Ισχυρές προοπτικές για τη DIMAND βλέπει η Pantelakis Securities, η οποία ξεκινά την κάλυψη της εισηγμένης με σύσταση «αγορά» και τιμή – στόχο τα 17 ευρώ ανά μετοχή, έναντι τιμής 13 ευρώ κατά την αποτίμηση της έκθεσης, «βλέποντας» περιθώριο ανόδου περίπου 31%. Στο επίκεντρο της επενδυτικής της προσέγγισης βρίσκεται το χαρτοφυλάκιο αναπτύξεων της εταιρείας, συνολικής ακαθάριστης αξίας περίπου 1,8 δισ. ευρώ, το οποίο, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της χρηματιστηριακής, μπορεί να αποφέρει στη DIMAND περί τα 386 εκατ. ευρώ αναλογούντων ταμειακών κερδών έως το 2030.
Η έκθεση της Pantelakis εστιάζει ιδιαίτερα στο επιχειρηματικό μοντέλο της DIMAND, το οποίο διαφοροποιείται από εκείνο μιας παραδοσιακής εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. Αντί να συσσωρεύει ένα χαρτοφυλάκιο ολοκληρωμένων ακινήτων και να βασίζεται στα μισθωτικά έσοδα, η εταιρεία αποκτά ακίνητα και εκτάσεις, αναπτύσσει τα έργα, εξασφαλίζει χρηματοδότηση και συνεπενδυτές και στη συνέχεια προχωρά στην πώληση των ολοκληρωμένων περιουσιακών στοιχείων, επανατοποθετώντας τα κεφάλαια στις επόμενες αναπτύξεις.
Πρόκειται, όπως επισημαίνει η Pantelakis, για ένα μοντέλο χαμηλότερης κεφαλαιακής έντασης, καθώς σημαντικό μέρος της χρηματοδότησης βρίσκεται σε επίπεδο επιμέρους έργων και όχι στον ισολογισμό της μητρικής. Στο πλευρό της DIMAND έχουν βρεθεί κατά καιρούς θεσμικοί και στρατηγικοί εταίροι, μεταξύ των οποίων η EBRD, η Premia Properties, η Alpha Bank, η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ και πιο πρόσφατα η ΔΕΗ. Από την εισαγωγή της εταιρείας στο Χρηματιστήριο το 2022 έως το τέλος του 2025, η καθαρή αξία ενεργητικού αυξήθηκε από περίπου 125 εκατ. ευρώ σε 218 εκατ. ευρώ, με προσαρμοσμένη απόδοση ιδίων κεφαλαίων κοντά στο 20%.
Το μεγάλο στοίχημα βρίσκεται πλέον στην ωρίμανση και στις πωλήσεις των έργων που βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια ανάπτυξης. Η DIMAND διαθέτει έντεκα βασικές επενδύσεις, συνολικής επιφάνειας περίπου 570.000 τ.μ. και αξίας ολοκλήρωσης περί τα 1,8 δισ. ευρώ, με παρουσία σε γραφεία, μικτές αναπτύξεις, logistics και τουριστικά ακίνητα. Επτά από τα έργα βρίσκονται στην Αττική, δύο στη Θεσσαλονίκη και ένα στην Κρήτη, ενώ στο χαρτοφυλάκιο συνυπολογίζεται και το Skyline.
Η Pantelakis υπολογίζει ότι το σύνολο του συγκεκριμένου χαρτοφυλακίου μπορεί να δημιουργήσει 386 εκατ. ευρώ αναλογούντων ταμειακών κερδών για τη DIMAND. Η χρονική κατανομή αυτών των κερδών έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς οι πωλήσεις των έργων είναι σταδιακές έως το 2030 και κάθε ολοκλήρωση απελευθερώνει κεφάλαια για την επόμενη επένδυση.
