Σε δημόσια διαβούλευση τέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το σχέδιο νόμου για τον νέο Πολεοδομικό Κώδικα, ένα νομοθέτημα που φιλοδοξεί να αποτελέσει το βασικό θεσμικό εργαλείο για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας τις επόμενες δεκαετίες. Πρόκειται για μια από τις μεγαλύτερες κωδικοποιήσεις που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια, καθώς συγκεντρώνει σε ένα ενιαίο κείμενο το σύνολο σχεδόν της νομοθεσίας που αφορά τον χωρικό σχεδιασμό, τις χρήσεις γης, τις πολεοδομικές διαδικασίες, τις αναπλάσεις, τις οικοδομικές άδειες, τα αυθαίρετα και τον έλεγχο της δόμησης.
Η πρωτοβουλία έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία βρίσκεται σε εξέλιξη το μεγαλύτερο πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού στην ιστορία της χώρας, με δεκάδες Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια να εκπονούνται ταυτόχρονα και με τις πιέσεις για καλύτερη οργάνωση του χώρου να αυξάνονται λόγω της έντονης τουριστικής ανάπτυξης, της στεγαστικής κρίσης, των επενδύσεων σε ακίνητα και της προώθησης μεγάλων ενεργειακών έργων.
Ένα από τα βασικά προβλήματα που επιχειρεί να αντιμετωπίσει το υπουργείο είναι η πολυδιάσπαση της νομοθεσίας. Σήμερα οι κανόνες που αφορούν τον χωρικό σχεδιασμό βρίσκονται διάσπαρτοι σε δεκάδες νόμους, προεδρικά διατάγματα και υπουργικές αποφάσεις που έχουν θεσπιστεί σε διαφορετικές χρονικές περιόδους.
Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την ύπαρξη αντικρουόμενων διατάξεων, διαφορετικών ερμηνειών από τις υπηρεσίες και σημαντικές καθυστερήσεις στην αδειοδότηση έργων και επενδύσεων. Ο νέος Κώδικας επιχειρεί να συγκεντρώσει όλες αυτές τις διατάξεις σε ένα ενιαίο θεσμικό πλαίσιο, ώστε τόσο οι πολίτες όσο και οι μηχανικοί, οι επενδυτές και οι δημόσιες υπηρεσίες να έχουν ένα κοινό σημείο αναφοράς για την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Σημαντικότερη ίσως διάταξη του νέου πλαισίου είναι η εδραίωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων ως του βασικού εργαλείου σχεδιασμού σε επίπεδο δήμου. Τα σχέδια αυτά θα καθορίζουν για κάθε περιοχή ποιες χρήσεις γης επιτρέπονται, ποιοι είναι οι όροι δόμησης, ποιες εκτάσεις προστατεύονται, πούμπορούν να αναπτυχθούν νέες οικιστικές ζώνες και πού θα χωροθετούνται παραγωγικές δραστηριότητες.
Στην πράξη, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα καθορίσουν την εικόνα που θα έχουν οι ελληνικές πόλεις και οι οικισμοί τις επόμενες δεκαετίες. Παράλληλα, αναμένεται να δώσουν σαφέστερους κανόνες στην αγορά ακινήτων, περιορίζοντας την αβεβαιότητα που συχνά αντιμετωπίζουν ιδιοκτήτες και επενδυτές.
Το νομοσχέδιο δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία χρησιμοποιούνται για την προώθηση σημαντικών αναπτυξιακών παρεμβάσεων. Μέσω αυτών μπορούν να καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης και χρήσεις γης σε περιοχές που παρουσιάζουν ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον ή απαιτούν άμεσες παρεμβάσεις ανασυγκρότησης και ανάπλασης.
Ουσιαστικά πρόκειται για το εργαλείο που επιτρέπει την ταχύτερη ωρίμανση μεγάλων επενδυτικών σχεδίων, τουριστικών αναπτύξεων, επιχειρηματικών πάρκων ή σύνθετων έργων αστικής ανάπλασης.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η επαναφορά των Ζωνών Ενεργού Πολεοδομίας, ενός θεσμού που είχε εφαρμοστεί περιορισμένα στο παρελθόν αλλά επανέρχεται με στόχο την οργανωμένη ανάπτυξη εκτεταμένων περιοχών.
Οι Ζώνες Ενεργού Πολεοδομίας δίνουν τη δυνατότητα στο Δημόσιο, στην Τοπική Αυτοδιοίκηση αλλά και σε ειδικούς φορείς ανάπτυξης να σχεδιάζουν και να υλοποιούν ολοκληρωμένες παρεμβάσεις που περιλαμβάνουν νέους δρόμους, κοινόχρηστους χώρους, κατοικίες, εμπορικές χρήσεις και δίκτυα υποδομών. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική για περιοχές που χρήζουν εκτεταμένης ανασυγκρότησης ή διαθέτουν μεγάλες ανεκμετάλλευτες εκτάσεις.
