Η επιστροφή της οικοδομικής δραστηριότητας αποτελεί μία από τις σημαντικότερες εξελίξεις στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2026. Μετά από μια μακρά περίοδο υποτονικής κατασκευαστικής δραστηριότητας και τις πρόσφατες αναταράξεις που προκάλεσαν οι εκκρεμότητες γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, ο κλάδος των κατασκευών δείχνει να ανακτά τη δυναμική του, επιχειρώντας να καλύψει μέρος του κενού που δημιουργήθηκε κατά τη διάρκεια της δεκαετούς οικονομικής κρίσης.
Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν ότι η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται σε θετικό έδαφος, αν και με σαφώς πιο συγκρατημένους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Την ίδια στιγμή, η ανάκαμψη της οικοδομής συνδυάζεται με ένα παράδοξο: Παρά το μεγάλο απόθεμα κατοικιών που διαθέτει η χώρα, η προσφορά ακινήτων παραμένει περιορισμένη, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και εντείνοντας τις πιέσεις στο στεγαστικό πρόβλημα.
Το πρώτο δίμηνο του 2026 καταγράφηκε εντυπωσιακή αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, γεγονός που αποδίδεται τόσο στην αποκατάσταση της κανονικότητας μετά τις καθυστερήσεις του 2025 όσο και στη διατήρηση της ζήτησης για νέες κατοικίες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών για κατοικίες αυξήθηκε κατά 68,6% σε ετήσια βάση, ενώ ο δομήσιμος όγκος σημείωσε άνοδο 61,5%. Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες ενισχύθηκαν κατά 15% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους και αντιστοιχούν πλέον στο 2,7% του ΑΕΠ.
Η εξέλιξη αυτή αποτελεί σαφή ένδειξη ότι ο κλάδος της οικοδομής επανέρχεται σταδιακά σε αναπτυξιακή τροχιά. Ωστόσο, τα σημερινά επίπεδα δραστηριότητας εξακολουθούν να απέχουν σημαντικά από εκείνα της προ κρίσης περιόδου, όταν οι επενδύσεις σε κατοικίες ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ και η οικοδομή αποτελούσε έναν από τους βασικούς πυλώνες της ελληνικής οικονομίας.
Η πρόσφατη μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή επίσης επισημαίνει ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα υπέστη πρωτοφανή συρρίκνωση κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης.
Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ κατά τη δεκαετία του 2010, ενώ οι οικοδομικές άδειες κατέρρευσαν και παραμένουν μέχρι σήμερα σημαντικά χαμηλότερες από τα επίπεδα που καταγράφονταν πριν από την κρίση.
Παρότι η τελευταία πενταετία χαρακτηρίζεται από σαφή ανάκαμψη, οι επενδύσεις σε κατοικίες εξακολουθούν να κινούνται σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη. Το 2025 αντιστοιχούσαν στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται περίπου στο 5%. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικό έλλειμμα νέων κατοικιών, το οποίο συσσωρεύτηκε κατά τη διάρκεια των ετών της κρίσης και δεν μπορεί να καλυφθεί άμεσα.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με σαφώς ηπιότερους ρυθμούς. Το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7%, έναντι 7,5% το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Για ολόκληρο το 2025 η μέση αύξηση είχε διαμορφωθεί στο 8,1%, από 9,1% το 2024.
Η επιβράδυνση αυτή δεν υποδηλώνει κάμψη της αγοράς, αλλά μετάβαση σε μια πιο ώριμη φάση ανάπτυξης, όπου οι τιμές εξακολουθούν να ενισχύονται, χωρίς όμως τους εκρηκτικούς ρυθμούς που καταγράφηκαν αμέσως μετά την πανδημία.
Παράλληλα, παρατηρούνται διαφοροποιήσεις ανά περιοχή. Η Θεσσαλονίκη και οι λοιπές περιοχές της χώρας εξακολουθούν να εμφανίζουν υψηλότερους ρυθμούς ανόδου, ενώ η Αθήνα παρουσιάζει σημάδια σταδιακής εξομάλυνσης έπειτα από αρκετά χρόνια έντονης ανόδου.
