Σε σταδιακή σταθεροποίηση παραπέμπει πλέον η εικόνα στην αγορά κατοικίας και αν και δεν αναμένονται γενικευμένες μειώσεις τιμών, εντούτοις, είναι πλέον ορατό το ενδεχόμενο διόρθωσης ειδικά σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων.
Την εκτίμηση αυτή εξέφρασαν οι επιτελείς της πλατφόρμας παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Uniko, επισημαίνοντας πάντως ότι δεν τίθεται θέμα «φούσκας» γιατί υπάρχουν παράλληλες, αντίρροπες δυνάμεις. Σύμφωνα με το διευθύνοντα σύμβουλο της Uniko, Χρήστο Φουσκούδη, η εικόνα που διαμορφώνεται σήμερα δείχνει ότι η αγορά πατάει «φρένο»: «Βλέπουμε σαφώς πιο επιλεκτικές ζητήσεις, υπάρχει φρένο και τα τηλέφωνα δεν χτυπούν όπως χτυπούσαν στο πρόσφατο παρελθόν, κάτι που διαπιστώνουν ευρέως οι μεσίτες. Από την άλλη δεν τίθεται θέμα φούσκας γιατί υπάρχουν αντίρροπες δυνάμεις στην αγορά με έλλειψη προσφοράς σε σπίτια και υπαρκτή τη ζήτηση. Θεωρώ όμως ότι θα υπάρξουν μεγαλύτερες πιέσεις στα μη ανακαινισμένα ακίνητα, τα οποία αυτή την στιγμή δεν είναι δυνατόν να είναι μόλις κατά 20% – 30% φθηνότερα από τα νεόδμητα. Αυτό αποτελεί μία ακόμη ασυμμετρία στην αγορά κι ενδεχομένως και στα νεόδμητα οι κατασκευαστές, σε περιοχές πιο «παραδοσιακές» για τη μέση ελληνική αστική οικογένεια, να αναγκαστούν να περιορίσουν το περιθώριο κέρδους τους, χωρίς πάντως να έχουν και μεγάλες δυνατότητες με τα δεδομένα της αύξησης των τιμών στη γη και το κατασκευαστικό κόστος. Η πρωτοβουλία από πλευράς της Πολιτείας για το νέο πρόγραμμα ανακαινίσεων είναι σημαντική γιατί μπορεί να ανοίξει σπίτια που πράγματι λείπουν και να εξορθολογίσει την αγορά».
Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Uniko, η εικόνα της αγοράς κατοικίας σήμερα δεν είναι ενιαία, χαρακτηρίζεται από περισσότερες από μία «παράλληλες» αγορές που τρέχουν με διαφορετικές ταχύτητες και ασυμμετρίες. Ενδεικτικά, το 30% των ενδιαφερόμενων αγοραστών αναζητά κατοικίες με αξία έως 100.000 ευρώ, κατηγορία στην οποία η προσφορά παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη, δίνοντας σαφές πλεονέκτημα στους πωλητές. Στον αντίποδα, η κατηγορία των ακινήτων αξίας 300.000 – 400.000 ευρώ προσελκύει μόλις το 6% της ζήτησης, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να χρειάζονται συχνά αρκετούς μήνες μέχρι να βρουν τον κατάλληλο αγοραστή. Η μεγαλύτερη ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης καταγράφεται στα ακίνητα αξίας 200.000 – 300.000 ευρώ, όπου οι δύο πλευρές βρίσκονται πιο κοντά στις προσδοκίες τους, διευκολύνοντας τις διαπραγματεύσεις και αυξάνοντας τις πιθανότητες επίτευξης συμφωνίας. Παράλληλα, αξιοσημείωτο είναι ότι το 16% των υποψήφιων αγοραστών διαθέτει προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ, στοιχείο που επιβεβαιώνει ότι η αγορά της πολυτελούς κατοικίας εξακολουθεί να διαθέτει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης.
