Νέες παρεμβάσεις στο πολεοδομικό πλαίσιο που επηρεάζουν τις οικοδομικές άδειες, τις ανακαινίσεις ακινήτων, την τακτοποίηση αυθαιρέτων και τις διαδικασίες πολεοδόμησης οικισμών, προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Μόλις τέσσερις μήνες μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», το υπουργείο επιστρέφει με 23 διορθώσεις και συμπληρώσεις, επιχειρώντας να αποσαφηνίσει διατάξεις που δημιουργούν ασάφειες στην εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Οι αλλαγές περιλαμβάνονται στο νέο ενεργειακό και πολεοδομικό πολυνομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, το οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου. Αν και αρκετές από τις παρεμβάσεις έχουν τεχνικό χαρακτήρα και αφορούν λανθασμένες παραπομπές σε νόμους και άρθρα, ορισμένες έχουν ουσιαστική σημασία για ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικούς, δήμους και δημόσιους φορείς.
Στο επίκεντρο βρίσκονται το όριο των 25.000 ευρώ για εργασίες μικρής κλίμακας, οι ειδικές περιπτώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, οι οικοδομικές άδειες σε περιοχές όπου δεν έχουν ολοκληρωθεί οι πράξεις εφαρμογής, καθώς και οι διαδικασίες που ακολουθούνται για έργα σε δημόσια κτίρια.
Το αξιοσημείωτο είναι ότι οι νέες διορθώσεις έρχονται σε έναν Κώδικα που χρειάστηκε έξι χρόνια προετοιμασίας, από το 2020 έως το 2026, προκειμένου να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο νομοθετικό κείμενο 181 διαφορετικά νομοθετήματα και συνολικά 477 άρθρα. Βασικός στόχος ήταν να περιοριστεί η πολυνομία και να αποκτήσουν οι πολίτες και οι επαγγελματίες ένα σαφές πλαίσιο για το τι επιτρέπεται να χτιστεί, πού και με ποιες προϋποθέσεις.
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τις εργασίες μικρής κλίμακας, δηλαδή τις οικοδομικές εργασίες που μπορούν να πραγματοποιηθούν με απλούστερη διαδικασία αδειοδότησης, χωρίς να απαιτείται κανονική οικοδομική άδεια.
Σήμερα, ο γενικός κανόνας προβλέπει ότι για συγκεκριμένες εργασίες μπορεί να εκδοθεί Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας. Ωστόσο, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός ξεπερνά τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται κατά κανόνα οικοδομική άδεια, εκτός από τις περιπτώσεις που εξαιρούνται ρητά από το συγκεκριμένο όριο.
Με τη νέα ρύθμιση το υπουργείο διορθώνει τις παραπομπές που προσδιορίζουν ποιες κατηγορίες εργασιών εξαιρούνται από το οικονομικό αυτό όριο.
Αυτό σημαίνει ότι το ποσό των 25.000 ευρώ δεν καταργείται ούτε αυξάνεται. Εκείνο που αποσαφηνίζεται είναι ποιες εργασίες μπορούν να πραγματοποιούνται με έγκριση μικρής κλίμακας ακόμη και όταν το κόστος τους είναι υψηλότερο.
Η διόρθωση έχει πρακτική σημασία για όσους σχεδιάζουν παρεμβάσεις σε ένα ακίνητο, καθώς η απαιτούμενη άδεια εξαρτάται όχι μόνο από το ύψος της δαπάνης αλλά και από το είδος των εργασιών. Για τον λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να εξετάζουν με τον μηχανικό τους σε ποια κατηγορία υπάγεται κάθε παρέμβαση, πριν ξεκινήσουν τις εργασίες.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι αλλαγές που αφορούν τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, δηλαδή τις σοβαρότερες πολεοδομικές παραβάσεις, για τις οποίες ισχύουν αυστηροί περιορισμοί ως προς τη δυνατότητα τακτοποίησης.
Το νομοσχέδιο συμπληρώνει τον Κώδικα με δύο ειδικές περιπτώσεις που δεν είχαν συμπεριληφθεί στο αρχικό κείμενο. Η πρώτη αφορά αυθαίρετα για τα οποία είχαν υποβληθεί δηλώσεις υπαγωγής στους παλαιότερους νόμους 4014/2011 και 4178/2013 και οι οποίες μεταφέρονται στο μεταγενέστερο καθεστώς του νόμου 4495/2017 ή στις αντίστοιχες διατάξεις του νέου Κώδικα.