Το 2026 αποτελεί το πρώτο σημαντικό ορόσημο, καθώς προβλέπονται τρεις πωλήσεις του Piraeus Tower, το ακίνητο στα Πατήσια και το ακίνητο στο Μαρούσι μέσω της DI Terna. Συνολικά, τα τρία έργα αντιστοιχούν σε περίπου 35 εκατ. ευρώ αναλογούντων κερδών. Στην περίπτωση του DI Terna, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας αναμένεται να παραλάβει τον Οκτώβριο το νέο κτίριο των γραφείων του στο Μαρούσι, ενώ το γειτονικό κτίριο, το οποίο έχει μισθωθεί πλήρως στο Ιατρικό Αθηνών, βρίσκεται ήδη υπό συμφωνία πώλησης. Παράλληλα, DIMAND και EBRD βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις για την πώληση της συμμετοχής τους στον Πύργο Πειραιά.
Από τα επιμέρους projects, το IQ Athens, η πρώην Softex, στον Βοτανικό ξεχωρίζει ως το μεγαλύτερο σε όρους αναμενόμενης συνεισφοράς στα κέρδη. Η Pantelakis εκτιμά ότι μπορεί να αποδώσει στη DIMAND περίπου 88 εκατ. ευρώ, ενώ σημαντικό μέρος του κινδύνου έχει ήδη περιοριστεί μετά τη συμφωνία με τον ΔΕΔΔΗΕ.
Τον Ιούλιο η DIMAND συμφώνησε την πώληση στον Διαχειριστή κτιρίου γραφείων 37.530 τ.μ. έναντι 135 εκατ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι μεγάλο μέρος της αξίας του project έχει ήδη εξασφαλίσει αγοραστή πριν από την ολοκλήρωσή του. Το IQ Athens αναπτύσσεται στην έκταση του πρώην εργοστασίου της Softex και αποτελεί συνολικά ένα συγκρότημα περίπου 82.000 τ.μ.
Για το 2028 η Pantelakis υπολογίζει συνολικά περίπου 125 εκατ. ευρώ αναλογούντων κερδών από τις προγραμματισμένες πωλήσεις, με τα 88 εκατ. να προέρχονται από το IQ Athens. Το 2029 ακολουθούν το FIX στη Θεσσαλονίκη και το 3V στον Πειραιά, με συνολική αναμενόμενη συνεισφορά περίπου 92 εκατ. ευρώ.
Σημαντική θέση στο χαρτοφυλάκιο καταλαμβάνει και το FIX, όπου η συμφωνία 25ετούς διάρκειας με τη Hilton για τη λειτουργία ξενοδοχείου 184 δωματίων λειτουργεί ως σημαντικός παράγοντας ωρίμανσης του έργου. Η ανάπτυξη έχει εκτιμώμενη αξία 206 εκατ. ευρώ, ενώ η συμφωνία σηματοδοτεί και την πρώτη παρουσία της Hilton στη Θεσσαλονίκη.
Το μεγαλύτερο μέρος της αβεβαιότητας, αλλά ταυτόχρονα και σημαντικό κομμάτι της δυνητικής αξίας, μεταφέρεται προς το τέλος της δεκαετίας. Πρόκειται κυρίως για τις αναπτύξεις Cambas στην Κάντζα και Γούρνες στην Κρήτη, οι οποίες βρίσκονται σε πρώιμο στάδιο.
Τα δύο έργα αντιπροσωπεύουν περίπου 118 εκατ. ευρώ δυνητικών αναλογούντων κερδών. Στις Γούρνες σχεδιάζεται ανάπτυξη 55.562 τ.μ. με ξενοδοχεία, κατοικίες και εμπορικές χρήσεις. Η γη αποκτήθηκε έναντι περίπου 40 εκατ. ευρώ, ενώ η εκτιμώμενη αξία του ολοκληρωμένου project τοποθετείται στα 351 εκατ. ευρώ.
