Με μια προσπάθεια να αποκαταστήσει την ασφάλεια δικαίου και να επανεκκινήσει μια αγορά που βρέθηκε σε παρατεταμένη παύση, η κυβέρνηση στρέφεται πλέον ξεκάθαρα στην απλοποίηση του οικοδομικού πλαισίου. Μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, που προκάλεσαν αλυσιδωτές επιπτώσεις και οδήγησαν στο «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιχειρεί να βάλει τέλος σε μια περίοδο αβεβαιότητας και να επαναφέρει ομαλότητα στην αγορά ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, υπέγραψε στις 23 Οκτωβρίου 2025 το Προεδρικό Διάταγμα και τη σχετική υπουργική απόφαση για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, ανοίγοντας τον δρόμο για ένα πιο σαφές, λειτουργικό και περιβαλλοντικά ισορροπημένο πλαίσιο.
Με τον τρόπο αυτό ενεργοποιείται το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων, μέσω του οποίου οι κατασκευαστές και ιδιοκτήτες που επωφελήθηκαν από τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ θα καταβάλουν πλέον τέλος περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Το τέλος αυτό ορίζεται στο 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών για νόμιμες άδειες που ακυρώθηκαν ή προσβλήθηκαν, και στο 15% για έργα ενταγμένα σε ΕΣΠΑ ή Ταμείο Ανάκαμψης. Τα ποσά θα κατευθύνονται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, με σκοπό να αξιοποιούνται από τους δήμους για δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου.
Παράλληλα, το υπουργείο ξεκαθαρίζει το θολό τοπίο γύρω από το τι συνιστά έναρξη εργασιών για άδειες που εκδόθηκαν βάσει ΝΟΚ πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024, αποδεχόμενο τεκμήρια όπως αεροφωτογραφίες, ΑΠΔ στον ΕΦΚΑ, άδειες κατεδάφισης, αρχαιολογικές εργασίες ή συμβάσεις–γνωστοποιήσεις. Όσοι δεν είχαν προχωρήσει έως τις 12 Δεκεμβρίου 2024 χάνουν τα μπόνους δόμησης, ωστόσο προβλέπεται φορολογική επιστροφή για τα τετραγωνικά που πλέον δεν μπορούν να υλοποιήσουν. Στόχος, όπως τονίζει το ΥΠΕΝ, είναι να αποκατασταθεί η ασφάλεια δικαίου, να προστατευτεί το περιβάλλον και να ξεμπλοκάρουν έργα που «πάγωσαν» λόγω των αποφάσεων του ΣτΕ χωρίς να αδικηθούν όσοι είχαν αποδεδειγμένα ξεκινήσει.
ΙΟΒΕ: Από 20 – 33% η πτώση στην κατασκευή κατοικιών
Τις επιπτώσεις της κρίσης που προηγήθηκε καταγράφει πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ. Όπως προκύπτει, την περίοδο 2018–2024 εκδόθηκαν άδειες που αντιστοιχούν σε 191.000 νέες κατοικίες, ενισχύοντας σημαντικά την προσφορά. Μόνο το 2024 οι νέες άδειες ανέβηκαν στις 46.900, σημειώνοντας αύξηση 32% σε σχέση με το 2023. Ωστόσο, το 2025 η εικόνα ανατράπηκε δραματικά: Η αβεβαιότητα που προκάλεσε η εμπλοκή με τον ΝΟΚ οδήγησε σε πτώση 51% στον αριθμό των νέων αδειών και 49% στην επιφάνεια των νέων κατοικιών. Το ΙΟΒΕ παρουσιάζει δύο σενάρια έως το 2026. Στο αισιόδοξο σενάριο, επηρεάζεται το 18% των αδειών του 2024, με περιορισμένες συνέπειες το 2025 και μείωση 20% στις κατασκευές κατοικιών το 2026, ενώ οι επενδύσεις σε κατασκευές ανεβαίνουν στο 7,5% του ΑΕΠ από 6% το 2024. Στο απαισιόδοξο σενάριο, η πτώση των αδειών φτάνει το 40%, οι επενδύσεις υποχωρούν στο 7,2% του ΑΕΠ και οι ιδιωτικές κατασκευές εμφανίζουν απώλειες έως και 12,9% σε σχέση με το ήπιο σενάριο. Παρά τις πιέσεις, το ΙΟΒΕ επισημαίνει ότι ο κλάδος μπορεί να ανακάμψει, υπό την προϋπόθεση ότι θα αντιμετωπιστούν χρόνιες αδυναμίες, όπως η έλλειψη εργατικών χεριών, η περιορισμένη χρηματοδότηση, η μετα-RRF εποχή και η ανάγκη για ψηφιακά εργαλεία και πρότυπα ESG.
