Από προβλήματα τεχνικής και νομικής φύσεως εξακολουθεί να ταλανίζεται η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς αυτά δημιουργούν ιδιαίτερες προκλήσεις για τους επαγγελματίες του κλάδου και καθιστούν απαραίτητη τη σωστή προετοιμασία μιας επένδυσης από τα σπάργανα.
Αυτό ήταν το βασικό συμπέρασμα μιας πολύ ενδιαφέρουσας συζήτησης, η οποία διεξήχθη στο πλαίσιο της Prodexpo 2026, που πραγματοποιήθηκε στις 14-15 Οκτωβρίου.
Ο Γιάννης Ξυλάς, Διευθύνων Σύμβουλος της GEOAXIS υποστήριξε πως η ελληνική πραγματικότητα δεν αποτυπώνεται σε κανένα διεθνές εκτιμητικό πρότυπο, γιατί δεν μπορούν να αντιληφθούν τα προβλήματα της ελληνικής πραγματικότητας. «Κυρίως δεν μπορούν να αντιληφθούν την έννοια της ανομίας» είπε χαρακτηριστικά ο κ. Ξυλάς, περιγράφοντας στη συνέχεια την Οδύσσεια για την έκδοση και την ολοκλήρωση μιας οικοδομικής άδειας.
Όπως είπε, το τοπίο παραμένει θολό γύρω από μία σειρά από θέματα, όπως ο αιγιαλός και η παραλία, η αρχαιολογία, το υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, οι τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, τα δασικά και η εκτός σχεδίου δόμηση. Επιχειρώντας να δώσει κατευθύνσεις στους εκτιμητές σε αυτά τα δύσκολα θέματα ο κ. Ξυλάς μαζί με άλλα τέσσερα στελέχη του ελληνικού τμήματος του RICS δημιούργησαν το Greece National Supplement, ένα συμπληρωματικό στοιχείο στα διεθνή εκτιμητικά πρότυπα. Αναφέρθηκε επίσης στον σημαντικό ρόλο των τοπογράφων μηχανικών, εξηγώντας ότι κάθε ανάπτυξη πρέπει να βασίζεται σε ένα σωστό τοπογραφικό.
Κατά τη διάρκεια της συζήτησης που συντόνισε η Μαρκέλλα Μάγκου, Head of Valuations Advisory Services της Avison Young Greece, ο Μανώλης Μπαλτάς, Διευθύνων Σύμβουλος της ReDePlan S.A. Consultants, υπογράμμισε πως μία επιτυχημένη στρατηγική για τις επενδύσεις απαιτεί όλοι οι παίκτες να είναι σοβαροί.
Εξήγησε ότι κάποιες πρόχειρες κυβερνητικές πολιτικές οδηγούν στη ρευστοποίηση του θεσμικού περιβάλλοντος και στη δημιουργία μιας ευρύτερης ατμόσφαιρας ανασφάλειας δικαίου για τις επενδύσεις, φέρνοντας ως παράδειγμα την υπόθεση του ΝΟΚ. Παράλληλα, υπάρχουν αρκετοί που πιέζουν το κράτος για την ανάπτυξη επενδύσεων που δεν πατάνε στην έλλογη νομική κρίση, χωρίς να αξιολογούν τον κίνδυνο που ελλοχεύει.
«Η καλή συμβουλευτική ξεκινάει από το σημείο μηδέν. Η κυβέρνηση δεν μπορεί να θεραπεύει φακέλους χωρίς νομική βάση. Άρα ξεκινάμε από το σημείο μηδέν για να αξιολογήσουμε τα πάντα από την αρχή» ανέφερε ο κ. Μπαλτάς, συμπληρώνοντας ότι σε αυτή την χώρα αν δεν ξεκινήσεις από το σημείο μηδέν είναι απόλυτα βέβαιο ότι κάπου θα σκοντάψεις.
Στη δική του παρέμβαση ο Νεοκλής Νεοκλέους, Αναπληρωτής Επικεφαλής Νομικού της Sioufas and Associates Law Firm τόνισε πως η ψηφιοποίηση έχει επιταχύνει τις διαδικασίες κι έχει απλοποιήσει την καθημερινότητα για τους επαγγελματίας, παράλληλα όμως αυτές οι νέες τεχνολογίες έχουν δημιουργήσει και κάποια νέας φύσης προβλήματα, τα οποία έχουν επιβραδύνει την κατάσταση. «Χαρακτηριστικά παραδείγματα στο νομικό έλεγχο είναι αναντιστοιχίες μεταξύ των κτηματολογικών φύλλων και των τίτλων κτήσης ή αναντιστοιχίες μεταξύ των τοπογραφικών διαγραμμάτων και των κτηματολογικών διαγραμμάτων» σημείωσε ο κ. Νεοκλέους, λέγοντας πως η ψηφιοποίηση έχει φέρει στην επιφάνεια προβλήματα και παθογένειες δεκαετιών.
