Η αγορά γραφείων στην Αθήνα συνεχίζει να ανεβαίνει, όμως τα στοιχεία δείχνουν ήδη μεγάλη απόσταση από την υπόλοιπη χώρα. Η νέα ευρωπαϊκή οδηγία για τα κτίρια επιταχύνει μια αλλαγή που αφορά μισθώματα, ανακαινίσεις και χρηματοδότηση — όχι μόνο τις «πράσινες» πιστοποιήσεις.
Τα επαγγελματικά ακίνητα δεν χωρίζονται πια απλώς σε καλά και κακά σημεία. Στις αποφάσεις για ένα γραφείο, ένα κατάστημα ή ένα κτίριο μικτής χρήσης μπαίνει με μεγαλύτερο βάρος ένα δεύτερο ερώτημα: πόσο κοστίζει να λειτουργεί σήμερα και πόσα χρήματα θα χρειαστεί για να παραμείνει αξιοποιήσιμο αύριο.
Η αλλαγή φαίνεται πρώτα στα πιο ακριβά τμήματα της αγοράς. Η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε για το 2025 αύξηση 5,1% στις τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε όλη τη χώρα. Στην Αθήνα η μέση ετήσια άνοδος έφτασε το 7%, στη Θεσσαλονίκη το 4,2% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 2,5%. Στα μισθώματα η εικόνα είναι ακόμη πιο άνιση: για το σύνολο της χώρας η αύξηση ήταν μόλις 0,8%, αλλά στην Αθήνα έφτασε το 5,5%, ενώ στη Θεσσαλονίκη και στην υπόλοιπη Ελλάδα καταγράφηκαν υποχωρήσεις.
Αυτή η απόσταση δεν εξηγείται μόνο από τη διεύθυνση ενός κτιρίου. Στις περιοχές όπου συγκεντρώνονται εταιρικές έδρες και μεγάλες μισθώσεις, η περιορισμένη προσφορά σύγχρονων χώρων συναντά μια ζήτηση που θέλει λιγότερες εκπλήξεις: λογαριασμούς ενέργειας που μπορούν να προβλεφθούν, αξιόπιστη ψύξη και θέρμανση, υποδομές φόρτισης, καλύτερο εσωτερικό περιβάλλον και δυνατότητα να προσαρμοστεί ο χώρος στις επόμενες ανάγκες της επιχείρησης.
Οι δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος στηρίζονται σε αποτιμήσεις και όχι σε μια καθημερινή καταγραφή όλων των αγοραπωλησιών. Παρ’ όλα αυτά, αποκαλύπτουν κάτι ουσιαστικό: η αγορά δεν επιβραβεύει ομοιόμορφα κάθε γραφείο επειδή βρίσκεται σε μια δυνατή πόλη. Στην Αθήνα, τα μισθώματα και οι αποτιμήσεις κινούνται ανοδικά με πολύ μεγαλύτερη ένταση από ό,τι αλλού. Το κτίριο που μπορεί να δεχθεί άμεσα έναν απαιτητικό χρήστη αποκτά διαφορετική διαπραγματευτική θέση από ένα κτίριο που χρειάζεται πρώτα χρόνο, μελέτες και εκτεταμένες παρεμβάσεις.
Το νέο απόθεμα δείχνει τη στροφή. Στο Μαρούσι, το συγκρότημα γραφείων The Grid, που αναπτύσσεται από κοινοπραξία στην οποία συμμετέχει η Noval Property, προβλέπεται να φτάσει τα 61.520 τετραγωνικά μέτρα. Στις οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας στο τέλος του 2025 το έργο παρέμενε υπό ανάπτυξη, με προγραμματισμένη πιστοποίηση υψηλών περιβαλλοντικών προδιαγραφών. Δεν είναι η μόνη τέτοια επένδυση, αλλά δείχνει την κλίμακα στην οποία επιστρέφει η αγορά των μεγάλων, σύγχρονων γραφειακών χώρων.
Το πιο δύσκολο κομμάτι βρίσκεται στα παλαιότερα κτίρια. Δεν είναι όλα καταδικασμένα από την ηλικία τους, ούτε όλα τα νεόδμητα αποκτούν αυτομάτως υπεραξία. Η διαφορά, όμως, μεγαλώνει όταν ένα παλιό κτίριο απαιτεί ταυτόχρονα επεμβάσεις στο κέλυφος, στα ηλεκτρομηχανολογικά του συστήματα, στην ηλεκτρική παροχή και στους κοινόχρηστους χώρους. Τότε η απόφαση δεν αφορά ένα απλό φρεσκάρισμα, αλλά το αν το ακίνητο μπορεί να παραμείνει ανταγωνιστικό σε μια αγορά που ζητά μεγαλύτερη λειτουργική διαφάνεια.
