Έντονο προβληματισμό και ένα κύμα αντιδράσεων στους κόλπους της κτηματαγοράς έχει προκαλέσει η εξαγγελία του Κυριάκου Μητσοτάκη από το βήμα της ΔΕΘ για την αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 3% στο 15% για αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Μπορεί η κυβερνητική παρέμβαση να έχει ως βασικό στόχο τον περιορισμό της πίεσης που ασκεί η ξένη ζήτηση στις τιμές των κατοικιών και τη δημιουργία περισσότερου «χώρου» για τους Έλληνες αγοραστές, ωστόσο η αγορά προειδοποιεί ότι ένα οριζόντιο μέτρο τέτοιας έκτασης ενδέχεται να έχει παρενέργειες πολύ ευρύτερες από εκείνες που επιδιώκει να αντιμετωπίσει.
Το νέο καθεστώς, σύμφωνα με όσα έχουν ανακοινωθεί, θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου του 2027 και θα αφορά αγοραστές από τρίτες χώρες. Η αλλαγή είναι μεγάλη, καθώς ο συντελεστής ουσιαστικά πενταπλασιάζεται. Ενδεικτικά, σε αγορά ακινήτου αξίας 500.000 ευρώ, ο φόρος από 15.000 ευρώ με το σημερινό 3% ανεβαίνει στις 75.000 ευρώ με το 15%, αυξάνοντας κατά 60.000 ευρώ το κόστος της συναλλαγής.
Οι πρώτες αντιδράσεις από επαγγελματίες του real estate είναι ιδιαίτερα έντονες. Κοινός παρονομαστής των τοποθετήσεων που έχουν γίνει μετά τις εξαγγελίες είναι ότι το στεγαστικό αποτελεί πράγματι ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που καλείται να αντιμετωπίσει η κυβέρνηση, ωστόσο αμφισβητείται έντονα κατά πόσο η βασική αιτία της αύξησης των τιμών είναι η ζήτηση από αγοραστές του εξωτερικού.
Στην καρδιά της αντιπαράθεσης βρίσκεται ουσιαστικά η διάγνωση του προβλήματος. Η κυβερνητική λογική επιχειρεί να περιορίσει ένα τμήμα της ζήτησης, ώστε να μειωθεί ο ανταγωνισμός για τα διαθέσιμα ακίνητα. Από την άλλη πλευρά, στελέχη της αγοράς επιμένουν ότι η ελληνική στεγαστική κρίση είναι πρωτίστως κρίση προσφοράς.
Το επιχείρημά τους στηρίζεται στο γεγονός ότι η χώρα εξακολουθεί να διαθέτει περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, έπειτα από μια μακρά περίοδο εξαιρετικά χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας. Το 2006 αδειοδοτούνταν περισσότερα από 20 εκατ. τετραγωνικά μέτρα τον χρόνο, ενώ σήμερα ο αντίστοιχος αριθμός βρίσκεται κάτω από τα 7 εκατ. τετραγωνικά. Η σημερινή παραγωγή, περίπου 40.000 κατοικίες ετησίως, εκτιμάται ότι δυσκολεύεται να καλύψει το κενό που δημιουργήθηκε τα προηγούμενα χρόνια.
Στην εξίσωση προστίθεται η βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλούνται οι παράγοντες της αγοράς, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης είχαν φθάσει τα 247.000 τον Αύγουστο του 2025, με περισσότερες από ένα εκατομμύριο διαθέσιμες κλίνες. Η μεταφορά ενός σημαντικού αριθμού ακινήτων από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται ότι περιόρισε περαιτέρω το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.
Την ίδια ώρα, το κόστος παραγωγής νέων κατοικιών έχει αυξηθεί σημαντικά. Την περίοδο 2020-2025 το κόστος κατασκευής αυξήθηκε, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται από την αγορά, κατά 27,5%, με τα υλικά να καταγράφουν άνοδο 35,5% και τα εργατικά 16,5%. Στην Αττική το κόστος ανέγερσης υπολογίζεται πλέον στα 1.600-2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να συνυπολογίζεται η αξία της γης.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στα μεγέθη των ξένων επενδύσεων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλούνται οι επαγγελματίες του κλάδου, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν το 2025 στα 2,05 δισ. ευρώ, έναντι συνολικής αξίας μεταβιβάσεων 23,5 δισ. ευρώ. Με βάση αυτή τη σύγκριση, αντιπροσωπεύουν περίπου το 8,7% της αγοράς.
