Σε πιλοτική λειτουργία τέθηκε η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, ένα εργαλείο που φιλοδοξεί να ενεργοποιήσει ξανά τον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης και να δώσει διέξοδο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εδώ και χρόνια δεν μπορούν να αξιοποιήσουν το δικαίωμα δόμησης της περιουσίας τους. Το σύστημα θα λειτουργήσει αρχικά δοκιμαστικά για περίπου τέσσερις μήνες, ενώ στη συνέχεια προβλέπεται να τεθεί σε πλήρη εφαρμογή.
Ουσιαστικά πρόκειται για μια ηλεκτρονική «αγορά» δικαιωμάτων δόμησης, μέσω της οποίας θα μπορούν να μεταβιβάζονται τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Οι τίτλοι αυτοί αντιστοιχούν σε δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν σε ένα ακίνητο λόγω περιορισμών που επιβάλλονται για λόγους δημοσίου συμφέροντος, όπως ο χαρακτηρισμός ενός κτιρίου ως διατηρητέου, η δέσμευση ενός οικοπέδου για κοινόχρηστο χώρο ή η προστασία μιας περιοχής ιδιαίτερης περιβαλλοντικής ή πολιτιστικής αξίας.
Σε αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης αντί για αποζημίωση λαμβάνει τίτλο ώστε να πουλήσει τον συντελεστή για χρήση σε άλλη περιοχή. Οι τίτλοι θα μεταφέρονται, θα πωλούνται σε ιδιοκτήτες άλλων ακινήτων όπου επιτρέπεται η αύξηση της δόμησης μέσω της πλατφόρμας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Κατά την παρούσα φάση της πιλοτικής λειτουργίας ενεργοποιήθηκε η καταχώρηση των περιπτώσεων ακινήτων με παλαιούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ενώ σε περίπου τέσσερις μήνες θα ενεργοποιηθεί πλήρως το σύστημα για την αντιστοίχιση των ακινήτων που προσφέρουν συντελεστή με τα ακίνητα υποδοχής.
Η επανενεργοποίηση του θεσμού αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τα διατηρητέα κτίρια. Στη χώρα εκτιμάται ότι υπάρχουν περίπου 20.000 τέτοια κτίρια και μνημεία, πολλά από τα οποία παραμένουν εγκαταλελειμμένα, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν τους πόρους για την αποκατάστασή τους. Ο πλεονάζων συντελεστής δόμησης που διαθέτουν εκτιμάται ότι μπορεί να φτάνει τα 3 έως 4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Με την ίδια μέθοδο λύση θα μπορούσε να δοθεί και στις περιπτώσεις των μεγάλων αυθαιρέτων, αυτών της λεγόμενης κατηγορίας 5. Ωστόσο για να γίνει κάτι τέτοιο, θα πρέπει να προηγηθεί σχετική νομοθέτηση, κάτι που δεν φαίνεται να προχωρά το προσεχές χρονικό διάστημα.
Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δεν είναι καθόλου καινούριος. Η πρώτη νομοθετική προσπάθεια θεσμοθέτησής του έγινε το 1979, ενώ ακολούθησαν νέες ρυθμίσεις το 1995 και το 2002. Στόχος των παρεμβάσεων αυτών ήταν να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός που θα επέτρεπε την αποζημίωση ιδιοκτητών, οι οποίοι υφίστανται περιορισμούς δόμησης, χωρίς να απαιτείται άμεση καταβολή χρημάτων από το Δημόσιο.
Στην πράξη όμως η εφαρμογή του συστήματος αποδείχθηκε ιδιαίτερα δύσκολη. Η απουσία επαρκούς πολεοδομικού σχεδιασμού για τις περιοχές που θα μπορούσαν να υποδεχθούν τον μεταφερόμενο συντελεστή αποτέλεσε ένα από τα μεγαλύτερα «αγκάθια» στην εφαρμογή του, ενώ αρκετές διατάξεις κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το αποτέλεσμα ήταν ο μηχανισμός να παραμείνει ουσιαστικά ανενεργός για χρόνια.
