Η πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (με τη συντριπτική πλειοψηφία των 35 έναντι 12 δικαστών) αναφορικά με τον Νόμο 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη) δεν αποτελεί απλώς μια σημαντική δικαστική είδηση. Πρόκειται για μια απόφαση-σταθμό για την ελληνική κοινωνία και την εθνική οικονομία, η οποία επαναπροσδιορίζει τον πυρήνα της προστασίας της κύριας κατοικίας και αλλάζει άρδην τους κανόνες του παιχνιδιού για το τραπεζικό σύστημα, τις Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων (Servicers) και την ευρύτερη αγορά ακινήτων.

Για το αναγνωστικό κοινό του Energodromio, που παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις στην οικονομία, την ανάπτυξη και το real estate, η ανάγνωση αυτής της απόφασης απαιτεί μια πολυδιάστατη προσέγγιση. Δεν εξετάζουμε απλώς τη νομική νίκη των δανειοληπτών, αλλά το πώς αυτή η εξέλιξη αλληλεπιδρά με τον πυρήνα του στεγαστικού προβλήματος της χώρας.

Ο Πυρήνας της Απόφασης: Το Τέλος του Υπερδιπλασιασμού των Δόσεων

Το μείζον νομικό ερώτημα που τέθηκε στο Ανώτατο Δικαστήριο αφορούσε τον τρόπο εκτοκισμού των δόσεων διάσωσης της κύριας κατοικίας (άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010). Μέχρι πρότινος, τα funds και οι τράπεζες υπολόγιζαν το κυμαινόμενο επιτόκιο επί του συνόλου του ανεξόφλητου κεφαλαίου. Ειδικά την περίοδο 2022-2024, με την εκτόξευση των επιτοκίων της ΕΚΤ, η πρακτική αυτή οδηγούσε σε υπερδιπλασιασμό των δόσεων.

Ο Άρειος Πάγος αποφάνθηκε οριστικά ότι ο τόκος θα υπολογίζεται αποκλειστικά επί της ορισθείσας μηνιαίας δόσης και όχι επί του συνολικού άληκτου κεφαλαίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε πως η δικαστική ρύθμιση του Νόμου Κατσέλη δεν συνιστά μια νέα δανειακή σύμβαση τοκοχρεωλυτικής απόσβεσης, αλλά ένα μέτρο κοινωνικής προστασίας.

Το Πρακτικό Αποτέλεσμα – Ένα Παράδειγμα:

• Έστω ένα “κόκκινο” στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ που έχει ενταχθεί στον νόμο, με διάρκεια αποπληρωμής 20 έτη (240 μήνες) και επιτόκιο 3%.
• Με την παλαιά μέθοδο (τόκος στο κεφάλαιο), ο ετήσιος τόκος ανέρχεται στις 3.000 ευρώ, δηλαδή προσθέτει περίπου 250 ευρώ στη μηνιαία δόση. Η τελική οφειλή θα άγγιζε τα 135.000 ευρώ.
• Με τη νέα μέθοδο (τόκος στη μηνιαία δόση των ~416 ευρώ), ο μηνιαίος τόκος διαμορφώνεται μόλις στα 12,5 ευρώ. Το συνολικό ποσό πληρωμής σε βάθος 20ετίας δεν θα ξεπεράσει τα 103.000 ευρώ!

Για τους περίπου 350.000 δανειολήπτες του νόμου, η απόφαση αυτή ισοδυναμεί με τη μετατροπή των ρυθμισμένων δανείων τους σε σχεδόν άτοκα. Όμως τα οφέλη δεν σταματούν εκεί. Καθώς η απόφαση ακυρώνει την προηγούμενη πρακτική εκτοκισμού ως μη νόμιμη και γεννάται αυτομάτως ζήτημα αναδρομικότητας με χιλιάδες νοικοκυριά να έχουν πλέον αξιώσεις για επιστροφή ή συμψηφισμό αχρεωστήτως καταβληθέντων ποσών.

Οι μακροοικονομικές προεκτάσεις – Οι τριγμοί στο σύστημα και το φάντασμα του «Ηρακλή»

Η ανατροπή του τρόπου υπολογισμού των τόκων προκαλεί έναν ισχυρό μακροοικονομικό κραδασμό, ο οποίος χρήζει ιδιαίτερης ανάλυσης. Η απόφαση έχει σημάνει συναγερμό στο Υπουργείο Οικονομικών, την Τράπεζα της Ελλάδος και τους Servicers, καθώς ανατρέπει τους σχεδιασμούς ετών.

Α. Ο Κίνδυνος για το Πρόγραμμα “Ηρακλής” και τον Κρατικό Προϋπολογισμό

Τα funds (Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων) είχαν βασίσει τα επιχειρηματικά τους σχέδια στην είσπραξη αυτών των υπερβαλλόντων τόκων. Η δραστική μείωση των εσόδων τους εκτιμάται ότι μπορεί να δημιουργήσει μια “τρύπα” εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ. Το πρόβλημα λαμβάνει εθνικές διαστάσεις διότι ένα μεγάλο μέρος αυτών των χαρτοφυλακίων έχει ενταχθεί στο πρόγραμμα κρατικών εγγυήσεων «Ηρακλής». Εάν οι εισπράξεις των funds πέσουν κάτω από τα προβλεπόμενα όρια, ελλοχεύει ο κίνδυνος να ενεργοποιηθούν (να “καταπέσουν”) οι εγγυήσεις του Ελληνικού Δημοσίου. Κάτι τέτοιο θα μετέφερε το κόστος απευθείας στο δημόσιο χρέος και, κατ’ επέκταση, στους Έλληνες φορολογούμενους.