Παράλληλα, επισημαίνεται ότι το 2025 οι ξένες εισροές υποχώρησαν κατά 25%, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται κατά 7,8%. Το συγκεκριμένο στοιχείο χρησιμοποιείται από την αγορά ως επιχείρημα ότι η πορεία των τιμών δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στην παρουσία των ξένων αγοραστών.
Η Golden Visa αποτελεί βεβαίως σημαντικό κομμάτι της εικόνας. Την περίοδο 2019-2025, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται, χορηγήθηκαν 26.109 άδειες, με 9.479 το 2025. Η κυβέρνηση έχει ήδη παρέμβει στο συγκεκριμένο πρόγραμμα, αυξάνοντας από το 2024 τα κατώτατα επενδυτικά όρια στις περιοχές όπου καταγράφεται μεγαλύτερη στεγαστική πίεση.
Η βασική ένσταση που διατυπώνεται τώρα είναι ότι το 15% δεν περιορίζεται στις επενδύσεις που συνδέονται με τη Golden Visa, αλλά αποτελεί ένα πολύ ευρύτερο αντικίνητρο που μπορεί να καλύπτει από μια σχετικά μικρή αγορά κατοικίας μέχρι ένα ακίνητο αξίας πολλών εκατομμυρίων ευρώ.
Η μεγαλύτερη ανησυχία αφορά το ενδεχόμενο το μέτρο να μη μεταφραστεί σε χαμηλότερες τιμές, αλλά σε λιγότερες συναλλαγές. Όπως υποστηρίζεται από την αγορά, σε τμήματα με χαμηλή εμπορευσιμότητα η αποχώρηση ενός σημαντικού μέρους των δυνητικών αγοραστών δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι ιδιοκτήτες θα μειώσουν άμεσα τις απαιτήσεις τους. Μπορεί απλώς τα ακίνητα να παραμείνουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα απούλητα.
Το ζήτημα είναι ακόμη πιο έντονο στην πολυτελή και εξοχική κατοικία, όπου οι ξένοι αποτελούν βασικό τμήμα του αγοραστικού κοινού. Στοιχεία συναλλαγών που επικαλούνται επαγγελματίες του κλάδου δείχνουν ότι οι Βρετανοί, οι Αμερικανοί και οι Ελβετοί έχουν σημαντική παρουσία σε αυτό το κομμάτι της αγοράς, ενώ πολύ μικρότερα είναι τα ποσοστά ορισμένων εθνικοτήτων που συνδέονται περισσότερο στη δημόσια συζήτηση με την Golden Visa.
Επιπλέον, η αγορά των πολυτελών εξοχικών χαρακτηρίζεται ήδη από σχετικά μεγάλους χρόνους πώλησης. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζονται από τον κλάδο, ο διάμεσος χρόνος για την εξεύρεση αγοραστή φτάνει τις 238 ημέρες, ενώ απαιτείται επιπλέον χρονικό διάστημα μέχρι την ολοκλήρωση του συμβολαίου.
Ακόμη μεγαλύτερη ανησυχία προκαλούν οι πιθανές συνέπειες στις νέες αναπτύξεις. Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, σημαντικός αριθμός projects στηρίζεται στις προπωλήσεις κατοικιών, με το διεθνές αγοραστικό κοινό να αποτελεί κρίσιμο κομμάτι της ζήτησης.
Εδώ εντοπίζεται και ένας από τους βασικότερους φόβους των developers, εάν ο νέος φόρος περιορίσει σημαντικά τις προπωλήσεις, μπορεί να επηρεαστεί η χρηματοδότηση των επόμενων επενδύσεων. Με δεδομένο ότι το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό, η μείωση της ζήτησης μπορεί να συμπιέσει τα περιθώρια και να οδηγήσει στην αναβολή ή ακόμη και στο «πάγωμα» νέων projects.