Λιτός και σαφής ο επόμενος οικοδομικός κανονισμός
Σε δεύτερο επίπεδο, η κυβέρνηση επιδιώκει να κλείσει οριστικά τα θεσμικά κενά, προετοιμάζοντας έναν νέο, «λιτό» οικοδομικό κανονισμό μόλις είκοσι άρθρων. Όπως εξήγησε σε πρόσφατη συνέντευξή του ο Νίκος Ταγαράς, ο σημερινός ΝΟΚ πάσχει επειδή στηρίζεται σε οριζόντιες διατάξεις, ανεξάρτητα από τις τοπικές πολεοδομικές ιδιαιτερότητες, κάτι που οδηγεί σε αδικίες, ακαμψίες και ένα πλαίσιο δύσχρηστο στην πράξη. Η νέα φιλοσοφία προβλέπει ότι τα πολεοδομικά σχέδια κάθε περιοχής θα καθορίζουν ύψη, όγκους και χρήσεις, ενώ ο Οικοδομικός Κανονισμός θα ορίζει μόνο τις γενικές αρχές, όπως τον συντελεστή όγκου και τους κανόνες διαμόρφωσης εσωτερικών χώρων, αφήνοντας μεγαλύτερη ελευθερία στον σχεδιασμό. Ο νέος κανονισμός αναμένεται στις αρχές του επόμενου έτους, αφού ληφθούν υπόψη και οι εκκρεμείς αποφάσεις του ΣτΕ για ειδικά ζητήματα όπως υπόσκαφα, υπόγεια και σοφίτες.
Ωστόσο, η θεσμική και νομική εκκρεμότητα δεν θα εξαφανιστεί από τη μια μέρα στην άλλη. Όπως ανέφερε στην φετινή Prodexpo ο νομικός Παναγιώτης Μπερνίτσας, το μπέρδεμα που δημιουργήθηκε γύρω από τον ΝΟΚ θα συνεχίσει να επηρεάζει την αγορά για έως και μία δεκαετία, καθώς εκατοντάδες άδειες βρίσκονται σε επανεξέταση ή σε δικαστική εκκρεμότητα. Οι διαδοχικές προσφυγές και οι επαναξιολογήσεις έχουν οδηγήσει, όπως είπε χαρακτηριστικά, στο φαινόμενο «ο νομοθέτης να εξελιχθεί σε ευεργέτη των δικηγορικών εταιρειών», παγώνοντας έργα, ακόμη και εκείνα με ευρωπαϊκή χρηματοδότηση. Κατά τον ίδιο, το πρόβλημα θα μπορούσε να είχε περιοριστεί αν υπήρχε ένας μηχανισμός προελέγχου ρυθμίσεων μεταξύ της εκτελεστικής και της δικαστικής εξουσίας, ώστε να μη φτάνει κάθε κρίσιμη νομοθετική αλλαγή σε αίθουσες δικαστηρίων με καθυστερήσεις ετών.
Σε κάθε περίπτωση, το νέο πλαίσιο αποτελεί προσπάθεια εξομάλυνσης και μετάβασης σε μια πιο σταθερή περίοδο για την αγορά. Η κυβέρνηση επιδιώκει να αφήσει πίσω την περίοδο αστάθειας και να «χτίσει» ένα σύστημα απλό, ξεκάθαρο και ανθεκτικό σε νομικές εμπλοκές. Το αν αυτό θα επιτευχθεί στην πράξη θα φανεί τους επόμενους μήνες, καθώς η οικοδομή επιστρέφει σταδιακά σε ρυθμούς κανονικότητας, με το βάρος να πέφτει πλέον στην εφαρμογή: λιγότερη πολυπλοκότητα, περισσότερη προβλεψιμότητα και μια αγορά που να μπορεί να δουλεύει χωρίς τον φόβο ότι κάθε επένδυση μπορεί να ανατραπεί με μία απόφαση.
