Νέους κανόνες για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού, τις τουριστικές επενδύσεις και την προστασία περιοχών που δέχονται αυξημένες πιέσεις θέτει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο βρίσκεται ήδη σε ισχύ.

Με σειρά ερωτήσεων και απαντήσεων, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας παρουσιάζει τις βασικές αλλαγές που επιφέρει το νέο πλαίσιο, από τα αυξημένα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου και τους ειδικούς κανόνες για νησιά και παράκτιες ζώνες έως τις κατευθύνσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τις προστατευόμενες περιοχές και τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες παραγωγικές δραστηριότητες.

1. Τι είναι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που δημοσιεύθηκε με την Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη, την Παρασκευή 7 Αυγούστου (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026), αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα.

Το ΕΧΠ-Τ αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο για τη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας.

Με απλά λόγια, το ΕΧΠ-Τ:

• θέτει σαφείς και ενιαίους κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,
• οργανώνει την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,
• προβλέπει αυξημένη προστασία για περιοχές που δέχονται έντονες τουριστικές πιέσεις,
• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές,
• καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό των επόμενων ετών.

Το πλαίσιο περιλαμβάνει τόσο ρυθμίσεις που εφαρμόζονται άμεσα από τις 7 Αυγούστου όσο και κατευθύνσεις που θα πρέπει να ενσωματωθούν σε Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.

2. Τι αλλάζει με το νέο πλαίσιο

Το νέο ΕΧΠ-Τ καλύπτει το κενό ενός σύγχρονου εθνικού σχεδιασμού για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης και θέτει κανόνες με στόχο την ισορροπία μεταξύ ανάπτυξης, προστασίας του περιβάλλοντος και ποιότητας ζωής.

Μέχρι σήμερα, μέρος αυτής της λειτουργίας καλυπτόταν από τα Περιφερειακά Χωροταξικά Σχέδια.

3. Οι βασικοί στόχοι

Βασικός στόχος είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με βάση τις δυνατότητες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Το πλαίσιο επιδιώκει, μεταξύ άλλων:

• τη βελτίωση του τουριστικού προϊόντος,
• την ανάπτυξη μορφών τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα»,
• τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου,
• τη χωρική εξισορρόπηση της τουριστικής δραστηριότητας,
• την ενίσχυση οργανωμένων μορφών χωροθέτησης,
• την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή,
• την ανάπτυξη μεταφορικών, περιβαλλοντικών και ψηφιακών υποδομών,
• τη μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των τουριστικών καταλυμάτων.

4. Οι πέντε κατηγορίες περιοχών

Η βασική κατηγοριοποίηση γίνεται σύμφωνα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου και κυρίως με βάση τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.

Οι περιοχές χωρίζονται σε:

• Α: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
• Β: Αναπτυγμένες περιοχές
• Γ: Αναπτυσσόμενες περιοχές
• Δ: Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
• Ε: Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης

Για τα νησιά –πλην Κρήτης και Εύβοιας– προβλέπεται επιπλέον κατάταξη σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.

5. Τι σημαίνει πρακτικά η κατηγοριοποίηση

Η κατάταξη επηρεάζει τα είδη τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες και τους όρους προστασίας του περιβάλλοντος.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α) δίνεται έμφαση στην αναβάθμιση των υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για νέες μονάδες. Για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα.

Στα νησιά της κατηγορίας επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα μέχρι 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα, ενώ για το τμήμα άνω των 16 στρεμμάτων εφαρμόζεται όριο 6 κλινών ανά στρέμμα, έως το μέγιστο όριο της κατηγορίας Β.

Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες.

Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ) προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα δημιουργίας νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων.

Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) δίνεται έμφαση στην ηπιότερη ανάπτυξη νέων προορισμών, ενώ οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) συνδέονται κυρίως με ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ο ορεινός, ο ιαματικός, ο θαλάσσιος και ο καταδυτικός.

Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ προβλέπονται αυστηρότερες κατευθύνσεις προστασίας και περιορισμοί στη δυναμικότητα νέων μονάδων, έως 100 κλίνες.

Όταν σε μία περιοχή συμπίπτουν δύο ή περισσότερες ρυθμίσεις, υπερισχύουν οι περισσότερο προστατευτικές για το περιβάλλον.