Η ανάλυση της Uniko βασίστηκε σε 4.679 αγγελίες, 822 ολοκληρωμένες συναλλαγές και περισσότερες από 1.000 συζητήσεις με ιδιοκτήτες ακινήτων. Η πλατφόρμα, που δημιουργήθηκε μέσα από τη συνεργασία της Εθνικής Τράπεζας με τον όμιλο Qualco, διαπιστώνει ότι τα προβλήματα της αγοράς δεν περιορίζονται μόνο στην έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, στα κλειστά ακίνητα και στις αυξημένες τιμές. Εξίσου σημαντικός παράγοντας είναι και η ασυμμετρία που χωρίζει τις προσδοκίες των αγοραστών από τα χαρακτηριστικά και τις τιμές των ακινήτων που προσφέρονται προς πώληση.
Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης είναι, όπως προαναφέρθηκε, ότι δεν υπάρχει μία ενιαία αγορά κατοικίας, αλλά πολλές επιμέρους αγορές που λειτουργούν παράλληλα, αλληλεπιδρούν μεταξύ τους και συχνά αναπτύσσουν διαφορετικές δυναμικές.
Πέρα από τις ασυμμετρίες που καταγράφονται σε σχέση με τον προϋπολογισμό, ένα ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι παρατηρείται ασυμμετρία και σε σχέση με τον όροφο, με περισσότερους από 8 στους 10 υποψήφιους αγοραστές (το 84%) να θέλουν να μένουν μεταξύ 1ου και 3ου ορόφου και όχι στο …ρετιρέ γιατί έχει μεγαλύτερα κόστη και ενδεχομένως λιγότερη ασφάλεια. Το ισόγειο προτιμάται από όσους θέλουν να έχουν κήπο.
Σε σχέση με τα τετραγωνικά, πάνω από τους μισούς αγοραστές θέλουν σπίτια μεταξύ 80 – 120 τ.μ. (53% των αγοραστών), ενώ για τα διαμερίσματα κάτω από 50 τ.μ. υπάρχουν πολλοί υποψήφιοι ενοικιαστές αλλά μόνο 3% που ζητούν να τα αγοράσουν.
Η ανάλυση της Uniko αποτυπώνει και σημαντικές διαφοροποιήσεις ως προς τον χρόνο παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά. Ένα τυπικό ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας χρειάζεται κατά μέσο όρο 204 ημέρες μέχρι να πωληθεί, ενώ στον Πειραιά ο αντίστοιχος χρόνος περιορίζεται στις 146 ημέρες. Ωστόσο, η ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας εμφανίζει μεγαλύτερη πιθανότητα ολοκλήρωσης συναλλαγής, καθώς το 21,1% των ακινήτων που εισέρχονται στην αγορά καταλήγει τελικά σε πώληση, έναντι 19,2% στον Πειραιά.
Στην ανατολική Αττική, το αντίστοιχο ποσοστό περιορίζεται στο 10,2%, παρότι τα ακίνητα παραμένουν στην αγορά κατά μέσο όρο λιγότερες ημέρες. Η εικόνα αυτή αποδίδεται στο γεγονός ότι η συγκεκριμένη περιοχή απευθύνεται σε πιο εξειδικευμένο και αριθμητικά μικρότερο κοινό αγοραστών.
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται επίσης στη σωστή αρχική τιμολόγηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Uniko, τα ακίνητα που εισέρχονται στην αγορά με ρεαλιστική τιμή έχουν 55% περισσότερες πιθανότητες να πωληθούν. Συγκεκριμένα, ένα σωστά τιμολογημένο ακίνητο έχει περίπου μία στις τέσσερις πιθανότητες να βρει αγοραστή, ενώ στα υπερτιμημένα ακίνητα η πιθανότητα περιορίζεται σε μία στις έξι.
