Σε περίοδο βαθιάς αναδιάρθρωσης στον τρόπο με τον οποίο εκδίδονται και ελέγχονται οι οικοδομικές άδειες εισέρχεται η Ελλάδα, με την κυβέρνηση να επιχειρεί μια θεσμική τομή που αλλάζει ριζικά τον ρόλο της τοπικής αυτοδιοίκησης. Στον πυρήνα αυτής της μεταρρύθμισης βρίσκεται η ίδρυση του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης, ενός νέου, ενιαίου φορέα που θα συγκεντρώσει κάτω από την ίδια στέγη τις λειτουργίες του Κτηματολογίου και τις αρμοδιότητες των Υπηρεσιών Δόμησης.
Η ανάγκη για αλλαγή προκύπτει από μια εικόνα έντονης ανομοιογένειας. Από τους 332 δήμους της χώρας μόλις οι 185 διαθέτουν Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) και πολλές από αυτές λειτουργούν με δύο ή τρία άτομα προσωπικό. Οι χρόνοι έκδοσης αδειών μπορούν να ξεπεράσουν ακόμη και τα τρία χρόνια, ενώ έχουν καταγραφεί περιπτώσεις όπου φάκελοι παρέμειναν σε εκκρεμότητα για πέντε έτη. Σε ορισμένες περιοχές, οι πολίτες αναγκάζονται να εξυπηρετούνται από ΥΔΟΜ άλλων δήμων, δημιουργώντας αδιαφανείς καθυστερήσεις και ασυνέχειες.
Το νέο μοντέλο που παρουσιάστηκε από τα Υπουργεία Περιβάλλοντος, Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Εσωτερικών μεταφέρει το σύνολο των αρμοδιοτήτων αδειοδότησης σε μια κεντρική διοίκηση, η οποία θα αναπτύξει ένα δίκτυο 20 Περιφερειακών και 77 Τοπικών Κέντρων Δόμησης, στεγασμένων στα Κτηματολογικά Γραφεία. Το προσωπικό των ΥΔΟΜ θα μεταφερθεί στον νέο οργανισμό, ο οποίος αναμένεται να λειτουργήσει πιλοτικά τον Ιούνιο του 2026 και πλήρως στις αρχές του 2027.
Η μεταρρύθμιση δεν σταματά στη διοικητική συγκέντρωση. Εισάγει ένα σύστημα στοχευμένων προληπτικών ελέγχων με τεχνητή νοημοσύνη, που θα εντοπίζει άδειες υψηλότερου ρίσκου για ενδελεχή εξέταση, περίπου το 30% του συνόλου. Παράλληλα δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, οι οποίοι θα αναλαμβάνουν τον αρχικό έλεγχο πριν από την έναρξη των εργασιών. Με άλλα λόγια, ενισχύεται και ο ρόλος του ιδιώτη μέσα στην αλυσίδα του ελέγχου.
Στην τοπική αυτοδιοίκηση, όμως, η αντίδραση είναι έντονη. Οι δήμοι υποστηρίζουν ότι αφαιρείται μια από τις θεμελιώδεις αρμοδιότητές τους και ότι το νέο μοντέλο τους υποβαθμίζει σε απλούς διαχειριστές του πολεοδομικού σχεδιασμού, χωρίς ουσιαστικό λόγο στη διαδικασία αδειοδότησης. Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας έχει ήδη αποφασίσει να προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας, αμφισβητώντας τη συνταγματικότητα της μεταφοράς αρμοδιοτήτων στο κράτος. Η αγορά, οι μηχανικοί και οι πολίτες παρακολουθούν με προσοχή. Για πολλούς, η μεταρρύθμιση υπόσχεται ταχύτητα, ενιαίο πλαίσιο και τέλος στην παλιά «γεωγραφική λοταρία» των ΥΔΟΜ. Για άλλους, εγκυμονεί τον κίνδυνο ενός υπερσυγκεντρωτικού συστήματος μακριά από τις ανάγκες των τοπικών κοινωνιών.
Κοιτάζοντας πέρα από τα ελληνικά σύνορα, γίνεται σαφές ότι η μεταρρύθμιση δεν εξελίσσεται σε κενό, αλλά εντάσσεται σε ένα ευρωπαϊκό τοπίο όπου συνυπάρχουν τέσσερα βασικά μοντέλα.
Στην Ιταλία και τη Γαλλία κυριαρχεί το δημοτικό μοντέλο. Ο δήμος αποτελεί το κέντρο λήψης αποφάσεων, με ενιαία σημεία εξυπηρέτησης που συγκεντρώνουν όλες τις εγκρίσεις. Στην Ιταλία, μάλιστα, η σιωπηρή συναίνεση μετατρέπει τη διοικητική αδράνεια σε έγκριση, ενώ για μικρότερες εργασίες ο ιδιώτης μηχανικός υποκαθιστά την άδεια με υπεύθυνη δήλωση νομιμότητας.
