Μπορεί η Γλυφάδα να θεωρείται premium περιοχή αναφορικά με την αγορά ακινήτων και η Δραπετσώνα ή η Πετρούπολη πιο «λαϊκές» επιλογές. Ωστόσο, όταν μπαίνει στο τραπέζι η απόδοση, η εικόνα γίνεται πιο σύνθετη. Το πρώτο «Θερμόμετρο» ακινήτων, που παρουσίασαν ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης και ο CEO τουSpitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, έρχεται να ανατρέψει βασικές παραδοχές. Μέχρι σήμερα, πολλοί θεωρούσαν ότι οι ακριβές περιοχές έχουν χαμηλές αποδόσεις και οι πιο προσιτές υψηλότερες. Τα νέα δεδομένα δείχνουν ότι αυτό δεν ισχύει πάντα.
Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά τις περιοχές που αναφέρθηκαν παραπάνω. Παρά τις μεγάλες διαφορές στις τιμές αγοράς και στη ζήτηση, οι επενδυτικές αποδόσεις είναι σχεδόν ίδιες. Αυτό από μόνο του αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο διαβάζουμε την αγορά.
Συγκεκριμένα, απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια για την αγορά κατοικίας στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Το εύρημα δείχνει ότι, παρά το υψηλότερο κόστος στα νότια προάστια, η σχέση τιμής και ενοικίου εξισορροπείται αλλού. Ο βασικός λόγος είναι η περιορισμένη προσφορά ακινήτων σε ορισμένες περιοχές.Όπως εξηγεί ο Δημήτρης Μελαχροινός, η χαμηλή διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση στις ίδιες αυτές αγορές οδήγησε σε άνοδο τιμών. Έτσι, οι αποδόσεις πιέστηκαν και τελικά πλησίασαν εκείνες μιας premium αγοράς όπως η Γλυφάδα.
Ο δείκτης βασίζεται σε μια απλή αλλά κρίσιμη ιδέα: πόσα ενοίκια χρειάζονται για να αγοραστεί ένα ακίνητο. Με αυτόν τον τρόπο, μεταφράζει την αγορά σε κάτι άμεσα κατανοητό.
Για τον υπολογισμό του, αξιοποιούνται εκατομμύρια δεδομένα από την πλατφόρμα του Spitogatos. Συγκεκριμένα, συνδυάζονται:
Στη συνέχεια, τα δεδομένα αυτά μετατρέπονται σε έναν δείκτη που αποτυπώνει την επενδυτική απόδοση. Η βασική αρχή είναι ξεκάθαρη: όσο περισσότερα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά, τόσο χαμηλότερη είναι η απόδοση.
Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης εξηγεί ότι στόχος ήταν η δημιουργία ενός εργαλείου απλού και χρήσιμου. Ένα εργαλείο που επιτρέπει στον επενδυτή να συγκρίνει περιοχές όχι με βάση την εικόνα τους, αλλά με βάση τη σχέση απόδοσης και ρίσκου.
Ένα από τα πιο σημαντικά συμπεράσματα είναι σαφές. Οι «φθηνές» περιοχές δεν προσφέρουν πάντα υψηλότερες αποδόσεις. Σε πολλές περιπτώσεις συμβαίνει το αντίθετο.
Συγκεκριμένα, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από τα ενοίκια. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί η ελκυστικότητα της επένδυσης. Άρα, η έννοια της «ευκαιρίας» γίνεται πιο σύνθετη.
Η ανάλυση δείχνει επίσης ότι σημαντικό ρόλο παίζει το μίγμα των ακινήτων. Επιπλέον, τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και κυρίως η προσφορά επηρεάζουν καθοριστικά το τελικό αποτέλεσμα.
Η σύγκριση με το 2019 αποκαλύπτει το μέγεθος των αλλαγών στην αγορά. Πρόκειται για την τελευταία χρονιά πριν από την πανδημία και λειτουργεί ως σημείο αναφοράς.
Περισσότερες ειδήσεις
Η Ελλάδα… τους «σπίτωσε» για τα καλά – «Χρυσά» deals με μετρητά επιλέγουν οι ξένοι επενδυτές
Πού ψάχνουν σπίτι οι Αθηναίοι; – Οι 2 νέοι «μαγνήτες» της Αττικής και η «έκρηξη» στην ανατολική ζώνη