Στο μεταξύ, είχαν ήδη εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης που αντιστοιχούσαν σε περισσότερα από 1,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα δομήσιμης επιφάνειας. Από αυτά, περίπου 450.000 τετραγωνικά μέτρα παρέμειναν σε εκκρεμότητα, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν είχαν τρόπο να τα αξιοποιήσουν. Η αξία αυτών των τίτλων είχε εκτιμηθεί ότι ξεπερνά τα 180 εκατομμύρια ευρώ.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιχειρεί τώρα να επανεκκινήσει τον θεσμό, δημιουργώντας ένα οργανωμένο και διαφανές πλαίσιο συναλλαγών. Μέσω της πλατφόρμας θα πραγματοποιείται η καταχώριση, διαχείριση και μεταβίβαση των τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, χωρίς απευθείας επαφή μεταξύ πωλητών και αγοραστών. Η διαδικασία θα γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, με στόχο τη μείωση της γραφειοκρατίας και τη διασφάλιση της ιχνηλασιμότητας κάθε συναλλαγής.
Ταυτόχρονα, το σύστημα προβλέπεται να λειτουργήσει και ως πηγή χρηματοδότησης περιβαλλοντικών δράσεων. Συγκεκριμένα, ποσοστό 5% από κάθε συναλλαγή θα κατευθύνεται στο Πράσινο Ταμείο, ενισχύοντας έργα που σχετίζονται με την προστασία του περιβάλλοντος και την αναβάθμιση του αστικού χώρου.
Στην πρώτη φάση λειτουργίας της πλατφόρμας δίνεται προτεραιότητα στην καταχώριση των παλαιών τίτλων μεταφοράς συντελεστή που βρίσκονται ακόμη σε ισχύ. Η διαδικασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό, ο οποίος εισέρχεται στο σύστημα με τους επαγγελματικούς του κωδικούς και υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία του τίτλου και του ακινήτου από το οποίο προέρχεται ο συντελεστής.
Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας απαιτείται η επιβεβαίωση των στοιχείων από τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι συνδέονται στην πλατφόρμα με τους προσωπικούς τους κωδικούς πρόσβασης στις ψηφιακές υπηρεσίες της δημόσιας διοίκησης. Το σύστημα αντλεί τα απαραίτητα δεδομένα μέσω διαλειτουργικότητας με άλλες κρατικές βάσεις δεδομένων, όπως το Ελληνικό Κτηματολόγιο και το φορολογικό μητρώο.
Κρίσιμος παράγοντας για την επιτυχία του εγχειρήματος είναι ο καθορισμός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ). Πρόκειται για περιοχές εντός του αστικού χώρου όπου επιτρέπεται να μεταφερθεί και να αξιοποιηθεί ο πρόσθετος συντελεστής δόμησης. Με βάση το ισχύον πλαίσιο, η αύξηση της δόμησης στις περιοχές αυτές δεν μπορεί να υπερβαίνει ένα συγκεκριμένο ποσοστό της ήδη επιτρεπόμενης δόμησης.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει ήδη «τρέξει» μελέτη για τον καθορισμό ΖΥΣ σε 83 διαφορετικές δημοτικές ενότητες, η οποία θα επικυρωθεί με Προεδρικό Διάταγμα, ενώ ο αριθμός τους ενδέχεται να αυξηθεί εφόσον καθοριστούν πρόσθετες Ζώνες και στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται σε όλη τη χώρα.
Οι ΖΥΣ είναι προϋπόθεση για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, καθώς χωρίς την ύπαρξή τους, αυτή δεν μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη, αφού δεν θα υπάρχει ο χώρος όπου θα μπορεί να αξιοποιηθεί ο επιπλέον συντελεστής.
Περισσότερες ειδήσεις
Ακίνητα: Το 94% βλέπει αύξηση τιμών την τελευταία πενταετία
Πολυτελείς κατοικίες: «Σωσίβιο» για τις υψηλές ανάγκες η συνιδιοκτησία