Ακριβώς εδώ δημιουργείται η αγορά δύο ταχυτήτων. Ένα ακίνητο με χαμηλότερο αρχικό μίσθωμα μπορεί να αποδειχθεί ακριβό, αν οι συχνές βλάβες, η αδυναμία προσαρμογής των χώρων ή οι ενεργειακές δαπάνες μετατρέπουν τη διαφορά αυτή σε μόνιμο λειτουργικό βάρος. Αντίστροφα, ένα ακριβότερο κτίριο έχει λόγο να ζητήσει υψηλότερο μίσθωμα μόνο όταν η καθημερινή του λειτουργία δικαιολογεί αυτή τη διαφορά. Η ενεργειακή επίδοση δεν υποκαθιστά την τοποθεσία· προστίθεται, όμως, στα στοιχεία που κάνουν μια μίσθωση πιο ή λιγότερο ελκυστική.
Η αναθεωρημένη ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων δεν μετατρέπει το 2030 σε μια μοναδική καταληκτική ημερομηνία. Για τα μη οικιστικά κτίρια, ζητά από κάθε κράτος μέλος να θέσει ανώτατα όρια ενεργειακής επίδοσης έτσι ώστε, έως το 2030, να έχει αναβαθμιστεί το 16% του κτιριακού αποθέματος με τις χαμηλότερες επιδόσεις και, έως το 2033, το 26%. Τα ακριβή όρια θα καθοριστούν σε εθνικό επίπεδο· γι’ αυτό η ελληνική επιλογή θα έχει άμεση σημασία για γραφεία, καταστήματα, αποθήκες και κτίρια υπηρεσιών.
Το ευρωπαϊκό ημερολόγιο προχωρά και σε πιο χειροπιαστές απαιτήσεις. Έως το τέλος του 2026 προβλέπεται εγκατάσταση κατάλληλων ηλιακών συστημάτων στα νέα μη οικιστικά κτίρια άνω των 250 τετραγωνικών μέτρων, εφόσον αυτό είναι τεχνικά, οικονομικά και λειτουργικά εφικτό. Από το τέλος του 2027, η πρόβλεψη επεκτείνεται σε υφιστάμενα μη οικιστικά κτίρια άνω των 500 τετραγωνικών μέτρων όταν περνούν από μεγάλη ανακαίνιση ή από έργα που απαιτούν άδεια και αφορούν, μεταξύ άλλων, τη στέγη ή τις τεχνικές εγκαταστάσεις.
Η ελληνική αγορά, πάντως, δεν έχει μπροστά της ένα τελειωμένο βιβλίο κανόνων. Στις 15 Ιουλίου η Ευρωπαϊκή Επιτροπή κίνησε διαδικασία κατά όλων των κρατών μελών για ελλιπή πλήρη ενσωμάτωση της οδηγίας, καθώς η γενική προθεσμία της 29ης Μαΐου είχε παρέλθει. Η Ελλάδα υπέβαλε στις 2 Ιουλίου το προσχέδιο του Εθνικού Σχεδίου Ανακαίνισης Κτιρίων και η τελική εκδοχή του πρέπει να κατατεθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Μέχρι τότε, οι παράμετροι που θα καθορίσουν το ελληνικό χρονοδιάγραμμα, τις εξαιρέσεις και τη στήριξη των παρεμβάσεων παραμένουν ανοιχτές.
Στο ίδιο ευρωπαϊκό πλαίσιο, από το 2028 τα νέα κτίρια που ανήκουν σε δημόσιους φορείς πρέπει να ακολουθούν τον κανόνα των κτιρίων μηδενικών εκπομπών και από το 2030 ο κανόνας επεκτείνεται σε όλα τα νέα κτίρια. Πρόκειται για κατεύθυνση που επηρεάζει από τώρα τα σχέδια ανάπτυξης και τις τεχνικές μελέτες. Δεν αρκεί ένα κτίριο να καταναλώνει λιγότερη ενέργεια: πρέπει να είναι σχεδιασμένο έτσι ώστε να καλύπτει τις ανάγκες του χωρίς εκπομπές από ορυκτά καύσιμα στον χώρο του και, όπου είναι εφικτό, να προσαρμόζει την κατανάλωση, την παραγωγή ή την αποθήκευση ενέργειας στις ανάγκες του δικτύου.
