα χαρτοφυλάκιο μπορεί να απεικονίζεται γεωγραφικά και να συνδέεται με property snapshots, φίλτρα, γεωγραφικά layers και δεδομένα του ίδιου του οργανισμού. Παράλληλα, το Navi BI® μετατρέπει τις διαφορετικές πηγές δεδομένων σε dashboards και KPIs διοίκησης.
Έτσι ο χάρτης παύει να είναι μια απλή οπτικοποίηση.
Γίνεται εργαλείο λήψης αποφάσεων.
Ιδιαίτερα σημαντικό στον σχεδιασμό της ΕΤΑΔ είναι ότι η «ψηφιακή ταυτότητα» δεν περιορίζεται στα τεχνικά και κτηματολογικά στοιχεία.
Στην ίδια συνολική εικόνα εντάσσονται οι μισθώσεις, οι συμβάσεις, τα μισθώματα, οι αναπροσαρμογές, οι πληρωμές, οι ληξιπρόθεσμες απαιτήσεις και το ιστορικό κάθε σχέσης.
Αυτό αποτελεί κομβικό σημείο.
Γιατί η διοίκηση πρέπει να μπορεί να απαντήσει όχι μόνο:
«Τι ακίνητα έχουμε;»
αλλά και:
«Ποια χρησιμοποιούνται; Ποια αποδίδουν; Πού υπάρχουν καθυστερήσεις; Τι παραμένει ανενεργό;»
Η NavigatorCRE έχει σχεδιαστεί ακριβώς πάνω στη λογική της ενοποίησης διαφορετικών πηγών δεδομένων —όπως accounting, leasing, collections, debt, construction και άλλα operational datasets— σε ένα κοινό περιβάλλον commercial real estate intelligence.
Η ψηφιακή καταγραφή μετατρέπεται έτσι σταδιακά σε πραγματικό asset management.
Το επόμενο επίπεδο αυτής της εξέλιξης είναι η Τεχνητή Νοημοσύνη.
Η NavigatorCRE έχει ήδη ενσωματώσει εργαλεία όπως το NAVI AI και το PortfolioAI, τα οποία επιτρέπουν την αλληλεπίδραση με οργανωμένα δεδομένα χαρτοφυλακίου μέσω ερωτήσεων και prompts.
Αυτό σημαίνει ότι η διοίκηση δεν περιορίζεται πλέον στην αναζήτηση ενός συγκεκριμένου πεδίου μέσα σε χιλιάδες εγγραφές.
Μπορεί να αρχίσει να θέτει ερωτήματα στο ίδιο το χαρτοφυλάκιο:
Ποια ακίνητα παρουσιάζουν τις περισσότερες εκκρεμότητες;
Ποιες μισθώσεις λήγουν;
Πού υπάρχουν ελλιπή δεδομένα;
Ποια περιουσιακά στοιχεία εμφανίζουν συγκεκριμένα οικονομικά ή λειτουργικά χαρακτηριστικά;
Πού υπάρχουν ευκαιρίες βελτιστοποίησης;
Η ουσία δεν είναι απλώς η χρήση AI.
Είναι ότι η Τεχνητή Νοημοσύνη αποκτά αξία όταν στηρίζεται πάνω σε οργανωμένα, καθαρά και διασυνδεδεμένα δεδομένα.
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο στοιχείο τόσο του νέου σχεδιασμού της ΕΤΑΔ όσο και της φιλοσοφίας που εφαρμόζει η BluPeak.
Η ύπαρξη ενός ακινήτου σε ένα μητρώο δεν σημαίνει ότι το ακίνητο είναι έτοιμο προς αξιοποίηση.
Μπορεί να υπάρχει ασυμφωνία στα εμβαδά.
Να εκκρεμεί κτηματολογική διόρθωση.
Να υπάρχουν ελλείψεις στους τίτλους.
Να απαιτείται τεχνικός ή πολεοδομικός έλεγχος.
Να μην είναι πλήρης ο ψηφιακός φάκελος.
