Τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πλέον πολύ μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για τη στέγαση με το κόστος της, να ξεπερνά σταθερά τα τελευταία χρόνια το μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ενωσης την τελευταία 15ετία.
Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 19,2% και αντίθετα με ό,τι συνέβη στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, από το 2019 έως το 2024 η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα μειώθηκε περαιτέρω.
Την εικόνα αυτή την στιγμή αποτυπώνει η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, με συντονιστή τον Γενικό Διευθυντή του και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, επιχειρεί να χαρτογραφήσει με λεπτομέρεια το οξύ αυτό πρόβλημα και να προτείνει χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής.
Ένας ακόμη ενδιαφέρων δείκτης μέσα από τον οποίο φαίνεται το πρόβλημα είναι το ποσοστό υπέρμετρης επιβάρυνσης του κόστους στέγασης. Ο δείκτης αυτός καταγράφει τα νοικοκυριά που δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, δηλαδή η στέγαση γι’ αυτά αποτελεί ένα δυσβάσταχτο οικονομικό βάρος. Στην Ελλάδα, τα ποσοστά αυτά επίσης παραμένουν διαχρονικά υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Κορυφώθηκαν στα χρόνια της οικονομικής κρίσης και ακολούθησε μια μερική υποχώρηση. Στις πόλεις, περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά (29,1%) δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Στην ύπαιθρο, το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 27,7%.
Η έρευνα ξεχωρίζει κάποιους παράγοντες που σχετίζονται με το πρόβλημα οξύνοντας το μάλιστα.
Πρώτος παράγοντας, η ζήτηση από το εξωτερικό: Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις στο real estate έφτασαν περίπου τα 2 δισ. ευρώ το 2024. Παρότι ο αριθμός αυτός περιλαμβάνει κατοικίες και εμπορικά ακίνητα, η έκταση των κεφαλαίων φανερώνει μια έντονη πίεση. Στις ξένες επενδύσεις περιλαμβάνονται και οι αγορές μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα.
Ένας ακόμη παράγοντας πίεσης είναι η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, ενώ πολύ σημαντική παράμετρος είναι επίσης η χρηματοδότηση και ο δανεισμός: Οι ανισορροπίες γύρω από τη χρηματοδότηση επηρεάζουν έντονα την εικόνα της στέγασης στην Ελλάδα, τόσο από τη σκοπιά της ζήτησης όσο και της προσφοράς. Αφενός, οι τράπεζες χορηγούν πλέον πολύ λιγότερα στεγαστικά δάνεια σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση. Το 2024, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν περίπου τα 1,4 δισ. ευρώ. Το 2006, το αντίστοιχο ποσό ξεπερνούσε τα 15,5 δισ. ευρώ.
Από την άλλη πλευρά, μεγάλος αριθμός ακινήτων παραμένει εκτός ενεργής αγοράς. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι εταιρείες διαχείρισης δανείων διαχειρίζονται δάνεια αξίας 22,75 δισ. ευρώ. Περίπου 700.000 ακίνητα βρίσκονται σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού και πιθανόν δεν καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες.
Η ύπαρξη πολλών κενών κατοικιών επηρεάζει επίσης τη γενική εικόνα. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, η χώρα διαθέτει 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνόλου. Ασφαλώς δεν θα μπορούσαν όλα τα κενά σπίτια να ενταχθούν στην αγορά, δεδομένου ότι στις κατοικίες αυτές περιλαμβάνονται εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες, ενώ ένα μεγάλο μέρος τους βρίσκεται στην επαρχία, ωστόσο είναι γεγονός ο μεγάλος αριθμός των κενών σπιτιών.
Ένας λιγότερο προφανής παράγοντας, όπως η αλλαγή στο προφίλ πολλών ελληνικών νοικοκυριών, μπορεί να επηρεάζει σημαντικά το κόστος στέγασης: Τα τελευταία χρόνια, το μέγεθος των νοικοκυριών μοιάζει να μειώνεται συστηματικά, κάτι που φαίνεται και από τους δείκτες συνωστισμού οι οποίοι βελτιώνονται, ειδικά για τους πιο φτωχούς. Καθώς όμως αυξάνονται τα μονοπρόσωπα και τα μικρά νοικοκυριά, ενισχύεται η ζήτηση για μικρότερες κατοικίες με λιγότερα τετραγωνικά μέτρα. Η αγορά δεν μπορεί εύκολα και γρήγορα να προσαρμοστεί σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, με αποτέλεσμα οι πιέσεις να αφορούν δυσανάλογα τα μικρότερα σπίτια.
Σημαντική είναι και η παράμετρος του κόστους ενέργειας: Η ενέργεια παίζει ολοένα και μεγαλύτερο ρόλο στο κόστος στέγασης στην Ελλάδα, και μάλιστα, αυτό συμβαίνει με διάφορους τρόπους. Αφενός, οι τιμές της ηλεκτρικής ενέργειας συμπιέζουν σημαντικά το εισόδημα των νοικοκυριών, ειδικά μετά την ενεργειακή κρίση.
Υπάρχουν, όμως, και κάποιοι δομικοί παράγοντες που παίζουν σημαντικό ρόλο στην προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα. Η φορολογία, η νομοθεσία και η γραφειοκρατία επηρεάζουν άμεσα το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης ακινήτων. Σε κάποιο βαθμό, το θεσμικό πλαίσιο διαμορφώνει τις τιμές και περιορίζει ή ενισχύει την προσφορά κατοικιών.
