Τον δρόμο για πρόσθετη δόμηση ανοίγουν οι πρώτες μελέτες για τις προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), τις οποίες ανάρτησε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ο σχεδιασμός προβλέπει αυξημένους συντελεστές δόμησης, μεγαλύτερα επιτρεπόμενα ύψη και δυνατότητα προσθήκης ακόμη και ενός ορόφου σε πολλές περιοχές. Μόνο στον Βόρειο Τομέα της Αθήνας, οι προτεινόμενες 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες ανάβουν πράσινο φως για πρόσθετη δόμηση 584.404 τετραγωνικών μέτρων.
Τη μεγαλύτερη επιβάρυνση σε επίπεδο επιπλέον τετραγωνικών μέτρων συγκεντρώνουν το Χαλάνδρι, με περίπου 258.000 πρόσθετα τ.μ., και η Μεταμόρφωση, με σχεδόν 149.000 τ.μ., ωστόσο περισσότερο τσιμέντο και ψηλότερα κτίρια στις επιλεγείσες ζώνες θα δουν και δήμοι όπως η Κηφισιά, ο Παπάγος, η Φιλοθέη και το Ψυχικό, γεγονός το οποίο αναμένεται να πυροδοτήσει αντιδράσεις.
Η εφαρμογή του σχεδιασμού εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση του πληθυσμού κατά περίπου 9.500 κατοίκους, με το γεγονός αυτό να δημιουργεί προβληματισμό αναφορικά με την επάρκεια των υποδομών, των κοινόχρηστων χώρων και του πρασίνου.
Το υπουργείο με τον καθορισμό των ΖΥΣ, ο οποίος στόχο έχει να …ξυπνήσει από τη χειμερία νάρκη δεκαετιών τον θεσμό της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, θα πρέπει να αποδείξει ότι η ενεργοποίηση του θεσμού δεν θα εξελιχθεί σε ανεξέλεγκτη αύξηση της δόμησης που θα οδηγήσει σε πρόσθετα βάρη τις πόλεις.
Οι 25 προτεινόμενες ζώνες έχουν συνολική έκταση περίπου 2,29 εκατ. τ.μ., με δομήσιμη επιφάνεια περίπου 1,75 εκατ. τ.μ. ενώ η πρόσθετη δόμηση που εκτιμάται ότι μπορεί να προκύψει ανέρχεται σε 584.404,90 τ.μ. και κατανέμεται ως εξής:
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, στο Χαλάνδρι, όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη πρόσθετη επιφάνεια, οι επτά ζώνες αφορούν τις πολεοδομικές ενότητες 1, 2, 5 και 6 με τις προσαυξήσεις να διαφοροποιούνται ανάλογα με τη θέση και τις χρήσεις γης. Έτσι, σε επιμέρους τμήματα κοντά στους σταθμούς μετρό Νομισματοκοπείο και Αγία Παρασκευή προβλέπονται μεγαλύτερες αυξήσεις, ενώ σε άλλα τμήματα οι προσαυξήσεις είναι χαμηλότερες. Σε κάθε περίπτωση η πρόσθετη δόμηση άνω των 258.000 τ.μ. δημιουργεί ερωτήματα για την επάρκεια των οδικών και κοινόχρηστων υποδομών.
Στη Μεταμόρφωση, οι δύο ζώνες αφορούν περιοχές ΒΙΟΠΑ. Ο συντελεστής δόμησης προβλέπεται να αυξηθεί από 1,00 σε 1,60, ενώ προβλέπονται και διαφοροποιήσεις στους όρους δόμησης, με αύξηση του ύψους κατά 30% και δυνατότητα κάλυψης έως 80%. Πρόκειται για ρυθμίσεις που αφορούν παραγωγικές και επιχειρηματικές χρήσεις, σε αντίθεση με τις αμιγώς οικιστικές περιοχές, όπου η πρόσθετη δόμηση συνδέεται άμεσα με την αύξηση του πληθυσμού και των αναγκών σε σχολεία, πράσινο και κοινόχρηστους χώρους.
Στην Κηφισιά, η πρόταση προβλέπει διαφοροποιήσεις ακόμα και μέσα στις ίδιες ζώνες. Για παράδειγμα, σε τμήματα με πρόσωπο στις οδούς Σοφοκλή Βενιζέλου και Αχαρνών προβλέπεται μεγαλύτερη προσαύξηση από ό,τι στο υπόλοιπο τμήμα της ζώνης. Αντίστοιχη διαφοροποίηση προβλέπεται σε περιοχές τοπικού κέντρου και γενικής κατοικίας.
