Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο εκδίδονται και ελέγχονται οι οικοδομικές άδειες φέρνει η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026 – 2035, βάζοντας την πολεοδομική διοίκηση στο επίκεντρο της προσπάθειας για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Αναβάθμιση του συστήματος e-Άδειες, αξιοποίηση του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, αναδιάρθρωση των Υπηρεσιών Δόμησης, αυτοματοποιημένοι έλεγχοι και ακόμη και εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης για τον έλεγχο των φακέλων περιλαμβάνονται στις παρεμβάσεις που προβλέπει ο νέος σχεδιασμός.
Η βασική αλλαγή βρίσκεται στη φιλοσοφία του συστήματος, καθώς η ταχύτητα και η αποτελεσματικότητα της πολεοδομικής αδειοδότησης συνδέονται πλέον άμεσα με το στεγαστικό. Η κυβέρνηση αναγνωρίζει ουσιαστικά ότι οι μεγάλες καθυστερήσεις, η πολυπλοκότητα των διαδικασιών και η αβεβαιότητα γύρω από την έκδοση μιας άδειας αποτελούν εμπόδιο στην παραγωγή νέων κατοικιών. Γι’ αυτό και ένας από τους κεντρικούς στόχους είναι να μειωθεί ο χρόνος που απαιτείται μέχρι ένα οικιστικό project να περάσει από τον σχεδιασμό στην κατασκευή και τελικά στην αγορά.
Οι αλλαγές εντάσσονται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026 – 2035, η οποία εγκρίθηκε με την απόφαση 1/2026 της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 5200/17.8.2026. Πρόκειται για ένα δεκαετές πλαίσιο με 50 μέτρα και συνολικό προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ, που επιχειρεί να αντιμετωπίσει το στεγαστικό όχι μόνο με χρηματοδοτήσεις προς τους πολίτες, αλλά πρωτίστως με την αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών.
Κεντρικό εργαλείο των αλλαγών θα αποτελέσει η περαιτέρω ψηφιοποίηση της πολεοδομικής διαδικασίας. Η Στρατηγική προβλέπει αναβάθμιση του e-Άδειες και αξιοποίηση του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, με στόχο οι απαιτούμενοι έλεγχοι να γίνονται ταχύτερα και με μικρότερο διοικητικό βάρος.
Στο ίδιο πλαίσιο προβλέπεται αναδιάρθρωση των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) και δημιουργία ενός περισσότερο ενιαίου ψηφιακού συστήματος. Σε ό,τι αφορά το κυβερνητικό σχέδιο για μεταφορά αρμοδιοτήτων των ΥΔΟΜ από τους δήμους στο Κτηματολόγιο, η Στρατηγική δεν προσδιορίζει αναλυτικά το νέο οργανωτικό μοντέλο, αλλά καταγράφει γενικότερα την ανάγκη αναδιάρθρωσης των υπηρεσιών.
Μία από τις πλέον ενδιαφέρουσες αλλαγές αφορά την είσοδο εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης στις διαδικασίες αδειοδότησης.
Το νέο σύστημα προβλέπεται να χρησιμοποιεί διαλειτουργικότητα δεδομένων, αυτοματοποιημένους ελέγχους και ψηφιακή παρακολούθηση της πορείας των αιτήσεων. Παράλληλα, προβλέπεται η αξιοποίηση της AI για την επαλήθευση δικαιολογητικών, τον εντοπισμό σφαλμάτων και την υποστήριξη του ελέγχου πληρότητας των φακέλων.
Στόχος είναι να περιοριστούν οι καθυστερήσεις και να ενισχυθεί η ασφάλεια δικαίου, ώστε μηχανικοί, κατασκευαστές και επενδυτές να έχουν περισσότερο προβλέψιμο περιβάλλον για την ωρίμανση νέων έργων.
Η σύνδεση πολεοδομίας και στεγαστικού δεν είναι τυχαία. Η νέα Στρατηγική αναγνωρίζει ότι η ανάκαμψη των κατασκευών μετά τη μεγάλη πτώση της προηγούμενης δεκαετίας δεν επαρκεί για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές υψηλής ζήτησης.
Στα εμπόδια για την παραγωγή νέων κατοικιών περιλαμβάνονται το υψηλό κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, το οποίο έχει αυξηθεί περισσότερο από 20% την τελευταία πενταετία, οι ελλείψεις εξειδικευμένου προσωπικού και οι χρονοβόρες διοικητικές διαδικασίες.
Για τον λόγο αυτό ο εκσυγχρονισμός των οικοδομικών αδειών αποκτά για πρώτη φορά τόσο κεντρικό ρόλο στη στεγαστική πολιτική, καθώς η λογική είναι ότι όσο πιο γρήγορα και με μεγαλύτερη ασφάλεια ωριμάζουν οι νέες αναπτύξεις τόσο περισσότερες κατοικίες μπορούν να φτάσουν στην αγορά.
Οι αλλαγές δεν σταματούν στην έκδοση αδειών, συγκεκριμένα η Στρατηγική ανοίγει τον δρόμο και για ειδικά πολεοδομικά κίνητρα που θα συνδέονται με την παραγωγή κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
Προβλέπονται ειδικά πολεοδομικά σχέδια και στοχευμένες ευελιξίες για συγκεκριμένες περιοχές και ακίνητα, με έναν βασικό ανταποδοτικό όρο, καθώς μέρος των κατοικιών ή της επιφάνειας που θα αναπτύσσεται θα πρέπει να δεσμεύεται για κοινωνική ή προσιτή στέγη.