Για παράδειγμα, η φορολογία και οι επενδύσεις επηρεάζουν το κόστος της ιδιοκτησίας και την αξία των ακινήτων. Ο γνωστός Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) αποτελεί έναν εν πολλοίς δίκαιο φόρο και βασική πηγή εσόδων για το κράτος εδώ και πολλά χρόνια. Οι δημόσιες επενδύσεις σε υποδομές –έργα μεταφορών, όπως το Μετρό της Αθήνας, και έργα αστικής ανάπλασης– βελτιώνουν την προσβασιμότητα και την ποιότητα ζωής και τελικά προσελκύουν αγοραστές και επενδυτές.
Η μελέτη αφιερώνει επίσης ένα εκτενές κεφάλαιο όπου διερευνά το πώς άλλες χώρες, κυρίως ευρωπαϊκές, διαχειρίζονται αντίστοιχα προβλήματα πρόσβασης σε προσιτή στέγη για διάφορες ομάδες του πληθυσμού τους.
Η καταγραφή αυτή είναι χρήσιμη αφενός, επειδή προσφέρει διαφορετικές οπτικές πάνω σε παρόμοια προβλήματα και επομένως, μπορεί να γεννήσει χρήσιμες ιδέες. Αφετέρου, δείχνει και τα όρια αυτής της προσέγγισης: Πολλές χώρες, κυρίως της Κεντρικής Ευρώπης, έχουν παράδοση δεκαετιών ή και αιώνων παρεμβάσεων στεγαστικής πολιτικής, οι οποίες πολύ δύσκολα μπορούν να προσαρμοστούν στα τοπικά δεδομένα. Για παράδειγμα, στην Αυστρία περίπου 1 στις 5 κατοικίες διατίθενται ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες. Στην Ελλάδα, με ένα κατακερματισμένο καθεστώς ιδιοκτησίας των κατοικιών και με μια ακόμα ισχυρή κουλτούρα ιδιοκατοίκησης, δύσκολα κάποιος μπορεί να δει άμεσα και γρήγορα να εφαρμόζονται παρόμοια μοντέλα.
Στη Γαλλία, η κοινωνική στέγαση έχει επίσης μακρά ιστορία και αντιστοιχεί περίπου στο 14% του αποθέματος κατοικιών, οι οποίες είναι συνήθως ενοικιαζόμενες. Όμως, εκτός από κοινωνικές κατοικίες, το γαλλικό κράτος προσφέρει επιδόματα ενοικίου, άτοκα δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας και φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε χαμηλότερες τιμές. Η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία έχουν ιστορικά περιορισμένη κοινωνική στέγαση, όπως και η Ελλάδα. Ωστόσο, πρόσφατα υιοθέτησαν πιο ενεργές πολιτικές: περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων, δημιουργία νέων δημόσιων φορέων στέγασης, αξιοποίηση κενών ακινήτων και ενίσχυση των επιδομάτων.
Έχοντας αναπτύξει αναλυτικά τις παραμέτρους του προβλήματος και αντλώντας από τη διεθνή εμπειρία, η μελέτη καταλήγει σε χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο. Αφενός, υποστηρίζει τη σκοπιμότητα ενός κεντρικού κρατικού φορέα επιφορτισμένου με την ευθύνη εφαρμογής μιας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγαση. Ο φορέας αυτός, πέρα από τον συντονισμό των ήδη υπαρχόντων μέτρων, θα είναι χρήσιμο να έχει τη δυνατότητα «να αξιοποιεί δημόσια γη, να ανακαινίζει και να κατασκευάζει κατοικίες, και να συνεργάζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση, όπως τα πιλοτικά προγράμματα στους δήμους Αθηναίων και Θεσσαλονίκης, αλλά και διεθνώς».
Προτείνει, επίσης, πιθανές μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό, όμως, με αύξηση της προστασίας της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες. Στο ίδιο πλαίσιο κατευθύνσεων, προτείνεται ακόμα η καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, όπως τα σχετικά επιδόματα και η επιστροφή ενοικίου. Για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, η μελέτη προτείνει βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» «με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων, ενώ συμπληρωματικά θα μπορούσαν να χορηγούνται φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο». Η έρευνα εντοπίζει, επιπλέον, περιθώρια επέκτασης για τους περιορισμούς που ισχύουν στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα, ανάλογα και με τις ανάγκες της κάθε γεωγραφικής περιοχής. Ακόμη, συστήνει περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.
Τέλος, κάποιες ακόμη χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, που επίσης αναφέρονται, είναι τα κίνητρα για αποκέντρωση, όπως η ενίσχυση της τηλεργασίας, τα οποία μπορεί να μετριάσουν τη ζήτηση στην Αττική, η ξεκάθαρη θεσμοθέτηση ενός πλαισίου για τα ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού, η μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και άλλες παρεμβάσεις ενίσχυσης της ρευστότητας στην αγορά ακινήτων, η διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων με ασφάλεια και διαφάνεια, καθώς και ευρύτερες επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών και συγκοινωνιών.
Περισσότερες ειδήσεις
Σε συγκρότημα κοινωνικής κατοικίας θα μετατραπούν έως το 2028 τα Προσφυγικά της λεωφόρου Αλεξάνδρας
Συνεχίζεται η ανοδική πορεία των εμπορικών ακινήτων στην Ελλάδα – Οι νέες τάσεις