6. Τα νέα όρια αρτιότητας για ξενοδοχεία εκτός σχεδίου

Μέχρι να καθοριστούν οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, η ελάχιστη αρτιότητα για γήπεδα εκτός σχεδίου διαμορφώνεται ως εξής:

• Κατηγορία Α: 16 στρέμματα
• Κατηγορία Β: 12 στρέμματα
• Κατηγορίες Γ και Δ: 8 στρέμματα
• Κατηγορία Ε: 8 στρέμματα ή έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση, εφόσον η επένδυση πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές.

Παράλληλα, καθορίζονται οι κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν ανά περιοχή, με έμφαση σε μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις κατηγορίες Α, Β και Γ.

7. Τι αλλάζει στην παράκτια ζώνη

Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλέον οι νέες διαμορφώσεις και κατασκευές.

Εξαιρούνται έργα για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, την πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Το πλαίσιο δίνει παράλληλα μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα και στην προστασία του τοπίου στις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές.

8. Τι προβλέπεται για τις προστατευόμενες περιοχές

Για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών προβλέπονται πρόσθετες κατευθύνσεις προστασίας, με αυστηρότερους όρους δόμησης και περιορισμούς στην ένταση της τουριστικής ανάπτυξης.

Όπου απαιτείται, προβλέπονται επίσης αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας.

9. Τι προβλέπεται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Το νέο ΕΧΠ-Τ καθορίζει το πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορούν να θεσπίζονται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Μεταξύ των κατευθύνσεων περιλαμβάνονται:

• όροι και προϋποθέσεις για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση,
• ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος,
• δημιουργία γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού,
• περιορισμός της νέας προσφοράς σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, ακόμη και σε περιπτώσεις νεόδμητων κατοικιών.

10. Τι γίνεται με υφιστάμενες άδειες και επενδύσεις

Για διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, έγκρισης ΟΥΤΔ ή ΕΠΣ που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση του νέου πλαισίου, οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται εφόσον είχε ήδη εκδοθεί συγκεκριμένη αρμόδια πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης φάκελος.

Η μεταβατική προστασία αφορά, μεταξύ άλλων, περιπτώσεις ΑΕΠΟ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκρισης ΕΠΣ, προέγκρισης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακή νομοθεσία ή χρηματοδοτικά προγράμματα.

11. Τουρισμός, ΑΠΕ και άλλες δραστηριότητες

Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με τη βιομηχανία, τις εξορύξεις, τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας, τις υδατοκαλλιέργειες και άλλες δραστηριότητες.

Ειδικά για τα αιολικά πάρκα, στις περιοχές Α και Β και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ επιτρέπεται η ανάπτυξή τους για αυτοκατανάλωση.

Στόχος είναι ο περιορισμός των συγκρούσεων μεταξύ διαφορετικών χρήσεων και η προστασία του περιβάλλοντος και του τοπίου.

12. Τι άλλαξε σε σχέση με το σχέδιο του 2024

Το τελικό κείμενο διατηρεί τον βασικό στρατηγικό προσανατολισμό του σχεδίου που είχε τεθεί σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024, ενσωματώνοντας όμως αλλαγές που προέκυψαν από τη διαβούλευση, τη ΣΜΠΕ, τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης και τις σχετικές γνωμοδοτήσεις.

Οι διαφοροποιήσεις αφορούν κυρίως την αυξημένη προστασία του νησιωτικού και παράκτιου χώρου, των περιοχών Natura και των προστατευόμενων περιοχών, τη μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα και στις περιβαλλοντικές επιδόσεις των καταλυμάτων, τον περιορισμό της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης και την ενίσχυση των μεταβατικών ρυθμίσεων.

Πρόσθετες προβλέψεις ενσωματώθηκαν επίσης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και για την παρακολούθηση της εφαρμογής του νέου πλαισίου.

Περισσότερες ειδήσεις

Υπεγράφη η ΚΥΑ για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό: Αυστηρότεροι κανόνες στις παράκτιες ζώνες και τα νησιά

Χωροταξικό με ασφάλεια δικαίου και χωρίς οριζόντιες ρυθμίσεις θέλουν οι τουριστικοί φορείς

Δυσαρέσκεια από τους μηχανικούς για το νέο Πολεοδομικό Κώδικα – Καταγγέλλουν περισσότερη ασάφεια αντί για απλοποίηση