Τα βόρεια προάστια της Αθήνας είναι αυτά όπου πιθανότατα οι τιμές των νεόδμητων οικιστικών ακινήτων έχουν προσεγγίσει τα ανώτατα επίπεδα μετά την άνοδο των τελευταίων ετών, με τα δυτικά προάστια και το υπόλοιπο Αττικής να διατηρούν σημαντική δυναμική. Σταθερή «αξία» αποτελεί το κέντρο της Αθήνας, ενώ η αγορά στα νότια έχει εισέλθει σε φάση μεγαλύτερης αναμονής και παρατήρησης.

Την εικόνα για την αγορά των νεόδμητων σπιτιών στην Αθήνα δίνει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Savills Hellas, καταγράφοντας και τις βασικές επενδυτικές τάσεις, προκλήσεις και ευκαιρίες στη δεδομένη συγκυρία ωρίμανσης για τα οικιστικά ακίνητα στην πρωτεύουσα.

Ειδικότερα, όσον αφορά τις τιμές και λαμβάνοντας υπόψη ένα τυπικό, νεόδμητο σπίτι 90 τετραγωνικών μέτρων με δύο κρεβατοκάμαρες και parking, στα βόρεια προάστια, η ζήτηση – η οποία παραδοσιακά προέρχεται κυρίως από το εγχώριο κοινό και ειδικότερα από τα υψηλότερα ή μεσαία προς υψηλά εισοδηματικά εισοδήματα – εμφανίζει σημάδια κόπωσης και μετά από μία άνοδο στη διετία 2021 – 2023 της τάξεως του 27%, το αντίστοιχο ποσοστό στη διετία 2023 – 2025 έπεσε στο 8%.

Στα νότια προάστια, ο ρυθμός αύξησης των τιμών έχει επίσης επιβραδυνθεί, υποχωρώντας από το 26% τη διετία 2021 – 2023 σε περίπου 10% την περίοδο 2023 – 2025, με τη ζήτηση να έχει περιοριστεί κυρίως σε αγοραστές με υψηλά εισοδηματικά κριτήρια.

Στον Πειραιά, από την άλλη πλευρά, η αγορά εξακολουθεί να καταγράφει σημαντική άνοδο, αν και με πιο συγκρατημένους ρυθμούς: Το λιμάνι κατέγραψε μεγάλη αύξηση κατά 37% στις τιμές των νεόδμητων την περίοδο 2021 – 2023, ενώ για την περίοδο 2023 – 2025 η άνοδος διαμορφώνεται περίπου στο 20%.

Διατήρηση των έντονων ανοδικών τάσεων στα δυτικά προάστια

Αντίθετα, τα δυτικά προάστια και ευρύτερα περιοχές της υπόλοιπης Αττικής συνεχίζουν να διατηρούν τη δυναμική τους, κυρίως επειδή οι τιμές εκεί παρέμειναν χαμηλότερες τα προηγούμενα χρόνια. Γεγονός που καθιστά τις συγκεκριμένες περιοχές βασική επιλογή για αγοραστές που αναζητούν νεόδμητα ακίνητα σε πιο προσιτά επίπεδα τιμών, οδηγώντας παράλληλα σε μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά της δραστηριότητας στην αγορά κατοικίας. Εξ’ ου και στη δυτική Αθήνα, τη διετία 2021 – 2023 η άνοδος ήταν στο 26% και αυξήθηκε στο 27% για την επόμενη περίοδο 2023 – 2025, όπως αντίστοιχα και στο υπόλοιπο Αττικής όπου από το 24% το ποσοστό ανόδου πήγε στο 30% την περίοδο 2023 – 2025.

Παράλληλα, το κέντρο της Αθήνας εξακολουθεί να αποτελεί έναν σταθερό και διαχρονικό πόλο έλξης, στοιχείο που – όπως επισημαίνεται – συμβάλλει στη διατήρηση της ανθεκτικότητας της αγοράς και μέσα στο 2026, με άνοδο κατά 20% την τελευταία τριετία από 26% την αμέσως προηγούμενη.

Περισσότερες πολυτελείς κατοικίες στην αγορά

Η ανάλυση της Savills Hellas δίνει ιδιαίτερη έμφαση και στην αγορά πολυτελών κατοικιών, όπου η χρόνια έλλειψη ποιοτικού αποθέματος αρχίζει μόλις τώρα να καλύπτει την ισχυρή ζήτηση των αγοραστών. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι ανοδικές πιέσεις στις τιμές παραμένουν εντονότερες στις περιοχές υψηλού κύρους και στις πλέον περιζήτητες τοποθεσίες, ενώ η ωρίμανση της premium κατηγορίας της αγοράς εξακολουθεί να προσελκύει έντονο διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον.

