Η εικόνα της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα μοιάζει πλέον αντιφατική μόνο εκ πρώτης όψεως. Από τη μία πλευρά, το ενδιαφέρον για αγορά στέγης παραμένει ισχυρό, οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν και οι επενδύσεις στα ακίνητα διατηρούνται. Από την άλλη, η οικοδομή δεν ακολουθεί, οι νέες κατοικίες δεν πολλαπλασιάζονται με τον ρυθμό που θα περίμενε κανείς και η αγορά στηρίζεται ολοένα περισσότερο στο παλιό απόθεμα. Η εξήγηση βρίσκεται στο ότι η ζήτηση δεν συναντά μια αγορά έτοιμη να παράγει νέο προϊόν, αλλά ένα περιβάλλον όπου το κόστος, οι καθυστερήσεις και η δομή του υφιστάμενου αποθέματος σπρώχνουν τα πάντα προς τα πίσω.
Το πρώτο και βασικό στοιχείο είναι ότι η οικοδομική δραστηριότητα πιέζεται από το κόστος. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021, αρχικά λόγω των προβλημάτων στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια εξαιτίας της γεωπολιτικής αστάθειας, επηρέασε το κόστος της ενέργειας, των υλικών αλλά και της χρηματοδότησης των έργων. Αυτό περιόρισε τη δυναμική της οικοδομής, οδήγησε σε αναβολές ή αναπροσαρμογές επιχειρηματικών σχεδίων και τελικά ανέβασε ακόμη περισσότερο τις αξίες των νεόδμητων κατοικιών. Με άλλα λόγια, όσο ακριβαίνει η παραγωγή νέου ακινήτου, τόσο πιο δύσκολο γίνεται για έναν επενδυτή ή κατασκευαστή να προχωρήσει σε νέα ανάπτυξη και τόσο πιο ακριβό γίνεται το τελικό προϊόν για τον αγοραστή.
Δεν είναι όμως μόνο το κόστος, καθώς η έκθεση επισημαίνει ότι και οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο λειτουργούν ανασταλτικά για την οικοδομική δραστηριότητα, μειώνοντας την ελκυστικότητα της αγοράς για νέες επενδύσεις. Αυτό σημαίνει ότι η οικοδομή δεν επηρεάζεται μόνο από τα οικονομικά μεγέθη, αλλά και από το πόσο σταθερό και προβλέψιμο είναι το περιβάλλον μέσα στο οποίο καλείται να κινηθεί. Όταν το πλαίσιο αλλάζει συχνά, το ρίσκο αυξάνεται και αρκετοί επενδυτές προτιμούν είτε να καθυστερήσουν είτε να κατευθυνθούν σε πιο άμεσες και λιγότερο σύνθετες λύσεις, όπως η αγορά και ανακαίνιση παλαιών ακινήτων.
Έτσι εξηγείται και το βασικό παράδοξο της περιόδου, καθώς οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξάνονται, αλλά η οικοδομή δεν ακολουθεί με την ίδια ένταση. Το χρήμα πηγαίνει στην αγορά κατοικίας, αλλά όχι κατ’ ανάγκην σε νέες κατασκευές. Στην πράξη, σημαντικό μέρος των κεφαλαίων κατευθύνεται σε αγορές υφιστάμενων διαμερισμάτων, σε ανακαινίσεις ή σε αλλαγές χρήσης, επειδή αυτές οι κινήσεις είναι ταχύτερες, πιο διαχειρίσιμες και συχνά λιγότερο εκτεθειμένες στο αυξημένο κατασκευαστικό κόστος. Η αγορά δηλαδή δεν «παγώνει», αλλά αλλάζει τρόπο λειτουργίας, λιγότερο καινούργιο προϊόν, περισσότερη αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος. Αυτό είναι και το σημείο στο οποίο η οικοδομή υποχωρεί, χωρίς να σημαίνει ότι υποχωρεί και το ενδιαφέρον για ακίνητα.
Την ίδια ώρα, η αγορά κατοικίας παραμένει υπό ισχυρή πίεση από τη ζήτηση. Η άνοδος των τιμών και των μισθωμάτων έχει μετατρέψει τη στεγαστική προσιτότητα σε κεντρικό κοινωνικό ζήτημα. Η ίδια η έκθεση σημειώνει ότι το θέμα δεν αντιμετωπίζεται πια ως μια προσωρινή στρέβλωση της αγοράς, αλλά ως διαρθρωτικό πρόβλημα με επιπτώσεις στην κοινωνική συνοχή και στις δημογραφικές προοπτικές. Αυτό έχει μεγάλη σημασία, γιατί δείχνει ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι «ακριβύνουν τα σπίτια», αλλά ότι δυσκολεύει συνολικά η δυνατότητα των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν και να διατηρήσουν μια αξιοπρεπή κατοικία χωρίς να θυσιάζουν άλλες βασικές ανάγκες.
