Δύο σημαντικές εκκρεμότητες για την οικοδομική δραστηριότητα ξεκαθαρίζει το Συμβούλιο της Επικρατείας, δίνοντας απαντήσεις σε ζητήματα που επηρεάζουν τόσο τον σχεδιασμό νέων κτιρίων όσο και τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Με την απόφαση 805/2026, το ανώτατο δικαστήριο κρίνει συνταγματική την κατασκευή υπόγειων χώρων που εκτείνονται πέρα από το περίγραμμα του κτιρίου, ενώ παράλληλα επιβεβαιώνει τη νομιμότητα των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται ηλεκτρονικά, με ευθύνη ιδιώτη μηχανικού και χωρίς να προηγείται πλήρης έλεγχος από την Πολεοδομία. Την ίδια στιγμή, ωστόσο, παραμένει ανοιχτό ένα τρίτο, ιδιαίτερα κρίσιμο ζήτημα, που αφορά τον συντελεστή δόμησης και ενδέχεται να επηρεάσει την αξιοποίηση ακινήτων σε περιοχές με παλαιότερα πολεοδομικά σχέδια.
Η συγκεκριμένη απόφαση αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα σε μια περίοδο κατά την οποία η εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού εξακολουθεί να προκαλεί δικαστικές αντιπαραθέσεις και αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων. Οι προηγούμενες αποφάσεις του ΣτΕ για τα πολεοδομικά μπόνους έχουν οδηγήσει σε ανατροπές στον σχεδιασμό οικοδομικών έργων, με αποτέλεσμα ιδιοκτήτες, κατασκευαστές και μηχανικοί να αναζητούν σαφέστερους κανόνες για το τι επιτρέπεται τελικά να κατασκευαστεί.
Η νέα δικαστική κρίση προέκυψε από προσφυγή κατά οικοδομικής άδειας για την ανέγερση επταώροφου ξενοδοχείου στην περιοχή Μακρυγιάννη, κοντά στην Ακρόπολη. Κατά την εξέλιξη της υπόθεσης, οι προσφεύγοντες αμφισβήτησαν πρόσθετες προβλέψεις του ΝΟΚ, μεταξύ των οποίων η δυνατότητα δημιουργίας παταριών χωρίς προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης και η επέκταση υπόγειων χώρων κάτω από τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
Για τα πατάρια, το δικαστήριο ακολούθησε την ήδη διαμορφωμένη νομολογία της Ολομέλειας, η οποία έχει κρίνει αντισυνταγματικό το συγκεκριμένο πολεοδομικό κίνητρο, προχωρώντας σε μερική ακύρωση της άδειας. Διαφορετική ήταν, όμως, η αντιμετώπιση της επέκτασης των υπογείων, καθώς το ΣτΕ έκρινε ότι η σχετική πρόβλεψη του ΝΟΚ δεν αντίκειται στη συνταγματική προστασία του περιβάλλοντος.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι το υπόγειο μιας πολυκατοικίας μπορεί να καταλαμβάνει μεγαλύτερη επιφάνεια από το κτίριο που βρίσκεται πάνω από το έδαφος, εφόσον τηρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Για παράδειγμα, σε ένα οικόπεδο όπου η οικοδομή καλύπτει μόνο ένα μέρος της έκτασης, μπορεί να προβλέπεται υπόγειος χώρος στάθμευσης που επεκτείνεται και κάτω από τμήμα του ακάλυπτου χώρου. Η δυνατότητα αυτή έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς επιτρέπει τη δημιουργία περισσότερων θέσεων στάθμευσης, αποθηκών και μηχανολογικών εγκαταστάσεων, χωρίς να απαιτείται αντίστοιχη επέκταση του υπέργειου κτιρίου.
Το συγκεκριμένο ζήτημα είχε προκαλέσει αντιδράσεις, με τους προσφεύγοντες να υποστηρίζουν ότι οι εκτεταμένες υπόγειες κατασκευές συνεπάγονται μεγαλύτερες εκσκαφές, περιορίζουν το φυσικό έδαφος και δυσχεραίνουν τη φύτευση υψηλών δέντρων. Το δικαστήριο, ωστόσο, έκρινε ότι η σχετική δυνατότητα δεν εισάγει δυσμενέστερο καθεστώς για το περιβάλλον σε σύγκριση με προηγούμενες πολεοδομικές ρυθμίσεις, καθώς αντίστοιχες προβλέψεις υπήρχαν ήδη στον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1985 και σε προγενέστερο προεδρικό διάταγμα του 1978.
Η απόφαση δεν σημαίνει, πάντως, ότι οι κατασκευαστές αποκτούν το δικαίωμα να εκσκάπτουν ανεξέλεγκτα ολόκληρη την επιφάνεια ενός οικοπέδου. Η επέκταση των υπογείων εξακολουθεί να υπόκειται σε περιορισμούς που αφορούν τα επιτρεπόμενα ποσοστά επέκτασης, τις υποχρεώσεις φύτευσης και τους ειδικούς όρους δόμησης που ισχύουν ανά περιοχή.