Εξήγησε πως ο ρόλος του δικηγόρου, αλλά και του μηχανικού, είναι να υποστηρίξουν αυτή τη μεταβατική διαδικασία και να κάνουν τις διορθώσεις που χρειάζονται, θα πρέπει όμως και οι αρμόδιοι φορείς να φροντίσουν έτσι ώστε να υπάρχει διαλειτουργικότητα μεταξύ των συστημάτων, ασφάλεια στην πληροφορία και γρήγορη επίλυση των εκκρεμοτήτων. «Θα πρέπει να υπάρχουν και σταθεροί κανόνες, έτσι ώστε ο επενδυτής να ξεκινάει μια επένδυση και να γνωρίζει μέχρι την ολοκλήρωσή της ακριβώς ποιοι είναι οι κανόνες» συμπλήρωσε ο κ. Νεοκλέους.
Από την πλευρά της η Λευκοθέα Λιόλιου, Εταίρος στο Τμήμα Εκτιμήσεων Ακινήτων της American Appraisal (Hellas) Limited επισήμανε πως το κομμάτι της τεχνικής και της νομικής διαπραγμάτευσης και ξεκαθαρίσματος των ζητημάτων που άπτονται πάνω σε ένα ακίνητο είναι πάρα πολύ σημαντικά για την σωστή εκτίμηση και τη λήψη αποφάσεων.
«Τα ζητήματα αυτά θα πρέπει να τίθενται, να αναγνωρίζονται και να προσπαθούν να λυθούν από τη σύλληψη μιας ιδέας της επένδυσης και όχι κατά τη διάρκεια υλοποίησης του έργου. Αυτό εξασφαλίζει και λιγότερο χρόνο και λιγότερο χρήμα, γιατί είναι καλύτερα να προλαμβάνεις κάποιες καταστάσεις παρά να καλείσαι να θεραπεύσεις κάποια προβλήματα που μερικές φορές δεν μπορούν να θεραπευτούν» εξήγησε η κυρία Λιόλιου.
Όσον αφορά στον προσδιορισμό του ρίσκου, έθεσε ως κρίσιμο παράγοντα τον χρόνο, υποστηρίζοντας ότι αν συνεργαστούν όλα τα εμπλεκόμενα μέρη και προσδιοριστεί με σαφήνεια, ακρίβεια και ασφάλεια, ο χρόνος που απαιτείται για να εντοπιστούν και να επιλυθούν τα προβλήματα, τότε το ρίσκο προσδιορίζεται με μεγαλύτερη ασφάλεια και ακρίβεια. Αυτός είναι και ο στόχος του εκτιμητή. Έτσι ώστε να εξασφαλίσει και ότι με βάση τα εκτιμητικά πρότυπα είναι ορθός, και θα εξασφαλίσει όσο γίνεται τα συμφέροντα του επενδυτή και του κατασκευαστή.
Την ίδια στιγμή, το ελληνικό λιανεμπόριο βρίσκεται σε μια φάση σημαντικής διαφοροποίησης, όπως είπε η Αγγελική Ανδρέου, Retail Senior Director της Noval Property, υποστηρίζοντας ότι δεν μπορούμε πλέον να μιλάμε για μια ενιαία αγορά λιανικής. «Θεωρώ ότι υπάρχει σημαντικό περιθώριο ανάπτυξης για τα οργανωμένα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα, αφενός λόγω της σχετικά χαμηλής διείσδυσής τους σε σχέση με πιο ώριμες ευρωπαϊκές αγορές και αφετέρου επειδή ο ρόλος τους έχει εξελιχθεί σημαντικά» τόνισε η κυρία Ανδρέου.
Συζητώντας με τον Παύλο Πανταζόπουλο, παρουσιαστή ειδήσεων στη Naftemporiki TV, επισήμανε πως τα εμπορικά κέντρα δεν αποτελούν πλέον μόνο αγοραστικούς προορισμούς, αλλά μετατρέπονται σε ολοκληρωμένους προορισμούς, όπου ο καταναλωτής πηγαίνει για να αποκτήσει μια συνολική εμπειρία. «Άρα η επόμενη φάση ανάπτυξης των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα αφορά τη δημιουργία πιο ολοκληρωμένων και διαφοροποιημένων προορισμών, που ανταποκρίνεται στη σύγχρονη ανάγκη του καταναλωτή» είπε η Retail Senior Director της Noval Property.
