Η αγορά ακινήτων μπαίνει στο 2026 με ένα σφιχτό ημερολόγιο προθεσμιών και με την ανησυχία ότι το επόμενο τρίμηνο μπορεί να εξελιχθεί σε περίοδο πραγματικού παγώματος των συναλλαγών. Στο επίκεντρο βρίσκονται δύο ορόσημα, καθώς στις 31 Ιανουαρίου 2026 λήγει η προθεσμία για την έκδοση Ταυτότητας Κτιρίου σε μεγάλο αριθμό κτιρίων δημόσιας πρόσβασης και χρήσης, όπως κτίρια συνάθροισης κοινού, εκπαίδευσης και υγείας. Επιπλέον, στις 31 Μαρτίου 2026 λήγει και η προθεσμία υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.
Η τακτοποίηση αυθαιρέτων και η Ταυτότητα Κτιρίου έχουν πια γίνει λειτουργικά προαπαιτούμενα για να κινηθεί η αγορά, από μια απλή πώληση μέχρι δωρεά ή γονική παροχή. Η ΠΟΜΙΔΑ το λέει ωμά στην επιστολή που απέστειλε χθες (12/1) προς τον υπουργό ΥΠΕΝ Σταύρο Παπασταύρου, επισημαίνοντας ότι χωρίς τακτοποίηση, η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων καθίσταται ουσιαστικά αδύνατη σε μεγάλο μέρος της χώρας.
Στο υπουργείο, το πρόβλημα περιγράφεται με πιο τεχνοκρατικούς όρους αλλά οδηγεί στο ίδιο συμπέρασμα. Χωρίς ενεργό και λειτουργικό πλαίσιο τακτοποίησης, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου κινδυνεύει να λειτουργήσει ως σημείο μπλοκαρίσματος, επειδή μεγάλος αριθμός ακινήτων εμφανίζει αποκλίσεις από τις εγκεκριμένες άδειες ή τα συμβολαιογραφικά τους στοιχεία. Μάλιστα, επειδή η Ταυτότητα Κτιρίου έχει πλέον ρόλο κεντρικού φίλτρου στην αλυσίδα των μεταβιβάσεων, η λήξη προθεσμιών δεν σημαίνει απλώς τέλος ρυθμίσεων, αλλά κίνδυνο να δημιουργηθεί ένα κενό που θα το πληρώσει η αγορά σε χρόνο και χρήμα.
Η μεγάλη εκκρεμότητα, όμως, δεν περιορίζεται στις κατηγορίες 1 έως 4. Στο παρασκήνιο επιστρέφει επίμονα το θέμα των αυθαιρέτων κατηγορίας 5, των πιο βαριών παραβάσεων που έμειναν εκτός γενικής δυνατότητας υπαγωγής από το 2020. Στο ρεπορτάζ που κυκλοφορεί τις τελευταίες ημέρες, αρμόδιες πηγές αναγνωρίζουν ότι εξετάζονται σενάρια επαναφοράς, ακριβώς επειδή η απουσία πλαισίου δεν καθηλώνει μόνο ιδιώτες. Μπλοκάρει και δημόσια ή κοινωνικού χαρακτήρα κτίρια, όπως σχολεία, δημαρχεία και λοιπές υποδομές, από προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, ανακαίνισης, στατικής ενίσχυσης και ακόμη και από παρεμβάσεις που σχετίζονται με απαιτήσεις πυροπροστασίας.
Το ζήτημα έγινε πιο πιεστικό από την Πρωτοχρονιά του 2026. Ειδικές εξαιρέσεις που ίσχυαν για ορισμένες περιπτώσεις κατηγορίας 5, όπως ακίνητα που συνδέονται με κληρονομιές, πλειστηριασμούς, leasing, ΕΤΑΔ ή περιοχές έκτακτης ανάγκης, έληξαν στο τέλος του 2025. Η αγορά βρέθηκε έτσι αντιμέτωπη με μια ξαφνική διεύρυνση της ζώνης ακινησίας, καθώς ακίνητα που μέχρι χθες μπορούσαν να κινηθούν, τώρα κινδυνεύουν να βγουν εκτός συναλλαγών.
Για να γίνει κατανοητό γιατί το θέμα έχει τέτοια ένταση, βοηθά μια σύντομη αποσαφήνιση των κατηγοριών. Ο νόμος προβλέπει πέντε κατηγορίες αυθαιρέτων, με διαβάθμιση κυρίως βάσει χρόνου κατασκευής και έντασης της παράβασης. Η κατηγορία 1 αφορά κατασκευές που υφίστανται πριν το 1975. Οι κατηγορίες 2 έως 4 καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα παραβάσεων με διαφορετικά κριτήρια. Η κατηγορία 5 συγκεντρώνει παραβάσεις που δεν χωρούν στις προηγούμενες κατηγορίες και αντιμετωπίζεται παραδοσιακά ως το πιο δύσκολο πεδίο ρύθμισης.