Στο Νέο Ψυχικό, η προσαύξηση είναι μεγαλύτερη σε τμήματα με πρόσωπο στις οδούς 25ης Μαρτίου και Ξάνθου, ενώ σε άλλα τμήματα γενικής και αμιγούς κατοικίας προβλέπεται μικρότερη αύξηση. Στον Χολαργό, οι ζώνες διαφοροποιούνται επίσης ανάμεσα σε περιοχές τοπικού κέντρου και γενικής κατοικίας. Στην πολεοδομική ενότητα 3 προβλέπεται επιπλέον χώρος παιδικής χαράς 594 τ.μ.
Οι ΖΥΣ αποτελούν το βασικό εργαλείο για την επανεκκίνηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), ενός θεσμού που παραμένει ουσιαστικά ανενεργός εδώ και δεκαετίες. Η πρώτη δέσμη μελετών, τις οποίες σταδιακά αναρτά το υπουργείο, περιλαμβάνει σύμφωνα και με προηγούμενο ρεπορτάζ του energodromio.gr, 194 προτεινόμενες ζώνες σε 50 δημοτικές ενότητες, ενώ το συνολικό εγχείρημα αφορά 84 δημοτικές ενότητες, 42 δήμους και εννέα περιφέρειες.
Στόχος – όπως είχε επισημανθεί σε κλειστή εκδήλωση του υπουργείου – είναι να δημιουργηθεί ένα οργανωμένο πλαίσιο για τη μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα στα οποία δεν μπορεί να εξαντληθεί ο συντελεστής, όπως διατηρητέα κτίρια, αλλά και από ιδιοκτησίες που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Η διαδικασία συνδέεται με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και φιλοδοξεί να συνδυάσει την αξιοποίηση ανενεργών δικαιωμάτων με την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και την απόδοση κοινόχρηστων χώρων στις πόλεις.
Βάσει των επίσημων στοιχείων, η εκτιμώμενη προσφορά συντελεστή δόμησης στις περιοχές που εξετάστηκαν φτάνει περίπου τα 16,4 εκατ. τ.μ. Η Αττική συγκεντρώνει περί το 60% της συνολικής προσφοράς που αντιστοιχεί σε 10 εκατ. τ.μ., και η Κεντρική Μακεδονία περίπου το 13%. Η δυνατότητα απορρόφησης, ωστόσο, διαφέρει σημαντικά ανά περιοχή.
Σύμφωνα με τα δεδομένα, σήμερα καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε εκκρεμότητα, οι οποίοι αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τ.μ. Η μεγαλύτερη συγκέντρωση εντοπίζεται στα μητροπολιτικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, με σημαντικές μεταφερόμενες επιφάνειες και σε δήμους όπως ο Πειραιάς, το Γαλάτσι και το Χαλάνδρι, αλλά και σε πόλεις όπως ο Βόλος.
Η εκτιμώμενη προσφορά των 16,4 εκατ. τ.μ. είναι πολύ ευρύτερη από το απόθεμα των ενεργών τίτλων. Στους υπολογισμούς περιλαμβάνονται, πέρα από τους τίτλους σε ισχύ, η δυνητική επιφάνεια από την αδυναμία εξάντλησης του συντελεστή σε ιδιωτικά διατηρητέα κτίρια, καθώς και εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
Οι μελετητές διευκρινίζουν ότι πρόκειται για εκτίμηση της συνολικής προσφοράς και όχι για επιφάνεια που θα μεταφερθεί ή θα απορροφηθεί στο σύνολό της. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, οι υπολογισμοί βασίστηκαν σε διευρυμένες παραδοχές, καθώς συνυπολογίστηκε το σύνολο του υπολειπόμενου συντελεστή διατηρητέων ακινήτων ή ορισμένων εκκρεμών υποχρεώσεων, χωρίς να αφαιρεθούν όλες οι πιθανές μελλοντικές προσαρμογές.
Από τα περίπου 10 εκατ. τ.μ. δυνητικής προσφοράς στην Αττική, περίπου 208.000 τ.μ. αντιστοιχούν σε ενεργούς τίτλους, περίπου 3 εκατ. τ.μ. προέρχονται από την αδυναμία εξάντλησης συντελεστή σε ιδιωτικά διατηρητέα και περίπου 7 εκατ. τ.μ. συνδέονται με εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
Στον πρώτο κύκλο διαβούλευσης, ο οποίος εκτός από τον Βόρειο Τομέα Αθηνών, θα συμπεριλάβει και την Ανατολική Αττική, προτείνονται συνολικά 62 ζώνες με τη δυνατότητα κάλυψης της εκτιμώμενης προσφοράς όμως στις δύο αυτές περιοχές να υπολογίζεται σε περίπου 17%. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι η ύπαρξη μεγάλου αποθέματος δυνητικά μεταφερόμενου συντελεστή δεν συνεπάγεται αντίστοιχη δυνατότητα υποδοχής του στις περιοχές που έχουν επιλεγεί.