Υπογράμμισε ότι το εμπορικό κέντρο πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ένα brand, που έχει τη δική του ξεκάθαρη ταυτότητα. Να είναι σαφές για ποιον είναι, τι ανάγκη καλύπτει και κυρίως γιατί να το επισκεφτεί κάποιος αντί να πάει σε κάποιο άλλο προορισμό. Σύμφωνα με την κυρία Ανδρέου, η ταυτότητα πρέπει να υπάρχει παντού και να είναι ξεκάθαρη, αλλά και να εξελίσσεται μαζί με τον καταναλωτή που αλλάζει, χωρίς να χάνει τον πυρήνα της.
Τη σκυτάλη πήρε στη συνέχεια ο Κωνσταντίνος Κιάμος, COO της YESTAY, συντονίζοντας τη συζήτηση για τον ρόλο της Τεχνητής Νοημοσύνης στην αγορά των ακινήτων. Ο Andreas Kozma, CEO της iREMS International AG επισήμανε ότι η Τεχνητή Νοημοσύνη βοηθάει στη συγκέντρωση όλων των δεδομένων για την αγορά ακινήτων, ώστε να μπορούν να αξιοποιηθούν από τους διαχειριστές ακίνητης περιουσίας. Σημείωσε ότι Τεχνητή Νοημοσύνη μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να εντοπιστούν λάθη, να αναλυθούν στοιχεία και να εξηγηθούν διαφορές. Εκτίμησε ότι στον τομέα της χρηματοοικονομικής διαχείρισης και αναφορών σχεδόν όλοι θα χρησιμοποιούν αυτό που ονομάζουμε προσωπικό AI μέχρι το 2030, προσθέτοντας πως μέχρι τότε θα έχουμε μια μετρήσιμη βελτίωση της απόδοσης που δεν υπάρχει σήμερα.
Ο Δημήτρης Τσατίρης, COO του Spitogatos ανέφερε ότι η εταιρεία αξιοποιεί την Τεχνητή Νοημοσύνη σε διαφορετικές κατηγορίες, όπως είναι η αναζήτηση, βοηθώντας τον χρήστη μέσω AI και καλύτερη αντιστοίχιση φίλτρου να βρει περισσότερες καταχωρήσεις που θα μπορούσαν να καλύψουν τις ανάγκες του. Το επόμενο βήμα είναι να βελτιώσει την επισήμανση, βάσει όλων των πληροφοριών που φθάνουν στην πλατφόρμα και να χρησιμοποιήσει καλύτερα τα δεδομένα. Σύμφωνα με τον κ. Τσατίρη, η Τεχνητή Νοημοσύνη δεν μπορεί να αντικαταστήσει τους μεσίτες, καθώς ο υποψήφιος αγοραστής επιθυμεί να έχει δίπλα του κάποιον που μπορεί να τον καθοδηγήσει σε όλη τη διαδρομή. Αντίθετα, θα βοηθήσει τους μεσίτες να γίνουν πιο αποτελεσματικοί και αποδοτικοί.
Τέλος, η Sanja Ilic, COO της Prosperty σημείωσε πως στις μέρες μας δεν υπάρχει επιχείρηση που δεν χρησιμοποιεί την Τεχνητή Νοημοσύνη, κάτι που κάνει και η εταιρεία της, βελτιώνοντας την εξυπηρέτηση των πελατών της και επιτυγχάνοντας ταχύτερη ανάπτυξη. Τόνισε όμως πως δεν μπορούν όλα να αντικατασταθούν από την AI, γι΄ αυτό και παραμένει ιδιαίτερα σημαντικός ο ρόλος των μεσιτών, οι οποίοι και αναλαμβάνουν να υλοποιήσουν την όλη διαδικασία για την αγορά ενός ακινήτου. Ουσιαστικά, όπως είπε, η χρήση της Τεχνητής Νοημοσύνης βοηθά την εταιρεία να είναι ακόμα πιο γρήγορη στο ταξίδι της αναζήτησης του κατάλληλου ακινήτου.
Περισσότερες ειδήσεις
Στεγαστική ασφυξία για τη νέα γενιά: Σχεδόν ένας στους δύο νέους στην Ελλάδα ζει σε υπερπλήρες σπίτι