Ενδεικτικά ως προς τις τιμές, στο Κολωνάκι τα premium νεόδμητα ακίνητα πωλούνται με μία μέση τιμή στα 10.500 ευρώ ανά τ.μ., στη Βουλιαγμένη στα 15.000 ευρώ ανά τ.μ., στο Παλαιό Ψυχικό στα 10.000 ευρώ ανά τ.μ.. Προς τα δυτικά, το Γαλάτσι είναι η πιο ακριβή περιοχή με 4.200 ευρώ ανά τ.μ. και στα ανατολικά η Νέα Μάκρη με 4.900 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στον Πειραιά το αντίστοιχο νούμερο ανεβαίνει στις 5.100 ευρώ ανά τ.μ.. Αντίστοιχα για το υπόλοιπο Αττικής, στο Σούνιο το αντίστοιχο νούμερο ανεβαίνει στις 8.000 ευρώ ανά τ.μ.

Τάσεις, προκλήσεις και ευκαιρίες

Η ανάλυση εστιάζει και στις βασικές επενδυτικές τάσεις, προκλήσεις και ευκαιρίες τόσο για το 2026 όσο και για σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Ειδικότερα, καταγράφει:

• Ανισορροπία προσφοράς – ζήτησης. Η βασική πρόκληση για το 2026 παραμένει το επίμονο χάσμα μεταξύ ισχυρής ζήτησης και περιορισμένης νέας προσφοράς. Η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, σε συνδυασμό με βαθύτερα διαρθρωτικά προβλήματα – όπως το υψηλό κόστος κατασκευής – έχει αυξήσει τους χρόνους παράδοσης έργων και έχει πιέσει τα περιθώρια κέρδους των developers. Παράλληλα, η έλλειψη οικοπέδων σε προνομιακές τοποθεσίες και το ασταθές πολεοδομικό πλαίσιο οδηγούν σε σημαντικό premium για ακίνητα με σαφή νομική ασφάλεια.
• Βιωσιμότητα και «πράσινο premium». Η βιωσιμότητα αποτελεί πλέον βασικό παράγοντα διαμόρφωσης αξιών στην αγορά. Τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα καταγράφουν σημαντικό «πράσινο premium» τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στις αποδόσεις ενοικίασης, ενώ παλαιότερα μη ανακαινισμένα ακίνητα αντιμετωπίζουν πιέσεις στις αξίες τους. Η τάση αυτή ενισχύει την αναβάθμιση παλαιών κτιρίων και διευρύνει το χάσμα μεταξύ νέου και παλαιού αποθέματος.
• Η «ασημένια οικονομία» (Silver Economy). Μέχρι το 2030 αναμένεται να αναπτυχθεί σημαντικά η αγορά κατοικιών για Ευρωπαίους συνταξιούχους. Η Ελλάδα εξελίσσεται σε ελκυστικό προορισμό για τη συγκεκριμένη κατηγορία, ωστόσο υπάρχει έλλειψη εξειδικευμένων οικιστικών προϊόντων.
• Build-to-Rent και επαγγελματική διαχείριση. Η αγορά κατοικίας μεταβαίνει σταδιακά από την κατακερματισμένη ιδιωτική ιδιοκτησία σε πιο οργανωμένα σχήματα ενοικίασης. Το μοντέλο Build-to-Rent (BtR) προσφέρει στους επενδυτές σταθερές ταμειακές ροές και χαμηλότερο κίνδυνο κενών μισθώσεων, ενώ για την αγορά εισάγει ένα νέο πρότυπο διαβίωσης και διαχείρισης ακινήτων.
• Αστική αναγέννηση και μεταφορικές υποδομές. Οι επεκτάσεις του μετρό και ευρύτερα τα έργα υποδομών ενισχύουν τη συνδεσιμότητα της πόλης και δημιουργούν νέους επενδυτικούς πόλους. Ο Πειραιάς εξελίσσεται σε σημαντικό οικιστικό προορισμό ως πιο προσιτή εναλλακτική, ενώ η Γραμμή 4 του Μετρό ενισχύει περιοχές που μέχρι πρόσφατα δεν βρίσκονταν στο επίκεντρο της αγοράς, όπως π.χ. η Κυψέλη.

Περισσότερες ειδήσεις

Αδιαφάνεια στην αγορά ακινήτων και ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας εντείνουν τη στεγαστική κρίση

Πρόγραμμα «Μετεγκατάσταση»: Το στεγαστικό δεν λύνεται με επιδόματα

Ευθύνεται και πόσο η βραχυχρόνια μίσθωση για τη στεγαστική κρίση και την άνοδο των τιμών των κατοικιών;