Ακόμη μεγαλύτερη σε αξία είναι η ανάπτυξη Cambas στην Κάντζα, η οποία υπολογίζεται στα 410 εκατ. ευρώ και αποτελεί το μεγαλύτερο project του χαρτοφυλακίου με βάση την αξία ολοκλήρωσης. Και τα δύο projects τοποθετούνται χρονικά στο 2030 και, λόγω του πρώιμου σταδίου τους, συνδέονται περισσότερο σήμερα με την πορεία των αδειοδοτήσεων παρά με την κατασκευαστική πρόοδο.
Η χρηματιστηριακή αποτιμά ξεχωριστά κάθε έργο, λαμβάνοντας υπόψη την εκτιμώμενη αξία του ολοκληρωμένου ακινήτου, αφαιρώντας το κόστος ανάπτυξης και εφαρμόζοντας το οικονομικό ποσοστό συμμετοχής της DIMAND. Οι μελλοντικές ταμειακές ροές προεξοφλούνται με κόστος ιδίων κεφαλαίων 13,5%, στο οποίο ενσωματώνονται μεταξύ άλλων ο κίνδυνος της ελληνικής αγοράς, το μέγεθος της εταιρείας και ο κατασκευαστικός κίνδυνος.
Μόνο το εξασφαλισμένο χαρτοφυλάκιο έργων αποτιμάται από την Pantelakis σε περίπου 15 ευρώ ανά μετοχή. Επιπλέον 2 ευρώ ανά μετοχή αποδίδονται σε τρεις αναπτύξεις που έχουν ανακοινωθεί αλλά δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει: Την κοινή επένδυση με τη ΔΕΗ στη Λεωφόρο Μεσογείων, το πρόγραμμα ανάπτυξης ακινήτων της Τράπεζας Πειραιώς και το project στο Λαύριο. Έτσι προκύπτει η συνολική τιμή – στόχος των 17 ευρώ.
Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι στην τιμή – στόχο δεν έχει ενσωματωθεί αξία για άλλες πιθανές αναπτύξεις, όπως το χαρτοφυλάκιο της Εθνικής Τράπεζας, το κτίριο Λαμπρόπουλου ή την υπό διαμόρφωση πλατφόρμα κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση. Με αυτή τη λογική, η Pantelakis αντιμετωπίζει την αποτίμηση περισσότερο ως ένα συντηρητικό σημείο αναφοράς με βάση τα ήδη ορατά έργα και όχι ως το ανώτατο δυνητικό επίπεδο αξίας.
Ιδιαίτερα ισχυρή είναι και η εικόνα που αποτυπώνουν οι προβλέψεις για τα οικονομικά μεγέθη. Για το 2026 η Pantelakis προβλέπει έσοδα περίπου 96 εκατ. ευρώ, EBITDA 44 εκατ. ευρώ και καθαρά κέρδη 54 εκατ. ευρώ, από 36 εκατ. ευρώ το 2025.
Για το 2027 προβλέπονται καθαρά κέρδη 47 εκατ. ευρώ και για το 2028 103 εκατ. ευρώ, με EBITDA 99 εκατ. ευρώ. Η απόδοση ιδίων κεφαλαίων εκτιμάται στο 20,9% το 2026, στο 15,4% το 2027 και στο 26,9% το 2028.
Ωστόσο, η Pantelakis επισημαίνει ότι τα λογιστικά αποτελέσματα μιας εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων δεν ταυτίζονται χρονικά με τις πραγματικές ταμειακές εισροές. Η αξία αναγνωρίζεται λογιστικά όσο προχωρά η κατασκευή, ενώ το μεγαλύτερο μέρος των μετρητών εισρέει όταν πραγματοποιείται η πώληση. Γι’ αυτό και η χρηματιστηριακή δίνει μεγαλύτερη βαρύτητα στα ταμειακά κέρδη των έργων παρά στην πορεία των ετήσιων λογιστικών αποτελεσμάτων.