Η κριτική επεκτείνεται και στις μεγάλες μικτές αναπτύξεις που συνδυάζουν ξενοδοχεία, branded residences και υποδομές. Σε τέτοιου τύπου επενδύσεις, το κατοικιακό σκέλος και οι προπωλήσεις σε διεθνείς αγοραστές μπορούν να αποτελέσουν μέρος του συνολικού χρηματοδοτικού μοντέλου. Γι’ αυτό και εκφράζονται ανησυχίες για την επίδραση που θα μπορούσε να έχει η νέα φορολογία από την Αθηναϊκή Ριβιέρα έως μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις στην Κρήτη, την Πελοπόννησο και τα νησιά.
Ένας δεύτερος μεγάλος προβληματισμός αφορά το επενδυτικό μήνυμα που εκπέμπει η χώρα. Η Ελλάδα έχει περάσει τα τελευταία χρόνια στην εφαρμογή πολιτικών προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων, μεταξύ άλλων μέσω της Golden Visa και του καθεστώτος non-dom. Η επιβολή ενός σημαντικά υψηλότερου φόρου ειδικά στους αγοραστές εκτός ΕΕ θεωρείται από μερίδα της αγοράς ότι κινείται προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Ο φόβος είναι ότι ένας διεθνής επενδυτής δεν εξετάζει την Ελλάδα απομονωμένα, αλλά τη συγκρίνει με ανταγωνιστικούς προορισμούς της Μεσογείου, κυρίως την Ιταλία και την Ισπανία. Επομένως, η τελική φορολογική επιβάρυνση, η σταθερότητα των κανόνων και η προβλεψιμότητα του επενδυτικού περιβάλλοντος μπορούν να καθορίσουν εάν ένα κεφάλαιο θα κατευθυνθεί στην Ελλάδα ή σε κάποια άλλη αγορά.
Παρά τις ισχυρές αντιδράσεις, η κυβερνητική στόχευση έχει μια σαφή κοινωνική διάσταση: να περιοριστεί η πίεση που ασκεί η διεθνής ζήτηση σε περιοχές όπου Έλληνες και ξένοι διεκδικούν το ίδιο περιορισμένο απόθεμα κατοικιών. Εφόσον το αντικίνητρο μειώσει τη ζήτηση από τρίτες χώρες, θεωρητικά μπορεί να αφήσει περισσότερα ακίνητα διαθέσιμα για την εγχώρια αγορά και να συγκρατήσει μέρος της ανόδου των τιμών.
Το κρίσιμο σημείο, ωστόσο, είναι εάν αυτό θα συμβεί πράγματι ή εάν η αγορά θα αντιδράσει με λιγότερες συναλλαγές και λιγότερες νέες επενδύσεις. Αυτό ακριβώς αποτελεί και τον πυρήνα της αντιπαράθεσης που έχει ανοίξει μετά τη ΔΕΘ.
Παράγοντες του real estate ζητούν η στεγαστική πολιτική να στραφεί περισσότερο στην πλευρά της προσφοράς, στην αξιοποίηση των χιλιάδων κενών ιδιωτικών και δημόσιων ακινήτων, στη δημιουργία κοινωνικής και προσιτής κατοικίας σε μεγαλύτερη κλίμακα, στην παροχή κινήτρων για ανακαινίσεις και μακροχρόνιες μισθώσεις και, κυρίως, στην παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος. Στο τραπέζι έχει τεθεί ακόμη και η αξιοποίηση σημαντικών χρηματοδοτικών πόρων για τη δημιουργία δεκάδων χιλιάδων κοινωνικών κατοικιών, αντί της αποκλειστικής ενίσχυσης της ζήτησης μέσω προγραμμάτων αγοράς.
Η αγορά βρίσκεται πλέον σε αναμονή της πλήρους εξειδίκευσης του μέτρου. Οι εξαιρέσεις, ο τρόπος αντιμετώπισης των διπλών υπηκοοτήτων, το εάν θα υπάρξει διαφοροποίηση ανάλογα με το είδος ή την αξία του ακινήτου και το τι θα ισχύσει για συναλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί αποτελούν κρίσιμες παραμέτρους.
Περισσότερες ειδήσεις
Σπίτια… παντός καιρού: Άλμα 3,1% στις ασφαλίσεις για σεισμό και ακραία φαινόμενα το α’ τρίμηνο
