Καθώς το Κογκρέσο παραμένει σε αδιέξοδο, οι επιπτώσεις του federal government shutdown (δηλαδή της μερικής αναστολής λειτουργίας της ομοσπονδιακής κυβέρνησης λόγω μη ψήφισης προϋπολογισμού) αρχίζουν να εξαπλώνονται στην αγορά ακινήτων της Φλόριντα, και το «κακό» απειλεί να φτάσει σύντομα σε ολόκληρη τη χώρα.
Τα προειδοποιητικά σημάδια πληθαίνουν. Οι ανανεώσεις ασφαλειών πλημμύρας παραμένουν στον πάγο, καθώς το National Flood Insurance Program (NFIP) έχει ανασταλεί. Οι κατασκευαστές προετοιμάζονται για νέες καθυστερήσεις, αφού η έλλειψη ομοσπονδιακού προσωπικού εμποδίζει την επεξεργασία περιβαλλοντικών αδειών. Οι αγοραστές κατοικιών βλέπουν τα ομοσπονδιακά δάνεια τους να κολλάνε. Και αυτό που ξεκίνησε ως μια απλή γραφειοκρατική παύση, τώρα απειλεί έναν από τους ισχυρότερους οικονομικούς κινητήρες της πολιτείας: το real estate.
Και αυτό δεν είναι καθόλου μικρό πράγμα στη Φλόριντα, όπου η αγορά ακινήτων δεν αποτελεί απλώς τμήμα της οικονομίας – είναι η ίδια η οικονομία. Σύμφωνα με την National Association of Realtors® (Μάιος 2024), ο τομέας ακινήτων αντιστοιχεί στο 24,1% του ΑΕΠ της Φλόριντα — το υψηλότερο ποσοστό από οποιαδήποτε άλλη πολιτεία στις ΗΠΑ.
Σε εθνικό επίπεδο, τα ακίνητα συνεισφέρουν περίπου 18% του ΑΕΠ (ή περίπου 4,9 τρισ. δολάρια). Όμως στη Φλόριντα, κάθε πώληση κατοικίας έχει πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα: κάθε συναλλαγή μέσης τιμής δημιουργεί περίπου 125.000 δολάρια τοπικής οικονομικής δραστηριότητας και υποστηρίζει δύο θέσεις εργασίας σε κατασκευές, λιανική και υπηρεσίες σπιτιού.
«Δεδομένου του τεράστιου μεριδίου της Φλόριντα στη συνολική δραστηριότητα των ακινήτων στις ΗΠΑ, ακόμη και μια μικρή πτώση στη ζήτηση μπορεί να επηρεάσει αισθητά τα εθνικά στατιστικά πωλήσεων και αποθεμάτων», εξηγεί ο Anthony Smith, ανώτερος οικονομολόγος της Realtor.com®.
Με άλλα λόγια: ό,τι συμβαίνει στη Φλόριντα, δεν μένει στη Φλόριντα.
Αν το shutdown συνεχιστεί, η επιβράδυνση της πολιτείας μπορεί να αποτελέσει προειδοποίηση για ολόκληρη την αμερικανική οικονομία.
Οι πιο ορατές συνέπειες εντοπίζονται στις παραλιακές και χαμηλές περιοχές της Φλόριντα. Η πολιτεία βρίσκεται στο επίκεντρο του κινδύνου πλημμυρών, με σχεδόν 1,8 εκατ. ενεργά ασφαλιστήρια NFIP — πάνω από το ένα τρίτο όλων των συμβολαίων στις ΗΠΑ, σύμφωνα με την FEMA.
Με την αναστολή της εξουσιοδότησης του NFIP, αυτή η κάλυψη βρίσκεται τώρα στον αέρα. Περίπου 150.000 συμβόλαια λήγουν κάθε μήνα μόνο στη Φλόριντα. Παρότι υπάρχει 30ήμερη περίοδος χάριτος, αυτή συρρικνώνεται επικίνδυνα.
Αν το shutdown συνεχιστεί και μετά τα τέλη Οκτωβρίου, χιλιάδες ιδιοκτήτες μπορεί να μείνουν χωρίς ασφάλιση εν μέσω της περιόδου τυφώνων — ένα σενάριο με δυνητικά καταστροφικές οικονομικές συνέπειες.
Για αυτό ακριβώς, οι τράπεζες απαιτούν υποχρεωτική ασφάλιση πλημμύρας για ακίνητα υψηλού κινδύνου. Προς το παρόν, οι Fannie Mae και Freddie Mac έχουν χαλαρώσει προσωρινά αυτές τις απαιτήσεις, επιτρέποντας περίπου 1.300 πωλήσεις ημερησίως να προχωρούν.
Ωστόσο, οι αγοραστές νέων κατοικιών δεν έχουν αυτήν την “ομπρέλα”. Εφόσον δεν υπάρχει προϋπάρχουσα ασφάλεια από προηγούμενο ιδιοκτήτη, δεν μπορούν να συνάψουν νέα μέχρι να αποκατασταθεί το NFIP — βάζοντας χιλιάδες νέες αγορές σε κίνδυνο.
«Αν το shutdown διαρκέσει εβδομάδες, αναμένουμε σημαντική συσσώρευση καθυστερημένων πωλήσεων σε περιοχές με πλημμυρικό κίνδυνο», σημειώνει ο Smith.
Η βιομηχανία κατασκευών της Φλόριντα μόλις είχε αρχίσει να σταθεροποιείται μετά από χρόνια ελλείψεων και διορθώσεων τιμών.