Αυτό έχει πρακτική συνέπεια για την αγορά: όσοι ετοιμάζουν σήμερα μεγάλη ανακαίνιση δεν μπορούν να αντιμετωπίζουν τους ευρωπαϊκούς κανόνες ως θέμα της επόμενης δεκαετίας. Η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, η προετοιμασία των χώρων στάθμευσης για φόρτιση και ο τρόπος με τον οποίο ελέγχονται η θέρμανση, η ψύξη και ο φωτισμός επηρεάζουν από τώρα τον προϋπολογισμό και το χρονοδιάγραμμα ενός έργου.
Στα μεγάλα κτίρια, η ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι μόνο θέμα μόνωσης ή αντικατάστασης ενός μηχανήματος. Η οδηγία προβλέπει, όπου είναι τεχνικά και οικονομικά εφικτό, συστήματα αυτοματισμού και ελέγχου για μη οικιστικά κτίρια. Το όριο αφορά ήδη τα πολύ μεγάλα συστήματα θέρμανσης και κλιματισμού και από το τέλος του 2029 κατεβαίνει στα 70 kW. Ο στόχος είναι να παρακολουθείται η χρήση ενέργειας, να εντοπίζονται οι απώλειες και να μπορεί το κτίριο να ρυθμίζει την κατανάλωσή του.
Για έναν μισθωτή, αυτό μεταφράζεται σε πιο καθαρή εικόνα για το μηνιαίο κόστος και σε λιγότερα προβλήματα κατά τη λειτουργία. Για τον ιδιοκτήτη, σημαίνει ότι η επένδυση δεν τελειώνει με την παράδοση του χώρου. Το κόστος της παρέμβασης καταβάλλεται στην αρχή, ενώ το όφελος από την εξοικονόμηση συχνά εμφανίζεται στους λογαριασμούς του χρήστη. Εκεί βρίσκεται μία από τις πιο δύσκολες συζητήσεις της αγοράς: ποιος πληρώνει για την αναβάθμιση, ποιος καρπώνεται τη μείωση της δαπάνης και για πόσο χρόνο θα διαρκέσει η μίσθωση ώστε να βγουν τα νούμερα.
Η ίδια λογική επεκτείνεται και στους χώρους στάθμευσης. Η οδηγία ζητά έως την 1η Ιανουαρίου 2027 από τα μη οικιστικά κτίρια με περισσότερες από 20 θέσεις στάθμευσης είτε ένα σημείο φόρτισης ανά δέκα θέσεις είτε την κατάλληλη πρόβλεψη καλωδίωσης για τουλάχιστον τις μισές θέσεις. Για νέα ή ριζικά ανακαινιζόμενα κτίρια με περισσότερες από πέντε θέσεις, οι απαιτήσεις είναι αυστηρότερες. Σε ένα ήδη πυκνοκατοικημένο επιχειρηματικό σημείο, αυτές οι εργασίες συνδέονται με την ισχύ της παροχής, τη διαχείριση φορτίου και τον χρόνο που χρειάζεται για να γίνει σωστά η επέμβαση.
Γι’ αυτό και το ενεργειακό πιστοποιητικό αποκτά διαφορετικό βάρος. Η ευρωπαϊκή οδηγία προβλέπει ότι θα πρέπει να παρουσιάζεται στον υποψήφιο αγοραστή ή μισθωτή και ότι η ενεργειακή κατηγορία θα εμφανίζεται στις αγγελίες. Τα νέα πιστοποιητικά θα περιλαμβάνουν πιο αναλυτική εικόνα για την κατανάλωση, την παραγωγή ενέργειας και τις εκπομπές του κτιρίου. Η πληροφορία που παλαιότερα έμενε σε έναν φάκελο μηχανικού περνά σταδιακά στην εμπορική συζήτηση.
Η τεχνολογία από μόνη της δεν λύνει τη διαπραγμάτευση. Ένας σύγχρονος πίνακας ελέγχου, μια αντλία θερμότητας ή φωτοβολταϊκά στη στέγη έχουν αξία όταν συνδυάζονται με σωστή λειτουργία και με στοιχεία που επιτρέπουν στον χρήστη να καταλάβει τι πληρώνει. Σε ένα κτίριο με πολλούς μισθωτές, η κατανάλωση των κοινόχρηστων χώρων, η επιβάρυνση των συστημάτων ψύξης και ο τρόπος με τον οποίο μοιράζεται η ηλεκτρική ισχύς μπορούν να είναι εξίσου σημαντικοί με τον βασικό εξοπλισμό. Η αναβάθμιση, επομένως, δεν είναι ένα ενιαίο πακέτο· είναι μια σειρά επιλογών που πρέπει να ταιριάζουν στο μέγεθος, στη χρήση και στη θέση κάθε κτιρίου.
