Με στόχο να ενεργοποιηθεί ξανά ένας θεσμός που παραμένει επί χρόνια στα χαρτιά, αυτός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά στη διαμόρφωση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
Οι πρώτες μελέτες αναμένεται σύντονα να αναρτηθούν σε δημόσια διαβούλευση και θα περιλαμβάνουν 194 προτεινόμενες ζώνες, οι οποίες κατανέμονται σε 50 δημοτικές ενότητες και 13 χωρικά συστήματα. Οι μελέτες αποτελούν μέρος ενός ευρύτερου σχεδιασμού που καλύπτει συνολικά 84 δημοτικές ενότητες, 42 δήμους και εννέα περιφέρειες.
Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα σαφές πλαίσιο, μέσα στο οποίο θα μπορεί να μεταφέρεται ο συντελεστής δόμησης από ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα δικαιώματα δόμησής τους σε άλλες, κατάλληλα επιλεγμένες περιοχές. Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται, μεταξύ άλλων, να προστατευθούν ακίνητα με ιδιαίτερη πολεοδομική ή περιβαλλοντική αξία, χωρίς να χαθούν τα δικαιώματα που συνδέονται με αυτά.
Το μέγεθος του εγχειρήματος, το οποίο θεωρητικά θα μπορούσε να αποτελέσει τη λύση και για ακίνητα με μεγάλες υπερβάσεις στη δόμηση, αποτυπώνεται και στα στοιχεία των μελετών. Όπως επισημάνθηκε σε ημερίδα που διοργανώθηκε την Πέμπτη 15/10 στο υπουργείο, η συνολική εκτιμώμενη προσφορά συντελεστή δόμησης ανέρχεται σε περίπου 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, με την Αττική να συγκεντρώνει περίπου το 60% και την Κεντρική Μακεδονία περίπου το 13%.
Η εικόνα, ωστόσο, δεν είναι ομοιόμορφη σε όλη τη χώρα. Για παράδειγμα, στην Κεντρική Μακεδονία προβλέπονται 55 ζώνες, με κάλυψη που αντιστοιχεί στο 55% των εξεταζόμενων αναγκών, στη Μαγνησία καταγράφονται 12 ζώνες και κάλυψη 61%, ενώ στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη προβλέπονται 11 ζώνες, με το αντίστοιχο ποσοστό να φτάνει το 46%.
Διαφορετική είναι η εικόνα στην Αχαΐα, όπου οι έξι προτεινόμενες ζώνες καλύπτουν μόλις το 8% των σχετικών αναγκών. Αντίστοιχα στις δύο ενότητες της Αττικής που εξετάστηκαν, τον βόρειο τομέα και την Ανατολική Αττική οι ζώνες φτάνουν τις 62, με ποσοστό κάλυψης 17%. Αντίθετα, στη Στερεά Ελλάδα το ποσοστό υπερκαλύπτεται και φτάνει το 176%, ενώ στο Ναύπλιο ανέρχεται στο 131%.
Οι αποκλίσεις αυτές, όπως σημείωσε η εκπρόσωπος των αναδόχων Αλεξάνδρα Παπαδήμου, αποτυπώνουν τις διαφορετικές ανάγκες και δυνατότητες κάθε περιοχής και αναδεικνύουν τη σημασία του σχεδιασμού πριν από την εφαρμογή του συστήματος. Κι αυτό διότι η ύπαρξη διαθέσιμου συντελεστή δεν αρκεί από μόνη της, αφού κρίσιμο ζήτημα είναι να εντοπιστούν και οι κατάλληλοι χώροι υποδοχής του, με βάση τα πολεοδομικά δεδομένα και τις αντοχές κάθε περιοχής.
Η διαδικασία επιλογής των ΖΥΣ δεν βασίστηκε αποκλειστικά σε αριθμητικά δεδομένα. Σύμφωνα με την κυρία Παπαδήμου, στις μελέτες εξετάστηκαν δέκα θεματικές ενότητες περιβαλλοντικών και χωρικών παραμέτρων, ώστε να αξιολογηθεί η καταλληλότητα των περιοχών που προτείνονται για την υποδοχή πρόσθετης δόμησης.
Παράλληλα, σημαντικό ρόλο στον σχεδιασμό έπαιξε η καταγραφή των τίτλων μεταφοράς συντελεστή που παραμένουν ενεργοί. Βάσει των διαθέσιμων στοιχείων που παρουσίασε η Φωτεινή Στεφανή, προϊσταμένη της Διεύθυνσης Εφαρμογής Χωρικού Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, συνολικά καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι, οι οποίοι αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τετραγωνικά μέτρα. Η ενεργοποίησή τους συνδέεται με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία βρίσκεται σε λειτουργία από τον περασμένο Μάρτιο και αναμένεται να αποτελέσει το βασικό εργαλείο για την οργάνωση και τη διαχείριση των σχετικών συναλλαγών.
Κατά την παρουσίαση του σχεδιασμού, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου ανέδειξε τη σημασία της προώθησης ενός πλαισίου που θα επιτρέψει την εφαρμογή του θεσμού με συγκεκριμένους κανόνες.
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν αποτελεί νέα ιδέα. Θεσπίστηκε το 1979, ωστόσο η εφαρμογή της συνάντησε στην πορεία σημαντικά νομικά και πρακτικά εμπόδια καθώς η νομολογία του ΣΤΕ διαχρονικά έκρινε κάποιες από τις διατάξεις του αντισυνταγματικές. Ο νόμος 4495/2017 επιχείρησε να θέσει εκ νέου τις βάσεις για τη λειτουργία του θεσμού, ενώ το 2021 καθορίστηκαν τεχνικές προδιαγραφές για την εκπόνηση των σχετικών μελετών. Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο έλαβε υπόψιν του τρία βασικά πράγματα, βάση της νομολογίας του ΣΤΕ: Την περιβαλλοντική προστασία, τον ορθολογικό χωρικό σχεδιασμό των περιοχών υποδοχής και τη συνεκτίμηση της φέρουσας ικανότητας και της φυσιογνωμίας της περιοχής επιχειρώντας να καλύψει αυτό το κενό, καθώς η απουσία κατάλληλα καθορισμένων ζωνών είχε ως αποτέλεσμα να παραμένει πρακτικά ανενεργή η δυνατότητα αξιοποίησης των διαθέσιμων τίτλων. Η δημιουργία των ΖΥΣ και η λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης θεωρούνται βασικές προϋποθέσεις για να περάσει το σύστημα από τον σχεδιασμό στην εφαρμογή.
Το επόμενο διάστημα, οι μελέτες θα τεθούν σε διαβούλευση, ώστε να κατατεθούν παρατηρήσεις και να διατυπωθούν οι απόψεις των αρμόδιων φορέων. Θα ακολουθήσει η εξέτασή τους από τα προβλεπόμενα όργανα, μεταξύ των οποίων το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), πριν από την προώθηση των σχετικών προεδρικών διαταγμάτων και τον έλεγχο νομιμότητάς τους από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Περισσότερες ειδήσεις
Ακίνητα: Το 94% βλέπει αύξηση τιμών την τελευταία πενταετία
Πολυτελείς κατοικίες: «Σωσίβιο» για τις υψηλές ανάγκες η συνιδιοκτησία