Τον Ιούλιο, η PulteGroup, τρίτος μεγαλύτερος κατασκευαστής κατοικιών στις ΗΠΑ, ανακοίνωσε αύξηση 2% στις νέες παραγγελίες στη Φλόριντα σε σχέση με πέρσι, μια απρόσμενα θετική ένδειξη.
Λίγους μήνες νωρίτερα, η KB Homes είχε ανακοινώσει μείωση τιμών κατά 30.000 δολάρια για νέα σπίτια. Έτσι, η άνοδος της Pulte φαινόταν να σηματοδοτεί μια προσεκτική επιστροφή εμπιστοσύνης. Τώρα όμως, αυτή η δυναμική κινδυνεύει να χαθεί.
Οι καθυστερήσεις του NFIP «μπορεί να αυξήσουν τα αποθέματα και τα ποσοστά αποσύρσεων αγγελιών, ειδικά σε αγορές όπου οι πωλητές ήδη αποσύρουν ακίνητα λόγω χαμηλών προσφορών», προειδοποιεί ο Smith.
Παράλληλα, καθυστερούν και οι ομοσπονδιακές άδειες βάσει του Clean Water Act, κρίσιμες για έργα που αγγίζουν υγροτόπους και ρέματα, αφού σχεδόν το 90% των εργαζομένων της EPA έχει τεθεί σε αναγκαστική άδεια (furlough).
Ο Samuel Staley του Florida State University εκτιμά ότι η πολιτεία χρειάζεται τουλάχιστον 100.000 νέες κατοικίες για να καλύψει τη ζήτηση.
Σε εθνικό επίπεδο, η έλλειψη κατοικιών φτάνει τα 4 εκατομμύρια — ένα κενό που θα χρειαστεί επτά χρόνια για να καλυφθεί στον τρέχοντα ρυθμό κατασκευών.
Αν η εμπιστοσύνη των κατασκευαστών υποχωρήσει τώρα, μπορεί να παγώσει ξανά η προσφορά — με συνέπεια να παραταθεί η κρίση προσιτής στέγης που ταλαιπωρεί τους αγοραστές τα τελευταία χρόνια.
Σε κίνδυνο βρίσκονται και τα ομοσπονδιακά στεγαστικά προγράμματα, που ενισχύουν την προσιτή στέγη για χιλιάδες νοικοκυριά.
Τα δάνεια FHA και USDA, κρίσιμα για πρώτους ή αγοραστές σε αγροτικές περιοχές, έχουν παγώσει καθώς οι υπάλληλοι των υπηρεσιών αυτών είναι επίσης σε furlough.
Η Φλόριντα είναι έβδομη στις ΗΠΑ σε χρηματοδότηση από το USDA, με περίπου 327 εκατ. δολάρια φέτος για προγράμματα κατοικίας.
Τα δάνεια FHA, μόνο τον Ιούνιο, ανήλθαν σε 2,4 δισ. δολάρια — το τρίτο υψηλότερο ποσό στη χώρα μετά την Καλιφόρνια και το Τέξας.
Σε μια αγορά που ήδη δοκιμάζεται από υψηλά επιτόκια και μειωμένη ζήτηση, αυτές οι καθυστερήσεις διαβρώνουν την εμπιστοσύνη. Κάθε καθυστερημένο δάνειο ή αναβληθείσα αγοραπωλησία πολλαπλασιάζει την αβεβαιότητα για όλους: αγοραστές, μεσίτες, κατασκευαστές.
Κανείς δεν γνωρίζει πόσο θα διαρκέσει το shutdown, όμως οι επιπτώσεις του στην αγορά κατοικίας γίνονται κάθε μέρα πιο ορατές. Ο Smith εκτιμά ότι οι επόμενες εβδομάδες θα αποτελέσουν “δείκτη” για όλη τη χώρα.
«Αν οι μεγάλες αγορές της Φλόριντα αντέξουν με μικρή κάμψη, θα σημαίνει περιορισμένη εθνική επίδραση», λέει.
«Αν όμως οι καθυστερήσεις στις πωλήσεις εξελιχθούν σε ευρύτερη πτώση προσφορών ή τιμών, μπορεί να δούμε έντονη επιβράδυνση στο δ’ τρίμηνο σε όλη την αμερικανική αγορά ακινήτων.»
Δεδομένου ότι η στέγαση στηρίζει σχεδόν το 1/5 της οικονομίας των ΗΠΑ, ακόμη και μια ήπια επιβράδυνση μπορεί να προκαλέσει ευρείες δονήσεις — από τις κατασκευές μέχρι την καταναλωτική εμπιστοσύνη.
«Η Φλόριντα δείχνει πώς η πολιτική αβεβαιότητα μπορεί να εντείνει τις οικονομικές μεταβάσεις», προσθέτει ο Smith.
«Η πολιτεία ήδη ψύχεται μετά την υπερθέρμανση της πανδημίας· ένα shutdown μπορεί να επιταχύνει προσωρινά αυτή την επιβράδυνση πριν τη σταθεροποίηση.»
Με τη μεγάλη εξάρτησή της από το real estate και την έκθεσή της σε ομοσπονδιακά προγράμματα, η Φλόριντα έχει μετατραπεί σε πιλότο για το τι μπορεί να ακολουθήσει:
καθυστερημένες πωλήσεις, μειωμένη εμπιστοσύνη και νέες πιέσεις σε έναν από τους σημαντικότερους τομείς της αμερικανικής οικονομίας.