Αυτός ο διαχωρισμός αποκτά ιδιαίτερη σημασία και για περιοχές με ειδικό καθεστώς προστασίας, όπως το παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς. Με προηγούμενη απόφαση, την 2035/2025, το ΣτΕ είχε κρίνει ότι στη συγκεκριμένη περιοχή δεν επιτρέπεται η επέκταση υπογείων πέρα από το περίγραμμα του κτιρίου, προκειμένου να προστατευθούν η υψηλή βλάστηση και η ιδιαίτερη φυσιογνωμία της. Η νέα απόφαση δεν ανατρέπει αυτή την κρίση, αλλά επιβεβαιώνει ότι η γενική δυνατότητα που παρέχει ο ΝΟΚ μπορεί να περιορίζεται από ειδικότερες πολεοδομικές διατάξεις.
Εξίσου σημαντικό είναι το δεύτερο σκέλος της απόφασης, το οποίο αφορά τον τρόπο έκδοσης των οικοδομικών αδειών. Το ΣτΕ έκρινε ότι το ηλεκτρονικό σύστημα e-Άδειες, που λειτουργεί με βάση τον νόμο 4495/2017, διαθέτει επαρκείς εγγυήσεις ελέγχου, ακόμη και στις περιπτώσεις όπου η άδεια εκδίδεται αυτοματοποιημένα, χωρίς προηγούμενη πλήρη εξέταση του φακέλου από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.
Η διαδικασία αυτή είχε αμφισβητηθεί με το επιχείρημα ότι η ανάθεση σημαντικών αρμοδιοτήτων στους ιδιώτες μηχανικούς περιορίζει την κρατική εποπτεία. Το ανώτατο δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό, επισημαίνοντας ότι η νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένους μηχανισμούς ελέγχου της νομιμότητας.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται ο υποχρεωτικός δειγματοληπτικός έλεγχος τουλάχιστον του 30% των οικοδομικών αδειών ανά εξάμηνο, με αλγοριθμική επιλογή, καθώς και οι έλεγχοι που διενεργούνται από τους Ελεγκτές Δόμησης κατά την εκτέλεση των εργασιών. Κατά το ΣτΕ, οι διαδικασίες αυτές διασφαλίζουν ότι η Πολιτεία διατηρεί τη δυνατότητα εποπτείας της οικοδομικής δραστηριότητας, ακόμη και όταν δεν προηγείται πλήρης διοικητικός έλεγχος κάθε άδειας.
Για τους ιδιοκτήτες και τις κατασκευαστικές εταιρείες, η συγκεκριμένη κρίση περιορίζει έναν σημαντικό λόγο δικαστικής αμφισβήτησης. Μια οικοδομική άδεια δεν μπορεί να θεωρηθεί παράνομη αποκλειστικά επειδή εκδόθηκε ηλεκτρονικά, με ευθύνη μηχανικού. Αυτό, ωστόσο, δεν αποκλείει την προσβολή της για άλλους λόγους, όπως η παραβίαση των ισχυόντων όρων δόμησης ή η έλλειψη απαιτούμενων εγκρίσεων. Οι οικοδομικές άδειες εξακολουθούν να αποτελούν διοικητικές πράξεις και να υπόκεινται σε δικαστικό έλεγχο.
Παρά τις διευκρινίσεις αυτές, η απόφαση 805/2026 αφήνει ανοιχτό ένα ζήτημα που μπορεί να έχει ευρύτερες επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα. Πρόκειται για τη σχέση μεταξύ των μέσων συντελεστών δόμησης που προβλέπονται σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία εγκρίθηκαν πριν από τις 13 Ιουνίου 1997, και των ειδικών συντελεστών που έχουν καθοριστεί με παλαιότερα προεδρικά διατάγματα.
Στην υπόθεση του ξενοδοχείου στην περιοχή Μακρυγιάννη, το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Αθήνας προβλέπει μέσο συντελεστή δόμησης 2,5 για τη συγκεκριμένη πολεοδομική ενότητα, ενώ η επίδικη οικοδομική άδεια εκδόθηκε με συντελεστή 3,6. Η διαφορά δεν είναι αμελητέα, καθώς επηρεάζει άμεσα το μέγεθος του κτιρίου που μπορεί να ανεγερθεί.
Η πενταμελής σύνθεση του Ε΄ Τμήματος δέχθηκε την εφαρμογή του συντελεστή 3,6, ωστόσο, λόγω διαφορετικής προηγούμενης νομολογίας, παρέπεμψε το ζήτημα στην επταμελή σύνθεση για οριστική κρίση. Η απόφαση που θα ακολουθήσει αναμένεται να αποσαφηνίσει ποιο πολεοδομικό καθεστώς υπερισχύει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις, με πιθανές συνέπειες και για άλλες περιοχές όπου εξακολουθούν να ισχύουν παλαιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Σε μια περίοδο κατά την οποία το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προετοιμάζει το νέο πλαίσιο οικοδομικών κανόνων, η απόφαση του ΣτΕ προσθέτει δύο σημαντικές διευκρινίσεις στο ισχύον καθεστώς. Η συνταγματικότητα της επέκτασης των υπογείων και της ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών επιβεβαιώνεται, χωρίς όμως να καταργούνται οι ειδικοί περιορισμοί και οι έλεγχοι νομιμότητας. Το επόμενο κρίσιμο ζήτημα για την αγορά είναι πλέον η οριστική κρίση για τους συντελεστές δόμησης, από την οποία θα εξαρτηθεί η εφαρμογή παλαιότερων πολεοδομικών σχεδίων σε συγκεκριμένες περιοχές.
Περισσότερες ειδήσεις
Απότοκο της γραφειοκρατίας στην έκδοση οικοδομικών αδειών η στεγαστική κρίση
