Αυτή τη στιγμή, σε όλη τη χώρα υπάρχουν περίπου 131.000 αγγελίες πώλησης ακινήτων, συνολικής αξίας 40 δισ. ευρώ, με μέση ζητούμενη τιμή τα 2.583 ευρώ/τ.μ., ενώ οι αγγελίες μίσθωσης ανέρχονται σε περίπου 45.000. Παρά την προσφορά όμως τα σπίτια σε ποσοστό 85% παραμένουν στις αγγελίες απούλητα ή ξενοίκιαστα για διάστημα από 6 έως 24 μήνες.

Τα στοιχεία παρουσίασε ο διευθύνων σύμβουλος της Prosperty Αντώνης Μαρκόπουλος για την κατοικία και την στεγαστική κρίση στην Ελλάδα στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων της Prodexpo και όπως επεσήμανε από το σύνολο των προς πώληση ακινήτων το 60% είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόνο 1 στα 10 έχει ανακαινιστεί. Στις αγγελίες πώλησης περιλαμβάνονται και αρκετά πολυτελή ακίνητα, περίπου 1.500 κατοικίες με μέση ζητούμενη τιμή τα 3,4 εκατ. ευρώ. Η ανάλυση της Prosperty διαπιστώνει και σημαντική απόκλιση ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και σε εκείνες των πραγματικών συναλλαγών: Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 πραγματοποιήθηκαν 28.700 μεταβιβάσεις, με μέση αξία 105.000 ευρώ ή περίπου 1.329 ευρώ/τ.μ. και συνολική αξία συναλλαγών που έφτασε τα 3 δισ. ευρώ. Αν ληφθεί υπόψη ότι οι μέσες ζητούμενες τιμές στις αγγελίες αγγίζουν κατά μέσο όρο πανελλαδικά τα 2.583 ευρώ/τ.μ., «τελικά από τα στοιχεία προκύπτει ότι «οι ζητούμενες τιμές δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα των συναλλαγών», όπως ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος.

Ο ίδιος σχολίασε επίσης ότι «παρά τελικά την υψηλή προσφορά κατοικιών στις αγγελίες η απορρόφηση από την αγορά παραμένει χαμηλή» και εστίασε για την στεγαστική κρίση στα εξής τέσσερα βασικά σημεία:

• Γήρανση του αποθέματος με μεγάλο αριθμό παλαιών ακινήτων χωρίς ανακαίνιση.
• Αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας.
• Απουσία θεσμικών κεφαλαίων που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν έναν κρίσιμο όγκο στην αγορά.
• Έλλειψη μεγάλων οικοπέδων, αφού μόνο το 22% αυτών ξεπερνούν σε μέγεθος τα 1.000 τ.μ. στην Αθήνα, η οποία είναι ήδη χτισμένη σε ένα μεγάλο ποσοστό.

Μεγάλη προσφορά σε παλαιά και δίχως ανακαίνιση ακίνητα

Όσον αφορά τα ακίνητα προς πώληση, επί του συνόλου των 131.000 ακινήτων στις αγγελίες, η μεγαλύτερη προφορά εντοπίζεται αυτή την στιγμή στα νότια προάστια με ποσοστό 18% και ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη με 14% και 9% αντίστοιχα. Στην ανάλυση της Prosperty γίνεται λόγος για «νεόδμητα πλέον για λίγους» και ελάχιστα ανακαινισμένα ακίνητα στην αγορά, αφού από τα ακίνητα που βρίσκονται στην αγορά ηλικίας έως το 2020, τα ανακαινισμένα είναι μόλις στα 10.500 και τα μη ανακαινισμένα στα 89.500.

Σχετικά με τις τιμές, για τα νεόδμητα ακίνητα της τελευταίας πενταετίας 2020 – 2025, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και ο Άλιμος, οι μέσες τιμές ξεπερνούν τα 4.000 – 7.000 ευρώ /τ.μ., με επιφάνειες που φτάνουν ή και υπερβαίνουν τα 150 τ.μ. Ενδεικτικά, στη Γλυφάδα ο αριθμός των νεόδμητων στις αγγελίες είναι στα 1.392 με μία μέση ζητούμενη τιμή τα 6.398 ευρώ ανά τ.μ. και μέσο μέγεθος τα 146 τ.μ., στη Βούλα ο αντίστοιχος αριθμός είναι στα 699 με 7.274 ευρώ ανά τ.μ. και μέσο μέγεθος τα 179 τ.μ., στον Άλιμο η μέση τιμή είναι στα 5.129 ευρώ ανά τ.μ. στα νεόδμητα και στο Παλαιό Φάληρο στα 3.830 ευρώ ανά τ.μ.. Κάτω των 4.000 ευρώ ανά τ.μ. πέφτουν οι τιμές των νεόδμητων στο Μαρούσι (3.830 ευρώ ανά τ.μ.) και κάτω του ψυχολογικού ορίου των 3.500 στην Καλλιθέα.