Σε αυτό το πλαίσιο, η αγορά αντιδρά με τον πιο προβλέψιμο τρόπο, στρέφεται στα παλιά ακίνητα. Όταν οι νέες κατοικίες είναι λίγες και ακριβές, το ενδιαφέρον μεταφέρεται εκεί όπου οι τιμές είναι συγκριτικά χαμηλότερες, ακόμη κι αν η ποιότητα είναι χειρότερη. Αυτός είναι και ο λόγος που οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων αυξήθηκαν πιο γρήγορα από εκείνες των νέων. Δεν πρόκειται για ξαφνική «προτίμηση» του κοινού στο παλιό, αλλά για αναγκαστική μετατόπιση της ζήτησης προς το μόνο απόθεμα που παραμένει, έστω υπό όρους, πιο προσβάσιμο.
Το πρόβλημα είναι ότι ούτε αυτό το απόθεμα είναι πραγματικά εύκολο να αξιοποιηθεί. Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι μεγάλο μέρος του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος είναι παλαιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Σε αρκετές περιπτώσεις, ειδικά σε περιοχές χαμηλής ζήτησης ή υποβαθμισμένων χαρακτηριστικών, η αξιοποίησή του δεν αποδίδει αρκετά, με αποτέλεσμα να αποθαρρύνονται οι ιδιοκτήτες από το να το διαθέσουν στην αγορά. Άρα η αγορά κατοικίας δεν έχει να διαχειριστεί απλώς έλλειψη νέων ακινήτων, αλλά και περιορισμούς στη διάθεση του παλιού αποθέματος. Το απόθεμα υπάρχει, αλλά συχνά δεν είναι έτοιμο, δεν είναι ποιοτικό ή δεν είναι εύκολα αξιοποιήσιμο.
Αυτό αποτυπώνεται και στην ίδια την προσιτότητα των περιοχών. Σε τμήματα του κέντρου της Αθήνας, για παράδειγμα, μπορεί να βρεθούν κατοικίες που να φαίνονται εντός οικονομικής δυνατότητας των νοικοκυριών, αλλά απαιτούν πρόσθετο κεφάλαιο για να γίνουν λειτουργικές και σύγχρονες. Έτσι, η χαμηλότερη τιμή αγοράς δεν σημαίνει απαραίτητα και πραγματική προσιτότητα. Αντίστροφα, οι περιοχές με νεότερο απόθεμα, καλύτερες τεχνικές προδιαγραφές και πιο αναβαθμισμένο περιβάλλον παραμένουν ακριβότερες και γίνονται όλο και πιο δύσκολα προσβάσιμες για τα μεσαία εισοδήματα.
Συνολικά, αυτό που συμβαίνει σήμερα στην αγορά κατοικίας είναι μια μετατόπιση ολόκληρου του βάρους της ζήτησης πάνω σε μια αγορά που δεν έχει ανακτήσει τη δυνατότητα να παράγει αρκετό νέο στοκ. Η οικοδομή πέφτει επειδή το κόστος κατασκευής έχει ανέβει, το θεσμικό περιβάλλον παραμένει βαρύ και η ανάπτυξη νέων έργων είναι πιο αργή, πιο ακριβή και πιο ριψοκίνδυνη. Η αγορά κατοικίας, από την άλλη, συνεχίζει να κινείται επειδή η ανάγκη για στέγη δεν υποχωρεί. Απλώς αυτή η ανάγκη δεν καλύπτεται με νέες, ποιοτικές και προσιτές κατοικίες, αλλά με ολοένα μεγαλύτερη πίεση πάνω στο παλιό απόθεμα. Και όσο αυτή η ανισορροπία παραμένει, η οικοδομή θα δυσκολεύεται να ανακτήσει ρυθμό, ενώ η αγορά κατοικίας θα συνεχίσει να ακριβαίνει, χωρίς να λύνει το πρόβλημα της στέγης.
Περισσότερες ειδήσεις
Μόλις 116.000 τα ακίνητα που δηλώθηκαν το 2025 στην ΑΑΔΕ με κρατήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης
Golden Visa, Airbnb και έλλειψη προσφοράς: Οι τρεις «πληγές» της ελληνικής αγοράς ακινήτων