Οι τράπεζες και οι επενδυτές δεν θα δανείζουν ή θα αγοράζουν ξαφνικά με έναν και μόνο δείκτη. Η αξία ενός κτιρίου εξακολουθεί να εξαρτάται από την τοποθεσία, τη διάρκεια και την ποιότητα των μισθώσεων, την κατάσταση της περιοχής και το κόστος χρήματος. Όμως η ενεργειακή επίδοση θα συνδέεται όλο και περισσότερο με αυτά τα μεγέθη. Η οδηγία προβλέπει πρόσβαση των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, με την άδεια του ιδιοκτήτη, στα πλήρη στοιχεία ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων που σχετίζονται με επενδύσεις και δάνεια. Αυτό ενισχύει τη μετάβαση από τη γενική περιγραφή ενός κτιρίου σε μια πιο μετρήσιμη αποτύπωση της λειτουργίας του.
Η αλλαγή αυτή θα φανεί ιδιαίτερα όταν ένα ακίνητο χρειάζεται χρηματοδότηση για ανακαίνιση ή όταν αλλάζει χέρια. Ο αγοραστής θα θέλει να υπολογίσει όχι μόνο την τιμή αγοράς αλλά και τις επεμβάσεις που θα ακολουθήσουν. Η τράπεζα θα εξετάζει πόσο ανθεκτικό είναι το εισόδημα που παράγει το κτίριο. Και ο μισθωτής θα συγκρίνει το ονομαστικό ενοίκιο με τα συνολικά έξοδα εγκατάστασης και λειτουργίας. Δεν πρόκειται για έναν αυτόματο μηχανισμό που ανεβάζει ή κατεβάζει όλες τις αποτιμήσεις. Είναι, όμως, ο τρόπος με τον οποίο οι τεχνικές επιλογές μεταφέρονται σταδιακά σε τιμές, όρους μίσθωσης και αποφάσεις χρηματοδότησης.
Το βασικό ρίσκο για τους ιδιοκτήτες παλαιών επαγγελματικών ακινήτων δεν είναι ότι θα χαθεί ξαφνικά κάθε ενδιαφέρον. Είναι ότι θα διευρυνθεί η απόσταση από τα κτίρια που έχουν ήδη προσαρμοστεί. Σε μια μίσθωση πέντε ή δέκα ετών, η συζήτηση δεν θα περιορίζεται στο ενοίκιο ανά τετραγωνικό. Θα περιλαμβάνει το κόστος των κοινόχρηστων, τη δυνατότητα φόρτισης, την ποιότητα της ψύξης τις δύσκολες ημέρες του καλοκαιριού, τις υποδομές τηλεπικοινωνιών και τον χρόνο που χρειάζεται για να εκσυγχρονιστεί κάτι που σήμερα λειτουργεί οριακά.
Η αγορά της Αθήνας δείχνει ήδη προς αυτή την κατεύθυνση, με την άνοδο των τιμών των ποιοτικών γραφείων να είναι ισχυρότερη από τον εθνικό μέσο όρο. Το ζητούμενο για το υπόλοιπο απόθεμα δεν είναι να αποκτήσει όλες τις ίδιες προδιαγραφές. Είναι να γνωρίζει έγκαιρα ποια έργα έχουν οικονομικό νόημα, ποια θα επιβάλει το νέο πλαίσιο και ποια μπορούν να αλλάξουν τη σχέση του με τον μισθωτή.
Ως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, όταν πρέπει να κατατεθεί το τελικό ελληνικό σχέδιο ανακαίνισης κτιρίων, η αγορά θα συνεχίσει να τιμολογεί ξεχωριστά την τοποθεσία και την ηλικία. Μετά, θα αρχίσει αναγκαστικά να τιμολογεί πιο καθαρά και κάτι ακόμη: πόσο προβλέψιμα λειτουργεί το ίδιο το κτίριο.
Περισσότερες ειδήσεις
IWG: Οι μακροχρόνιες μισθώσεις γραφείων φθίνουν λόγω AI – Στον «αφρό» οι ευέλικτοι χώροι εργασίας