Παράλληλα, η πόλη είναι ήδη χτισμένη και η Αττική εμφανίζει μικρό απόθεμα διαθέσιμης γης, γεγονός που περιορίζει τις δυνατότητες νέας οικοδόμησης. Τα βόρεια προάστια είναι αυτά που έχουν τη μεγαλύτερη προσφορά σε οικόπεδα (11.763 μοναδικά οικόπεδα) και ακολουθούν τα ανατολικά προάστια (8.441) και τα νότια (7.899 μοναδικά οικόπεδα). Στο κέντρο της Αθήνας ο αριθμός των μοναδικών οικοπέδων αντιστοιχεί σε 2.681 με ένα μέσο όρο επιφάνειας τ.μ. μόλις στα 415 τ.μ..

Ο ίδιος αναφέρθηκε σε έξι βασικούς παράγοντες αύξησης ζήτησης με κοινωνικές αλλαγές που τροφοδοτούν την κρίση στέγης τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση.

Πρώτη μεγάλη αλλαγή, η μείωση της ιδιοκατοίκησης, όπου η νέα γενιά πουλάει κληρονομιές και στρέφεται στην ενοικίαση. Επιπλέον καταγράφεται αύξηση φοιτητικού πληθυσμού με την έλλειψη επαρκών εστιών που έχουν εκτινάξει τη ζήτηση για φοιτητική στέγη, ενώ μία τρίτη αιτία έχει να κάνει με την αλλαγή κουλτούρας των νέων «που αργούν να παντρευτούν, θέλουν ανεξαρτησία και κινητικότητα». Μία ακόμη παράμετρος έχει να κάνει με τη γνωστή αστικοποίηση

και μετακίνηση σε μεγάλα κέντρα που παραμένει σταθερά στην ελληνική πραγματικότητα. Η δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια που απαιτεί ίδια συμμετοχή κατά 20% – 30% και η άνοδος των διαζυγίων «όπου ο ίδιος πληθυσμός “σπάει” σε περισσότερα νοικοκυριά, δημιουργώντας πρόσθετες ανάγκες για στέγη» είναι επίσης στις βασικές παραμέτρους αύξησης της ζήτησης.

Μέτρα για αύξηση της ιδιοκατοίκησης

Ο κ. Μαρκόπουλος αναφέρθηκε χθες (21/10) και σε συγκεκριμένες προτάσεις, τονίζοντας την ανάγκη για ολιστική πολιτική στέγασης που θα συνδυάζει κρατικά και ιδιωτικά μέτρα προκειμένου να ενισχυθεί η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας, η οποία έχει παρουσιάσει μείωση την τελευταία δεκαετία σε ποσοστό πάνω από 10%. «Η ιδιοκατοίκηση είναι σημαντική γιατί οδηγεί σε αποσυμπίεση της αγοράς ενοικίων, δημιουργεί περιουσιακή ασφάλεια για τα νοικοκυριά, σταθερότητα και κοινωνική συνοχή, ενώ τονώνει και την οικονομία την οικοδομή και το τραπεζικό σύστημα». Μεταξύ των προτάσεων που θα ενισχύσουν την ιδιοκατοίκηση και κατατέθηκαν στο συνέδριο είναι καταρχάς για:

• Rent-to-Buy, ήτοι τη μίσθωση π.χ. σε νέα ζευγάρια με δικαίωμα εξαγοράς.
• Σπίτι Μου ΙΙΙ με νέα όρια αξίας και παλαιότητας, επιδότηση ίδιας συμμετοχής.
• Shared Equity με συμμετοχή του κράτους / ταμείων με ποσοστό 30% – 40%.
• Κρατικές εγγυήσεις για κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής.
• Στοχευμένες φοροελαφρύνσεις π.χ. σε νησιωτικές ή ακριτικές περιοχές.
• Προγράμματα Renovate-to-Rent με επιδοτήσεις 35 – 40% για ανακαινίσεις.
• Άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων με έξυπνα κίνητρα/αντικίνητρα.