Το φιλόδοξο επενδυτικό πρόγραμμα συνεπάγεται, πάντως, αυξημένες χρηματοδοτικές ανάγκες τα επόμενα χρόνια. Η Pantelakis εκτιμά ότι ο καθαρός δανεισμός θα αυξηθεί από 49 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2025 σε 209 εκατ. ευρώ το 2027, όταν αναμένεται να φθάσει στο υψηλότερο σημείο του, αντιστοιχώντας περίπου στο 36% του ενεργητικού.
Η εικόνα αλλάζει όσο ολοκληρώνονται οι πωλήσεις. Τα δάνεια είναι κατά κύριο λόγο συνδεδεμένα με τα επιμέρους projects και αποπληρώνονται με τις πωλήσεις τους. Μόνο το 2030 προβλέπεται αποπληρωμή χρέους 176 εκατ. ευρώ, με αποτέλεσμα η εταιρεία να περνά τελικά σε σημαντική καθαρή ταμειακή θέση. Παράλληλα, η καθαρή αξία ενεργητικού προβλέπεται να αυξηθεί από 218 εκατ. ευρώ το 2025 σε 512 εκατ. ευρώ έως το 2030.
Η θετική εικόνα συνοδεύεται και από συγκεκριμένους κινδύνους. Ο σημαντικότερος αφορά την εκτέλεση του επενδυτικού προγράμματος, καθώς περίπου 1,2 δισ. ευρώ κατασκευαστικών δαπανών βρίσκονται ακόμη μπροστά, σε μια περίοδο κατά την οποία το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά και η διαθέσιμη δυναμικότητα του κατασκευαστικού κλάδου παραμένει πιεσμένη.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτούν επίσης οι αδειοδοτήσεις στις Γούρνες και στην Κάντζα, καθώς πρόκειται για δύο από τα μεγαλύτερα και πιο μακροπρόθεσμα projects του ομίλου. Παράλληλα, κρίσιμος παράγοντας είναι οι αποτιμήσεις στις οποίες θα πραγματοποιηθούν οι μελλοντικές πωλήσεις.
Το πρώτο μεγάλο τεστ αναμένεται να είναι ο Πύργος Πειραιά. Η Pantelakis αποτιμά το ακίνητο στα 131 εκατ. ευρώ, ενώ η πώληση του 30% της Prodea τον Δεκέμβριο του 2025 είχε υποδηλώσει συνολική αξία περίπου 107 εκατ. ευρώ. Η διαφορά είναι της τάξης του 22%, αν και η χρηματιστηριακή σημειώνει ότι εκείνη η συναλλαγή εντασσόταν σε ευρύτερη πώληση χαρτοφυλακίου 676 εκατ. ευρώ και ότι έκτοτε η μισθωτική πληρότητα του Πύργου έχει αυξηθεί σημαντικά. Η επικείμενη πώληση του ποσοστού DIMAND και EBRD αναμένεται επομένως να αποτελέσει ένα από τα σημαντικότερα σημεία αναφοράς για την αποτίμηση ολόκληρου του pipeline.
Σε κάθε περίπτωση, η βασική επενδυτική θέση της Pantelakis είναι ότι η σημερινή χρηματιστηριακή αξία δεν αποτυπώνει πλήρως τα κέρδη που μπορούν να «απελευθερώσουν» τα έργα τα επόμενα χρόνια. Με pipeline 1,8 δισ. ευρώ, αναλογούντα δυνητικά ταμειακά κέρδη 386 εκατ. ευρώ και στόχο της διοίκησης να διατηρεί διαρκώς ένα χαρτοφυλάκιο αναπτύξεων 1,5 – 2 δισ. ευρώ σε 10 έως 15 παράλληλα projects, το κρίσιμο στοίχημα για τη DIMAND δεν είναι μόνο να ολοκληρώσει το σημερινό επενδυτικό πρόγραμμα, αλλά να συνεχίσει να ανακυκλώνει τα κεφάλαια από τις πωλήσεις σε νέα έργα.
Περισσότερες ειδήσεις