Παράλληλα, τα ακίνητα με σωστή τιμή ολοκληρώνουν την πώλησή τους κατά μέσο όρο σε 176 ημέρες, ενώ τα υπερτιμημένα απαιτούν περίπου 230 ημέρες, δηλαδή σχεδόν δύο επιπλέον μήνες αναμονής. Ενδεικτικό είναι επίσης ότι το 70% των αγγελιών δεν έχει υποστεί καμία αναπροσαρμογή τιμής, ενώ το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται μέσα στον πρώτο χρόνο παραμένει τελικά αδιάθετο. Ακόμη και οι πολλαπλές μειώσεις τιμών δεν αποτελούν απαραίτητα λύση, καθώς τα ακίνητα που έχουν υποστεί περισσότερες από δύο μειώσεις συχνά θεωρούνται προβληματικά από τους αγοραστές.
Όπως επεσήμαναν ο κ. Φουσκούδης και ο κ. Γιώργος Γκιώκας, επικεφαλής Επιχειρησιακών Λειτουργιών (COO) της Uniko, η γεωγραφική θέση, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και η τιμή αποτελούν τους τρεις βασικούς παράγοντες που καθορίζουν την ταχύτητα μιας πώλησης. Ο τέταρτος και εξίσου καθοριστικός παράγοντας είναι ο ίδιος ο πωλητής και οι επιλογές του κατά τη διαδικασία διάθεσης του ακινήτου στην αγορά.
Με βάση την ανάλυση της εταιρείας, προκύπτουν τέσσερα κυρίαρχα προφίλ σε ότι αφορά στους πωλητές.
Παρά τις διαφορετικές αφετηρίες τους, όλοι μοιράζονται μια κοινή ανάγκη: Αντικειμενική πληροφόρηση, αξιόπιστη τεκμηρίωση και μεγαλύτερη βεβαιότητα πριν από κρίσιμες αποφάσεις.
Με βάση τα ευρήματα του πρώτου έτους λειτουργίας και τις ανάγκες που ανέδειξε η ανάλυση της αγοράς, το Uniko ανακοίνωσε μάλιστα δύο νέες υπηρεσίες.
Η πρώτη έχει να κάνει με την «Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς» που συνδέει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά την αποκλειστική ανάθεση με συγκεκριμένη δέσμευση υποβολής προσφοράς αγοράς, ενώ παρέχεται και δωρεάν η υπηρεσία Πιστοποίησης Ακινήτου από την Εθνική Τράπεζα. Εντός της συμφωνημένης περιόδου, το Uniko αναλαμβάνει την υποχρέωση υποβολής τουλάχιστον μίας έγγραφης προσφοράς εντός του συμφωνημένου εύρους τιμής. Σε περίπτωση που αυτό δεν επιτευχθεί, ο πωλητής δικαιούται αποζημίωση έως 2.000 ευρώ.
Η δεύτερη υπηρεσία είναι το «Uniko Express». Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν άμεση ανάγκη ρευστότητας ή διαθέτουν ακίνητα με αυξημένη πολυπλοκότητα, τα οποία δυσκολεύονται να εισέλθουν στην αγορά μέσω των συνήθων διαδικασιών. Μέσω δικτύου επενδυτών, το Uniko αναλαμβάνει την άμεση πώληση / αγορά επιλεγμένων κατηγοριών ακινήτων στην Αττική, κατόπιν ολοκληρωμένης διαδικασίας αξιολόγησης. Εντός 10 ημερών από την ολοκλήρωση των απαραίτητων ελέγχων, τo Uniko καταβάλλει στον πωλητή προκαταβολή έως 30% της συμφωνηθείσας αξίας, με την ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης.
Οι δύο νέες υπηρεσίες εντάσσονται στο ευρύτερο οικοσύστημα υπηρεσιών του Uniko, το οποίο περιλαμβάνει ήδη τον δωρεάν Uniko Calculator για άμεση, online εκτίμηση αξίας βάσει δεδομένων αγοράς, την Έκθεση Εκτίμησης Αξίας για ακίνητα που απαιτούν εις βάθος ανάλυση, καθώς και την πιστοποίηση σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα, η οποία περιλαμβάνει ολοκληρωμένο τεχνικό και νομικό για σκοπούς χρηματοδότησης.
Περισσότερες ειδήσεις
Ανακάμπτει η οικοδομή, αλλά παραμένει μεγάλο το έλλειμμα διαθέσιμων οικιστικών ακινήτων