Στη Γερμανία και την Πολωνία επικρατεί ένα πιο συγκεντρωτικό, κρατικό / επαρχιακό μοντέλο. Εκεί, ο τεχνικός έλεγχος απαιτεί υψηλή ειδίκευση που οι μικροί δήμοι δεν διαθέτουν· έτσι, η άδεια εκδίδεται σε επίπεδο επαρχίας. Ο δήμος έχει ρόλο κυρίως στον χωρικό σχεδιασμό και όχι στον τεχνικό έλεγχο.
Σε χώρες με έντονη ομοσπονδιακή δομή, όπως το Βέλγιο, η αρμοδιότητα περνά στις Περιφέρειες. Η Φλάνδρα, η Βαλλονία και οι Βρυξέλλες έχουν τρεις διαφορετικούς κώδικες και διαδικασίες, με τον δήμο να λειτουργεί σε στενή συνύπαρξη με περιφερειακές αρχές που μπορούν ακόμη και να μπλοκάρουν αποφάσεις.
Τέλος, στο πιο «προωθημένο» άκρο βρίσκονται οι χώρες όπου το ουσιαστικό βάρος έχει φύγει από το κράτος και έχει περάσει στους ιδιώτες. Η Ολλανδία επιβάλλει την πρόσληψη ιδιωτικού «ελεγκτή ποιότητας» για κατοικίες και μικρά έργα, η Ιρλανδία στηρίζεται στον Assigned Certifier που πιστοποιεί την ασφάλεια της κατασκευής, ενώ η Μαδρίτη επιτρέπει στις ιδιωτικές εταιρείες ελέγχου (ECU) να παρακάμπτουν εντελώς τις δημοτικές τεχνικές υπηρεσίες.
Μέσα σε αυτό το πλέγμα διαφορετικών ευρωπαϊκών επιλογών, η Ελλάδα μοιάζει να ακολουθεί έναν δικό της υβριδικό δρόμο. Απομακρύνεται από το καθαρά δημοτικό μοντέλο της Ιταλίας και της Γαλλίας. Πλησιάζει τα κρατικά – επαρχιακά σχήματα της Γερμανίας και της Πολωνίας, όπου η άδεια είναι υπόθεση ανώτερης κρατικής αρχής. Την ίδια στιγμή, αναβαθμίζει τον ρόλο ιδιωτών ελεγκτών, σε μια γραμμή που θυμίζει την Ολλανδία και την Ιρλανδία. Και, επιπλέον, επιχειρεί να ενσωματώσει λύσεις τεχνητής νοημοσύνης σαν κι αυτές που εφαρμόζει ήδη η Εσθονία.
Η εξέλιξη αυτή δεν είναι ουδέτερη. Αναδιαμορφώνει τις ισορροπίες ανάμεσα σε κράτος, τοπική αυτοδιοίκηση, αγορά και τεχνικό κόσμο. Και ενώ η κυβέρνηση θεωρεί ότι πρόκειται για ένα βήμα προς ένα πιο σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο, η αυτοδιοίκηση ανησυχεί ότι χάνει έναν από τους πιο κομβικούς της ρόλους, γι’ αυτό και οι δήμοι, μέσω της ΚΕΔΕ, προσφεύγουν στο ΣτΕ, μετατρέποντας τη μεταρρύθμιση σε μείζον θεσμικό ζήτημα.
Το αν η ελληνική επιλογή θα οδηγήσει σε ένα σύστημα ταχύτερο, περισσότερο διαφανές και πιο αξιόπιστο από το σημερινό ή αν θα δημιουργήσει μια νέα πολυπλοκότητα, θα φανεί στην πράξη. Το μόνο βέβαιο είναι ότι η ερώτηση «ποιος εκδίδει την οικοδομική άδεια» αποκτά στη χώρα μας νέα σημασία τη στιγμή που ολόκληρη η Ευρώπη αναζητά ήδη διαφορετικές απαντήσεις.
Περισσότερες ειδήσεις
Τέλος οι Πολεοδομίες, έρχεται το one stop shop του ΕΟΚΕΔ για οικοδομικές άδειες και έλεγχο δόμησης
Προωθούνται νέοι, πρόσθετοι περιορισμοί στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αθήνα
Επιστροφή ενοικίου: Δικαιούχοι, εισοδηματικά κριτήρια και το «ταβάνι» των 800 ευρώ