Μεγάλο μέρος του νέου Κώδικα αφιερώνεται στον αστικό αναδασμό, έναν μηχανισμό που εφαρμόζεται επί δεκαετίες σε χώρες της Δυτικής Ευρώπης αλλά δεν αξιοποιήθηκε ουσιαστικά στην Ελλάδα.
Ο αστικός αναδασμός επιτρέπει την ανακατανομή ιδιοκτησιών μέσα σε μια περιοχή ώστε να δημιουργούνται οι απαραίτητοι κοινόχρηστοι χώροι και οι υποδομές χωρίς να απαιτούνται εκτεταμένες απαλλοτριώσεις. Η σημασία του είναι ιδιαίτερα μεγάλη σε περιοχές όπου η πολυδιάσπαση των ιδιοκτησιών δυσκολεύει την υλοποίηση πολεοδομικών σχεδίων και καθυστερεί επί χρόνια την κατασκευή βασικών υποδομών.
Ένα από τα πλέον επίκαιρα στοιχεία του νομοσχεδίου είναι η ενσωμάτωση του θαλάσσιου χωροταξικού σχεδιασμού. Για πρώτη φορά δημιουργείται ολοκληρωμένο πλαίσιο για τον καθορισμό των χρήσεων και δραστηριοτήτων στον θαλάσσιο χώρο, κάτι που αποκτά ιδιαίτερη σημασία καθώς η Ελλάδα προχωρά στον σχεδιασμό υπεράκτιων αιολικών πάρκων και άλλων ενεργειακών έργων.
Το νέο σύστημα καλύπτει τη ναυτιλία, τις θαλάσσιες μεταφορές, την αλιεία, τις υδατοκαλλιέργειες, τις ενεργειακές εγκαταστάσεις και την προστασία των οικοσυστημάτων, επιδιώκοντας να περιορίσει τις συγκρούσεις μεταξύ διαφορετικών χρήσεων της θάλασσας. Η αγορά ακινήτων είναι από τους κλάδους που αναμένεται να επηρεαστούν περισσότερο από την εφαρμογή του νέου πλαισίου.
Η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και η συστηματική καταγραφή των χρήσεων γης αναμένεται να δημιουργήσουν σαφέστερο περιβάλλον για επενδύσεις, αγοραπωλησίες και αναπτύξεις ακινήτων. Παράλληλα, η ύπαρξη ξεκάθαρων κανόνων για τη δόμηση και την ανάπτυξη εκτιμάται ότι θα περιορίσει τις αβεβαιότητες που συχνά οδηγούν σε δικαστικές εμπλοκές και πολυετείς καθυστερήσεις έργων.
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει επίσης το ισχύον πλαίσιο για τις οικοδομικές άδειες, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, τα Παρατηρητήρια Δομημένου Περιβάλλοντος και τους μηχανισμούς ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης. Στόχος είναι η ενίσχυση της διαφάνειας, η μείωση της γραφειοκρατίας και η παρακολούθηση της εξέλιξης του δομημένου περιβάλλοντος μέσω ψηφιακών εργαλείων και ηλεκτρονικών μητρώων.
Παρά τη σημασία της κωδικοποίησης, το πραγματικό στοίχημα δεν βρίσκεται στην ψήφιση του νέου Κώδικα αλλά στην εφαρμογή του. Η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, η ενεργοποίηση των νέων εργαλείων χωρικού σχεδιασμού και η αποτελεσματική λειτουργία των μηχανισμών ελέγχου θα κρίνουν εάν η χώρα θα μπορέσει να αποκτήσει ένα σταθερό και σύγχρονο πολεοδομικό πλαίσιο.
Για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, επιχειρείται να δημιουργηθεί ένας ενιαίος «χάρτης» κανόνων για ολόκληρη την ελληνική επικράτεια. Το κατά πόσο αυτός ο σχεδιασμός θα μεταφραστεί σε ταχύτερες επενδύσεις, καλύτερη προστασία του περιβάλλοντος και πιο οργανωμένη ανάπτυξη θα φανεί τα επόμενα χρόνια.
Περισσότερες ειδήσεις
Ακίνητα: Το 94% βλέπει αύξηση τιμών την τελευταία πενταετία
Πολυτελείς κατοικίες: «Σωσίβιο» για τις υψηλές ανάγκες η συνιδιοκτησία