Για τον λόγο αυτό, η BluPeak αντιμετωπίζει κάθε χαρτοφυλάκιο ως μία αλυσίδα ωρίμανσης:
καταγραφή → ταυτοποίηση → γεωεντοπισμός → τεκμηρίωση → επίλυση εκκρεμοτήτων → αξιολόγηση → ενεργοποίηση.
Το τελικό ζητούμενο δεν είναι απλώς ένα καταγεγραμμένο ακίνητο.
Είναι ένα ενεργοποιημένο ακίνητο, το οποίο μπορεί να υπηρετήσει έναν οικονομικό, λειτουργικό, επενδυτικό ή κοινωνικό στόχο.
Σε αυτή τη λογική εντάσσεται και το BluPeak Property Intelligence Index – BPI.
Η φιλοσοφία του είναι απλή:
δεν αρκεί να μετράμε πόσα ακίνητα διαθέτει ένας οργανισμός. Πρέπει να μετράμε πόσο καλά τα γνωρίζει και πόσο έτοιμα είναι να αξιοποιηθούν.
Η πληρότητα των δεδομένων, η αντιστοίχιση ΑΤΑΚ–ΚΑΕΚ, η γεωχωρική τεκμηρίωση, η κατάσταση των φακέλων, οι τεχνικές και νομικές εκκρεμότητες, η πραγματική χρήση και η δυνατότητα αξιοποίησης μπορούν να μετατραπούν σε μετρήσιμους δείκτες διοίκησης.
Έτσι, ο φορέας δεν γνωρίζει μόνο ότι διαθέτει, για παράδειγμα, χιλιάδες ακίνητα.
Γνωρίζει ποιο ποσοστό είναι πλήρως ταυτοποιημένο.
Ποιο χρειάζεται διορθώσεις.
Ποιο παρουσιάζει εκκρεμότητες.
Και, κυρίως, ποιο μέρος του χαρτοφυλακίου είναι πραγματικά ώριμο για την επόμενη κίνηση.
Αυτό είναι Property Intelligence.
Η πρωτοβουλία της ΕΤΑΔ για περίπου 50.000 ακίνητα και εγγραφές αποτελεί ένα σημαντικό βήμα, αλλά το ζήτημα αφορά συνολικά τη δημόσια ακίνητη περιουσία.
Δήμοι, οργανισμοί, νομικά πρόσωπα και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα διαχειρίζονται σημαντικά χαρτοφυλάκια.
Και σε πολλές περιπτώσεις το πρώτο ερώτημα παραμένει:
«Γνωρίζουμε πραγματικά τι έχουμε;»
Το δεύτερο πρέπει πλέον να είναι:
«Γνωρίζουμε τι μπορούμε να κάνουμε με αυτό;»
Η συνεργασία BluPeak – NavigatorCRE κινείται ακριβώς σε αυτή την κατεύθυνση: η ελληνική τεχνογνωσία στην καταγραφή, διασταύρωση και ωρίμανση της ακίνητης περιουσίας συνδυάζεται με ένα διεθνές τεχνολογικό περιβάλλον mapping, Business Intelligence, data integration και AI analytics.
Γιατί η πραγματική ψηφιακή μετάβαση δεν ολοκληρώνεται όταν ένα ακίνητο αποκτήσει μία εγγραφή σε ένα σύστημα.
Ολοκληρώνεται όταν η πληροφορία μετατρέπεται σε γνώση, η γνώση σε απόφαση και η απόφαση σε αξιοποίηση.
Η ψηφιακή ταυτότητα είναι το πρώτο βήμα.
Το Property Intelligence είναι αυτό που μετατρέπει την ακίνητη περιουσία από μια απλή καταγραφή σε ένα πραγματικά διαχειρίσιμο, μετρήσιμο και αξιοποιήσιμο χαρτοφυλάκιο.
Περισσότερες ειδήσεις
Σπίτια υπάρχουν, αλλά είναι… αόρατα — Πώς ο δείκτης FREI «ξεγυμνώνει» τη στεγαστική αγορά
Πρόγραμμα «Μετεγκατάσταση»: Το στεγαστικό δεν λύνεται με επιδόματα