Αυτός είναι και ο λόγος που, ακόμη και όταν συζητείται η επαναφορά της κατηγορίας 5, το υπουργείο αφήνει να εννοηθεί ότι δεν θα πρόκειται για μια απλή επανάληψη του παρελθόντος. Η κατεύθυνση που περιγράφεται από πηγές του ΥΠΕΝ είναι ένα σχήμα πιο σφιχτό, με περισσότερους ελέγχους, υψηλότερο κόστος και υποχρεωτική σύνδεση με την Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε το κράτος να έχει μεγαλύτερη εικόνα και οι ρυθμίσεις να αντέχουν σε δικαστικό έλεγχο.
Κάπου εδώ μπαίνουν στο κάδρο και τα εμπόδια που επικαλείται το υπουργείο. Οι ίδιες πηγές μιλούν για δύο βασικά μέτωπα, τις περιβαλλοντικές αντιδράσεις και κυρίως το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το ΣτΕ δεν εμφανίζεται απλώς ως πιθανός αντίπαλος σε μια μελλοντική προσφυγή, αλλά ως παράγοντας που επηρεάζει τον σχεδιασμό από την αρχή, επειδή κάθε νέα παράταση ή νέα ρύθμιση μπορεί να προσβληθεί και να κριθεί ως προς τη συνταγματικότητα. Με δεδομένο το ιστορικό πολεοδομικών συγκρούσεων, το υπουργείο επιδιώκει να περιορίσει τον κίνδυνο να περάσει μια λύση σήμερα και να ακυρωθεί αύριο, αφήνοντας ξανά την αγορά μετέωρη.
Για τις κατηγορίες 1 έως 4, τα σενάρια που κυκλοφορούν είναι δύο. Το πρώτο είναι μια νέα μεγάλη παράταση που θα μετακινήσει το ορόσημο του Μαρτίου 2026 προς το 2027. Το δεύτερο είναι μια πιο δομική επιλογή, να γίνει ο μηχανισμός του ν. 4495 διαρκής και να ενεργοποιείται όποτε απαιτείται Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε να μην αναπαράγεται ο κύκλος των διαδοχικών προθεσμιών που δημιουργούν πανικό, υπερφόρτωση μηχανικών και διογκωμένες ουρές στο τέλος κάθε περιόδου.
Σε αυτό το φόντο, η παρέμβαση της ΠΟΜΙΔΑ αποκτά ειδικό βάρος, γιατί δεν περιορίζεται στη διαπίστωση κινδύνων αλλά καταθέτει συγκεκριμένη δέσμη αιτημάτων. Ζητά τριετή παράταση για την υποχρέωση έκδοσης Ταυτότητας Κτιρίου στις κατηγορίες κτιρίων που λήγουν στις 31 Ιανουαρίου 2026. Ζητά μόνιμη και απρόθεσμη διαδικασία τακτοποίησης μετά τις 31 Μαρτίου 2026, με συμπερίληψη και της κατηγορίας 5 υπό αυστηρότερους όρους, καθώς και αναφορά στα δασικά αυθαίρετα. Και ζητά καθορισμό σαφών κανόνων δόμησης εντός και εκτός σχεδίου, ώστε να μειωθεί η αβεβαιότητα που γεννά νέες παραβάσεις και νέες συγκρούσεις.
Το ρεπορτάζ έχει και μια τρίτη διάσταση, λιγότερο ορατή στο ευρύ κοινό αλλά καθοριστική στην πράξη. Οι προθεσμίες δεν πιέζουν μόνο τους ιδιοκτήτες. Πιέζουν μηχανικούς, συμβολαιογράφους, τράπεζες, επενδυτές, φορείς που διαχειρίζονται ακίνητα, καθώς και δημόσιες δομές που οφείλουν να συμμορφωθούν με απαιτήσεις ασφάλειας και λειτουργίας. Ο συνδυασμός Ταυτότητας Κτιρίου και τακτοποίησης λειτουργεί σαν συγκοινωνούν δοχείο. Αν κοπεί η μία ροή, η άλλη δυσκολεύεται, και το αποτέλεσμα μεταφέρεται σε όλη την αλυσίδα συναλλαγών, από το απλό διαμέρισμα μέχρι το κτίριο συνάθροισης κοινού.
Περισσότερες ειδήσεις
Επιστροφή των δήμων στο Στε – Νέα προσφυγή για τα μπόνους του ΝΟΚ