Η εικόνα στις υπόλοιπες περιοχές της πρώτης δέσμης μελετών είναι άνιση. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η Κεντρική Μακεδονία συγκεντρώνει 55 προτεινόμενες ζώνες και μπορεί να καλύψει περίπου το 55% της εκτιμώμενης προσφοράς, η οποία ανέρχεται σε περίπου 2,2 εκατ. τ.μ. Στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη προτείνονται 11 ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης περίπου 46%.
Στη Μαγνησία προβλέπονται 12 ζώνες, οι οποίες εκτιμάται ότι μπορούν να καλύψουν περίπου το 61% της προσφοράς. Στην Καστοριά οι τέσσερις ζώνες καλύπτουν περίπου το 20%, ενώ στη Στερεά Ελλάδα οι έξι ζώνες εμφανίζουν δυνατότητα κάλυψης που φτάνει το 176%. Στο Ναύπλιο οι τέσσερις ζώνες αντιστοιχούν σε κάλυψη περίπου 131%, ενώ στην Πάτρα οι έξι προτεινόμενες ζώνες μπορούν να καλύψουν μόλις το 8% της εκτιμώμενης προσφοράς. Στην Κρήτη, οι 32 ζώνες στις Περιφερειακές Ενότητες Ηρακλείου και Χανίων εκτιμάται ότι καλύπτουν περίπου το 37%.
Σε κάθε περίπτωση, οι αποκλίσεις αυτές καταδεικνύουν ότι η επιτυχία του θεσμού δεν θα κριθεί μόνο από τον αριθμό των ζωνών ή την έκταση του συντελεστή που εκτιμάται ότι μπορεί να μεταφερθεί, αλλά και από το κατά πόσο οι περιοχές υποδοχής διαθέτουν πραγματική πολεοδομική και περιβαλλοντική ικανότητα να δεχθούν την πρόσθετη δόμηση.
Η επιλογή των ΖΥΣ βασίστηκε στην καταγραφή των χωρικών και πολεοδομικών δεδομένων, στην εφαρμογή κριτηρίων αποκλεισμού, στην αξιολόγηση της καταλληλότητας κάθε περιοχής, στον υπολογισμό της δυναμικής ικανότητας υποδοχής και στη διαμόρφωση εναλλακτικών προτάσεων, οι οποίες αξιολογήθηκαν περιβαλλοντικά.
Στο πλαίσιο των μελετών εξετάστηκαν οι χρήσεις γης, οι ισχύοντες όροι δόμησης, η κατάσταση εφαρμογής των πολεοδομικών σχεδίων, οι αδόμητες ιδιοκτησίες, τα παλαιά και χαμηλά κτίρια, η πληθυσμιακή εξέλιξη, η επάρκεια κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, καθώς και η κυκλοφοριακή οργάνωση και η προσβασιμότητα. Παράλληλα, υπολογίστηκαν οι πιθανές πληθυσμιακές αυξήσεις και οι πρόσθετες ανάγκες για υποδομές, χώρους πρασίνου και κοινωφελείς λειτουργίες.
Οι Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εξετάζουν, μεταξύ άλλων, τη βιοποικιλότητα, την ανθρώπινη υγεία, το έδαφος, τα ύδατα, το κλίμα, τον θόρυβο, το τοπίο, τις υποδομές και την πολιτιστική κληρονομιά. Για κάθε περιοχή αξιολογούνται η ένταση, η έκταση και η διάρκεια των πιθανών επιπτώσεων και προβλέπονται μέτρα και δείκτες παρακολούθησης. Στις υποδομές εξετάζονται ειδικότερα η λειτουργία των μέσων μαζικής μεταφοράς, η κυκλοφορία και η στάθμευση, ώστε να εκτιμηθεί αν η πρόσθετη δόμηση μπορεί να εξυπηρετηθεί χωρίς να δημιουργήσει προβλήματα που δεν είναι δυνατόν να αντιμετωπιστούν.
Οι μελέτες αποκλείουν, επίσης, περιοχές στις οποίες υπάρχουν νομικοί, περιβαλλοντικοί ή άλλοι περιορισμοί, όπως δασικές εκτάσεις, προστατευόμενες περιοχές και ζώνες με αρχαιολογική ή πολιτιστική σημασία, λαμβάνοντας υπόψη και τη σχετική νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Η Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ προβλέπει προθεσμία 60 ημερών από την ανάρτηση της μελέτης κάθε Περιφερειακής Ενότητας στην ιστοσελίδα του υπουργείου για την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης.
Περισσότερες ειδήσεις