Με τον τρόπο αυτό αποκαθίσταται η ρητή πρόβλεψη για τη μεταφορά παλαιότερων δηλώσεων, ζήτημα που έχει ιδιαίτερη σημασία για ιδιοκτήτες οι οποίοι είχαν ήδη ξεκινήσει διαδικασίες τακτοποίησης με προηγούμενους νόμους.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά συγκεκριμένα ακίνητα δημόσιου και δημοτικού χαρακτήρα. Σε αυτά περιλαμβάνονται δημόσια σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικοί παιδικοί και βρεφονηπιακοί σταθμοί, αθλητικές εγκαταστάσεις δήμων και δημοτικές προνοιακές δομές.
Για τις συγκεκριμένες εγκαταστάσεις προβλέπεται δυνατότητα υπαγωγής, με την προϋπόθεση ότι θα τηρηθεί η προβλεπόμενη προθεσμία και οι υπόλοιποι όροι της νομοθεσίας.
Ωστόσο, η νέα διάταξη δεν σημαίνει ότι ανοίγει ξανά γενικά η δυνατότητα τακτοποίησης όλων των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5. Πρόκειται για δύο συγκεκριμένες εξαιρέσεις και όχι για συνολική αλλαγή του καθεστώτος που ισχύει για τα μεγάλα αυθαίρετα.
Μία ακόμη παρέμβαση αφορά ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές ενταγμένες στον πολεοδομικό σχεδιασμό, όπου όμως δεν έχει ολοκληρωθεί η πράξη εφαρμογής. Η πράξη εφαρμογής είναι η διαδικασία με την οποία καθορίζονται στην πράξη τα οικόπεδα, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, ώστε να μπορεί να υλοποιηθεί ένα εγκεκριμένο σχέδιο πόλης.
Σε ορισμένες πυκνοδομημένες περιοχές προβλέπεται η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας πριν ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η τακτοποίηση των οικονομικών υποχρεώσεων που προκύπτουν από την εισφορά σε χρήμα και η μετατροπή της εισφοράς σε γη σε χρηματική υποχρέωση, όπου αυτό προβλέπεται.
Το νέο νομοσχέδιο διευκρινίζει ποια παλαιότερη νομοθετική διάταξη εφαρμόζεται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις, ώστε να αποφεύγονται διαφορετικές ερμηνείες κατά τον έλεγχο των φακέλων.
Παράλληλα, αποσαφηνίζονται οι διαδικασίες που απαιτούνται όταν μια πράξη εφαρμογής συνεπάγεται μεταβολές στην ιδιοκτησία και προκύπτει υποχρέωση αποζημίωσης. Πρόκειται κυρίως για περιπτώσεις ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, προσκυρώσεων και τακτοποιήσεων οικοπέδων.
Οι αλλαγές δεν καταργούν τις σχετικές οικονομικές υποχρεώσεις ούτε επιτρέπουν ανεξέλεγκτα την έκδοση οικοδομικών αδειών. Στόχος τους είναι να ξεκαθαρίσουν ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθούν οι αρμόδιες υπηρεσίες και οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες.
Στο νομοσχέδιο περιλαμβάνεται επίσης διόρθωση που αφορά την πολεοδόμηση και επέκταση οικισμών οι οποίοι δημιουργήθηκαν πριν από τις 14 Μαρτίου 1983, συμπεριλαμβανομένων των παλαιότερων οικισμών προ του 1923.
Το υπουργείο διορθώνει τη νομοθετική παραπομπή που αφορά την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1923, ώστε να γίνεται αναφορά στο κατάλληλο άρθρο του Κώδικα.
Η βασική διαδικασία παραμένει ίδια. Για την πολεοδόμηση ή την επέκταση αυτών των οικισμών απαιτείται εγκεκριμένο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο.
Μέχρι την έγκριση των νέων σχεδίων εξακολουθούν να ισχύουν συγκεκριμένες μεταβατικές δυνατότητες με βάση παλαιότερα εγκεκριμένα πολεοδομικά εργαλεία, όπως τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα ΣΧΟΟΑΠ.
Επίσης, σε περιπτώσεις όπου δεν έχει προηγηθεί η απαιτούμενη στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση, προβλέπεται η δυνατότητα εκπόνησης και έγκρισης σχετικής μελέτης, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις.
Πάντως, η συγκεκριμένη τροποποίηση δεν μεταβάλλει αυτομάτως τα όρια των οικισμών ούτε καθιστά οικοδομήσιμα ακίνητα που μέχρι σήμερα δεν πληρούσαν τις απαιτούμενες προϋποθέσεις.
Στις προτεινόμενες διορθώσεις περιλαμβάνεται και διάταξη που συνδέεται με τις οικοδομικές άδειες στις οποίες είχαν εφαρμοστεί πολεοδομικά κίνητρα και προσαυξήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Πρόκειται για περιπτώσεις κτιρίων των οποίων οι άδειες ακυρώθηκαν ή ακυρώνονται ως προς τα συγκεκριμένα κίνητρα και για τα οποία προβλέπονται ειδικές μεταβατικές ρυθμίσεις.