Β. Ανταγωνισμός και Χρηματοπιστωτική Ισορροπία 

Από τη σκοπιά του χρηματοπιστωτικού συστήματος, εγείρεται το ζήτημα του ηθικού κινδύνου. Η πρακτική μηδενικοποίηση του κόστους χρήματος για όσους έχουν υπαχθεί στον νόμο, εγείρει -σύμφωνα με τραπεζικούς κύκλους- ζητήματα ανισότητας απέναντι στους συνεπείς δανειολήπτες που εξακολουθούν να επωμίζονται υψηλά επιτόκια στις δικές τους στεγαστικές συμβάσεις.

Ένα πολύπλοκο ντόμινο συνδεόμενο με τη στεγαστική κρίση

Για να κατανοήσουμε το πλήρες μέγεθος της απόφασης, οφείλουμε να τη συνδέσουμε με τη βαθιά στεγαστική κρίση που μαστίζει την Ελλάδα. Η αγορά ακινήτων βιώνει μια άνευ προηγουμένου ανισορροπία, με τα ενοίκια και τις αξίες μεταβίβασης να εκτοξεύονται, ενώ το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα παραμένει γερασμένο (τα “κακά ακίνητα”) και εν πολλοίς ανεκμετάλλευτο. Η απόφαση του Αρείου Πάγου επιδρά σε αυτή την κρίση μέσω ενός ντόμινο εξελίξεων:

• Πιστωτική Ασφυξία και Στροφή στο Ενοίκιο: Η ανασφάλεια δικαίου που (κατά τις τράπεζες) δημιουργείται, αναμένεται να οδηγήσει τα πιστωτικά ιδρύματα σε ακόμα πιο σκληρή και συντηρητική στάση στην παροχή νέων στεγαστικών δανείων. Όταν οι νέοι και τα ζευγάρια δεν μπορούν να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση για αγορά κατοικίας, εγκλωβίζονται υποχρεωτικά στην αγορά ενοικίασης. Αυτή η δυσανάλογη αύξηση της ζήτησης πιέζει τα ενοίκια ακόμα υψηλότερα.
• Στασιμότητα στο Στεγαστικό Απόθεμα: Αν και η προστασία της πρώτης κατοικίας αποτρέπει μια ανεξέλεγκτη κοινωνική κρίση αστεγίας (κάτι απολύτως θετικό), ταυτόχρονα σημαίνει ότι χιλιάδες ακίνητα παραμένουν εγκλωβισμένα σε μια “γκρίζα” ζώνη πολυετών δικαστικών εκκρεμοτήτων. Πρόκειται συχνά για ακίνητα παλαιάς κατασκευής, ενεργειακά υποβαθμισμένα, στα οποία οι υπερχρεωμένοι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσουν σε εργασίες συντήρησης ή ενεργειακής αναβάθμισης.
• Ο Ρόλος των Ανεκμετάλλευτων Ακινήτων: Η δικαστική φραγή σε μαζικούς πλειστηριασμούς μειώνει την προσφορά “νέων” ακινήτων στην αγορά που θα μπορούσαν να αγοραστούν από επενδυτές, να ανακαινιστούν και να διατεθούν (είτε προς πώληση είτε προς μακροχρόνια μίσθωση). Σε συνδυασμό με τις εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά, ανεκμετάλλευτα διαμερίσματα ανά την επικράτεια (λόγω φορολογικών ή κληρονομικών βαρών), η προσφορά βιώσιμης και σύγχρονης στέγης συρρικνώνεται επικίνδυνα.

Εν Κατακλείδι

Η απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου αποτελεί μια πράξη νομικής και κοινωνικής ευθυδικίας που αποκαθιστά το πραγματικό πνεύμα του Νόμου 3869/2010. Παράλληλα, όμως, λειτουργεί ως καταλύτης που φέρνει στην επιφάνεια τις χρόνιες παθογένειες της ελληνικής οικονομίας.

Από τη μία, προστατεύει το θεμελιώδες δικαίωμα της στέγασης για χιλιάδες ευάλωτα νοικοκυριά. Από την άλλη, δημιουργεί πιέσεις στην οικονομική σταθερότητα και αλληλεπιδρά άμεσα με την οξεία στεγαστική κρίση. Η επίλυση αυτού του γόρδιου δεσμού απαιτεί πλέον στοχευμένες παρεμβάσεις πολιτικής, ώστε η αναγκαία κοινωνική προστασία να μην αποβεί εις βάρος της αναβάθμισης του κτιριακού μας αποθέματος και της προσβασιμότητας των νέων γενεών σε αξιοπρεπή στέγαση.

Δημήτριος Θ. Κόγκας
Δικηγόρος LL.M
Χαριλάου Τρικούπη αρ. 31,
106 81, Αθήνα
Σ: +30 210 381 63 35
Κ: +30 694 30 41 423

Περισσότερες ειδήσεις

Στρ. Παραδιάς στο energodromio.gr: Γιατί η Ελλάδα «ξέχασε» να χτίζει σπίτια – Κλειδί για το άνοιγμα των κλειστών διαμερισμάτων το Πιστοποιητικό Φερεγγυότητας

Ευθύνεται και πόσο η βραχυχρόνια μίσθωση για τη στεγαστική κρίση και την άνοδο των τιμών των κατοικιών;

Πλημμύρες, ασφάλιση και ευθύνη: Ποιος πληρώνει και ποιος τελικά φταίει;