Πρόκειται ουσιαστικά για ένα μοντέλο συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, στο οποίο ο developer μπορεί να λαμβάνει πολεοδομικά ή χρηματοδοτικά κίνητρα, αλλά σε αντάλλαγμα θα αναλαμβάνει συγκεκριμένες υποχρεώσεις ως προς τη χρήση και το μίσθωμα μέρους των κατοικιών.Ιδιαίτερη σημασία για την κτηματαγορά έχει η δυνατότητα ενεργοποίησης μεγάλων ανενεργών ή υποαξιοποιημένων ακινήτων.
Η Στρατηγική προβλέπει δύο βασικά πεδία εφαρμογής. Το πρώτο είναι εκτάσεις γύρω από τον αστικό ιστό, όπου υπάρχουν δυνατότητες οργανωμένης ανάπτυξης νέων κατοικιών. Το δεύτερο αφορά μεγάλα ακίνητα εντός ή κοντά στις πόλεις, τα οποία σήμερα παραμένουν ανενεργά λόγω πολεοδομικών περιορισμών ή άλλων δυσκολιών.
Σε αυτές τις περιπτώσεις τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια μπορούν να λειτουργήσουν ως εργαλείο για να «ξεκλειδώσουν» τα ακίνητα, υπό την προϋπόθεση ότι το όφελος που θα δοθεί πολεοδομικά θα συνδέεται με την παραγωγή προσιτής ή κοινωνικής κατοικίας.
Για να αυξηθεί η παραγωγή κατοικιών προβλέπεται παράλληλα η κινητοποίηση ιδιωτικών κεφαλαίων μέσω χαμηλότοκων δανείων, εγγυήσεων, επιδοτήσεων επιτοκίου και άλλων συγχρηματοδοτικών εργαλείων προς εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Τα εργαλεία θα μπορούν να εφαρμόζονται ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή στεγαστική πίεση, ενώ και εδώ η χρηματοδοτική στήριξη θα συνδέεται με την υποχρέωση διάθεσης μέρους των νέων κατοικιών για κοινωνική ή προσιτή στέγαση. Ειδική πρόβλεψη υπάρχει και για δημόσια γη στα νησιά, η οποία θα μπορεί να παραχωρείται για την ανάπτυξη κατοικιών με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας.
Ο δεύτερος μεγάλος πυλώνας της Στρατηγικής αφορά το υφιστάμενο απόθεμα. Η νέα οικοδομή από μόνη της θεωρείται ότι δεν μπορεί να λύσει το πρόβλημα, ιδιαίτερα όταν μεγάλο μέρος των υφιστάμενων κατοικιών είναι παλαιό, ενεργειακά ανεπαρκές ή παραμένει εκτός αγοράς.
Γι’ αυτό η ανακαίνιση και η ενεργειακή αναβάθμιση αντιμετωπίζονται πλέον ως εργαλεία αύξησης της προσφοράς κατοικιών και όχι μόνο ως περιβαλλοντική πολιτική.
Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», με χρηματοδότηση από 5.000 έως 25.000 ευρώ και διάρκεια αποπληρωμής από τρία έως επτά έτη. Ο προϋπολογισμός που καταγράφεται στη Στρατηγική ανέρχεται περίπου στα 80 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα, το «Εξοικονομώ 2025», προϋπολογισμού άνω των 900 εκατ. ευρώ, επιδιώκει εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας μεγαλύτερη του 30% και αναβάθμιση κατά τουλάχιστον τρεις ενεργειακές κατηγορίες.
Νέα μορφή εξετάζεται και για την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι Μου». Η Στρατηγική προβλέπει διαφορετικό χρηματοδοτικό μηχανισμό, με τη δυνατότητα παροχής φορολογικών ελαφρύνσεων προς τις τράπεζες όταν αυτές προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερο επιτόκιο σε επιλέξιμα νοικοκυριά.
Παράλληλα, εξετάζεται η επέκταση του προγράμματος στην αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ώστε ημιτελή ακίνητα να μπορούν να ολοκληρώνονται και να προστίθενται στο πραγματικά διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.
Στα νέα εργαλεία περιλαμβάνεται και πρόταση για μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.
Η φορολογική ελάφρυνση θα αφορά κατασκευαστικές επιχειρήσεις που δημιουργούν κατοικίες, οι οποίες στη συνέχεια θα δεσμεύονται για μακροχρόνια κοινωνική ή προσιτή μίσθωση. Ουσιαστικά, το χαμηλότερο φορολογικό κόστος θα λειτουργεί ως αντάλλαγμα για τη διάθεση νέων κατοικιών με χαμηλότερο μίσθωμα.
Το νέο μοντέλο συμπληρώνεται με τη δημιουργία Εθνικού Δείκτη Τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών. Σε αυτόν προβλέπεται να συγκεντρώνονται δεδομένα από μεταβιβάσεις, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικές δηλώσεις, ώστε να εντοπίζονται έγκαιρα οι περιοχές στις οποίες η στεγαστική πίεση αυξάνεται περισσότερο.
Ο δείκτης θα χρησιμοποιείται για την παρακολούθηση της αγοράς και την αξιολόγηση των μέτρων. Η Στρατηγική ξεκαθαρίζει, πάντως, ότι δεν εξετάζεται επί του παρόντος πλαφόν στα ενοίκια.
Περισσότερες ειδήσεις