Το νομοσχέδιο διορθώνει μία παραπομπή στις προϋποθέσεις εφαρμογής των ρυθμίσεων αυτών, χωρίς να μεταβάλλει την ουσία τους.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι διατηρείται η καταληκτική ημερομηνία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 για την προβλεπόμενη διαδικασία υποβολής αίτησης επανέκδοσης οικοδομικής άδειας μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες.
Η αλλαγή δεν παρατείνει την προθεσμία, δεν νομιμοποιεί αυτομάτως κατασκευές και δεν επαναφέρει τα πολεοδομικά κίνητρα που έχουν ακυρωθεί.
Μία από τις πιο ουσιαστικές συμπληρώσεις αφορά τα κτίρια της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ). Στον Κώδικα προστίθεται ειδική διάταξη που επιτρέπει την εκτέλεση εργασιών σε κτίρια ιδιοκτησίας της ΔΥΠΑ με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, ανεξάρτητα από το ύψος του προϋπολογισμού τους.
Η δυνατότητα αφορά έργα που υλοποιούνται μετά τις 11 Απριλίου 2025 και είτε έχουν ενταχθεί στο Αναπτυξιακό Πρόγραμμα Δημοσίων Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας είτε χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Για την εφαρμογή της διαδικασίας απαιτούνται συγκεκριμένα δικαιολογητικά, όπως τεχνική έκθεση μηχανικού, τοπογραφικό διάγραμμα, αρχιτεκτονικά σχέδια και οι αναγκαίες εγκρίσεις.
Παράλληλα, πρέπει να διασφαλίζεται ότι οι εργασίες δεν επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου και ότι τηρούνται οι απαιτήσεις προσβασιμότητας και πυροπροστασίας.
Η ρύθμιση αφορά αποκλειστικά τις συγκεκριμένες κατηγορίες δημόσιων έργων και δεν επεκτείνεται στις ιδιωτικές ανακαινίσεις.
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει ακόμη διορθώσεις που αφορούν τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης σε περιοχές γενικής κατοικίας και πολεοδομικά κέντρα.
Για παράδειγμα, διορθώνεται η αναφορά στη νομοθεσία που αφορά τις υπεραγορές τροφίμων, χωρίς να αλλάζει το προβλεπόμενο όριο συνολικής επιφάνειας δόμησης των 1.500 τετραγωνικών μέτρων.
Αντίστοιχα, διορθώνεται ο κωδικός που χρησιμοποιείται για τους χώρους διεξαγωγής τεχνικών, ψυχαγωγικών και τυχερών παιχνιδιών. Η αλλαγή δεν δημιουργεί νέες επιτρεπόμενες χρήσεις ούτε επεκτείνει τις περιοχές στις οποίες μπορούν να λειτουργούν τέτοιες δραστηριότητες.
Στις τεχνικές διορθώσεις περιλαμβάνονται επίσης διευκρινίσεις για τη συνένωση όμορων γηπέδων, χωρίς να τροποποιούνται οι προϋποθέσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, καθώς και για τη νομοθετική βάση ειδικών χρήσεων, όπως τα Κέντρα Δεδομένων (Data Centres), οι χώροι στάθμευσης οχημάτων των ΟΤΑ και τα Κέντρα Περίθαλψης Ειδών Άγριας Πανίδας.
Ξεχωριστή παρέμβαση αφορά τη λειτουργία των Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, των γνωστών ΣΥΠΟΘΑ, που εξετάζουν πολεοδομικά ζητήματα και προσφυγές.
Με τη νέα ρύθμιση διευρύνεται η δυνατότητα στελέχωσης της γραμματειακής τους υποστήριξης. Πλέον θα μπορούν να ορίζονται ως γραμματείς και υπάλληλοι Υπηρεσιών Δόμησης ή δήμων της αντίστοιχης περιφερειακής ενότητας, όταν δεν υπάρχει διαθέσιμο προσωπικό από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση ή την Περιφέρεια.
Η αλλαγή αποσκοπεί στη διευκόλυνση της λειτουργίας των συμβουλίων, χωρίς να μεταβάλλει τις αρμοδιότητες ή τη σύνθεση των μελών που λαμβάνουν τις αποφάσεις.
Στο ίδιο πακέτο περιλαμβάνονται διορθώσεις στις παραπομπές για εργασίες σε νοσοκομειακές εγκαταστάσεις, στην ονομασία του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής και στον τίτλο διάταξης για το Εθνικό Σχέδιο Προσβασιμότητας. Μάλιστα, στην τελευταία περίπτωση εντοπίζεται ασυμφωνία μεταξύ της περιγραφής της προτεινόμενης διόρθωσης και της νέας διατύπωσης που παρατίθεται, η οποία θα πρέπει να αποσαφηνιστεί κατά τη νομοθετική επεξεργασία.
Περισσότερες ειδήσεις