Σημαντικό ρόλο στη διατήρηση της ζήτησης διαδραματίζουν οι ξένες επενδύσεις. Παρά τη σημαντική υποχώρηση των αιτήσεων για Golden Visa μετά τις αλλαγές στα επενδυτικά όρια, οι καθαρές εισροές ξένων άμεσων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων αυξήθηκαν κατά 43,4% το πρώτο τρίμηνο του 2026, φτάνοντας τα 511,6 εκατ. ευρώ.
Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών παραμένει ισχυρό, αλλά πλέον κατευθύνεται περισσότερο σε ποιοτικά ακίνητα, τουριστικές επενδύσεις, σύγχρονα γραφεία, ξενοδοχεία και αποθηκευτικούς χώρους παρά αποκλειστικά σε αγορές κατοικιών για την απόκτηση άδειας διαμονής.
Παρά την ανάκαμψη της οικοδομής, η μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής αναδεικνύει μια λιγότερο συζητημένη διάσταση του στεγαστικού προβλήματος. Η Ελλάδα διαθέτει περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, ωστόσο περίπου το 34,5% αυτών δηλώνεται ως κενό. Το στοιχείο αυτό μοιάζει εκ πρώτης όψεως αντιφατικό με την άνοδο των τιμών, ωστόσο η εξήγηση βρίσκεται στο γεγονός ότι μεγάλο μέρος αυτών των κατοικιών δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο στην αγορά.
Μεταξύ 2011 και 2021, ο αριθμός των κατοικιών που ήταν διαθέσιμες προς μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκε κατά 10,4%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
Την ίδια περίοδο αυξήθηκαν οι κατοικίες που παραμένουν αδρανείς λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων, νομικών προβλημάτων, παλαιότητας, έλλειψης ανακαινίσεων ή επειδή χρησιμοποιούνται περιστασιακά.
Σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης, η περιορισμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους της αύξησης των τιμών.
Τα οικονομικά μοντέλα που χρησιμοποιήθηκαν δείχνουν ότι η μειωμένη διαθεσιμότητα κατοικιών μπορεί να εξηγεί έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικίας την περίοδο 2018-2025. Αντίθετα, εάν ένα σημαντικό μέρος των αδρανών κατοικιών επέστρεφε σταδιακά στην αγορά, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως και 24,6% σε βάθος χρόνου.
Το συμπέρασμα είναι σαφές: Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος δεν περνά μόνο μέσα από την κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και από την καλύτερη αξιοποίηση όσων ήδη υπάρχουν.
Παρά τη βελτίωση της εικόνας στην οικοδομή, οι προκλήσεις παραμένουν σημαντικές. Το κόστος κατασκευής εξακολουθεί να βρίσκεται περίπου 28% υψηλότερα σε σχέση με το 2021, ενώ οι γεωπολιτικές εξελίξεις και οι πιέσεις στο ενεργειακό κόστος δημιουργούν πρόσθετες αβεβαιότητες.
Παράλληλα, η αυξημένη ζήτηση, η περιορισμένη προσφορά και οι δημογραφικές και κοινωνικές αλλαγές διατηρούν το στεγαστικό ζήτημα στην κορυφή της ατζέντας.
Η μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής προτείνει μια σειρά παρεμβάσεων που περιλαμβάνουν την επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, ενίσχυση των ανακαινίσεων, παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και μεγαλύτερη στήριξη της νέας οικοδομικής δραστηριότητας.
Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση. Η οικοδομή ανακάμπτει, οι επενδύσεις παραμένουν ισχυρές και το ενδιαφέρον για τα ακίνητα δεν υποχωρεί. Ωστόσο, η λύση στο στεγαστικό πρόβλημα δεν θα προέλθει αποκλειστικά από τα νέα έργα. Θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το κατά πόσο η χώρα θα καταφέρει να ενεργοποιήσει το τεράστιο, αλλά σε μεγάλο βαθμό ανεκμετάλλευτο, απόθεμα κατοικιών που ήδη διαθέτει.
Περισσότερες ειδήσεις
