Σε ένα από τα πιο σύνθετα πολεοδομικά και στεγαστικά στοιχήματα της Αθήνας εξελίσσεται ο Ελαιώνας, μια περιοχή που διαθέτει το μέγεθος και τη γεωγραφική θέση για να υποδεχθεί χιλιάδες νέες κατοικίες, αλλά ταυτόχρονα κουβαλά προβλήματα δεκαετιών. Η νέα κυβερνητική στόχευση για κοινωνική και προσιτή κατοικία επαναφέρει στο προσκήνιο μια έκταση που για χρόνια παρέμενε εγκλωβισμένη ανάμεσα σε βαριές χρήσεις, αποσπασματικές παρεμβάσεις και ένα πολεοδομικό πλαίσιο που δεν κατάφερε να μεταμορφώσει ουσιαστικά την περιοχή.
Το ενδιαφέρον είναι εύλογο, καθώς ο Ελαιώνας ξεπερνά τα 9.000 στρέμματα, μέγεθος μεγαλύτερο ακόμη και από την έκταση του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού. Η ιστορική συγκέντρωση βιομηχανιών, βιοτεχνιών, αποθηκών και μεταφορικών δραστηριοτήτων απέτρεψε για δεκαετίες την οικιστική ανάπτυξη που χαρακτήρισε άλλες περιοχές της πρωτεύουσας. Σήμερα, όμως, ακριβώς αυτή η καθυστέρηση έχει αφήσει πίσω ένα πολύτιμο απόθεμα γης, το οποίο μπορεί να αποτελέσει μία από τις τελευταίες μεγάλες ευκαιρίες για οργανωμένη ανάπτυξη κατοικίας μέσα στον αστικό ιστό της Αθήνας.
Ο κυβερνητικός σχεδιασμός αντιμετωπίζει τον Ελαιώνα μέσα από τρεις βασικές ζώνες. Η πρώτη, περίπου 220 στρεμμάτων, περιλαμβάνει τη Διπλή Ανάπλαση, τις αθλητικές εγκαταστάσεις και τις νέες εκτάσεις πρασίνου. Η δεύτερη, περίπου 1.400 στρεμμάτων, είναι η πιο κρίσιμη για την επόμενη ημέρα, καθώς εκεί συγκεντρώνεται μεγάλο μέρος των μεταφορικών επιχειρήσεων και των χρήσεων που σήμερα θεωρούνται ασύμβατες με μια σύγχρονη οικιστική ανάπτυξη. Ο τρίτος κύκλος αφορά την υπόλοιπη μεγάλη έκταση του Ελαιώνα.
Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται κυρίως στη δεύτερη ζώνη, καθώς εκεί θα κριθεί αν η περιοχή μπορεί να αποκτήσει νέα ταυτότητα με κατοικίες, πράσινο, υπηρεσίες, εργασία και δημόσιους χώρους. Για να γίνει όμως αυτό, απαιτείται πρώτα να αλλάξει το θεσμικό και πολεοδομικό πλαίσιο.
Κεντρική εκκρεμότητα αποτελεί η αναθεώρηση του Προεδρικού Διατάγματος του 1995. Η κατεύθυνση είναι να θεσμοθετηθούν νέες χρήσεις κατοικίας, εκπαίδευσης, πολιτισμού και περίθαλψης και να ανοίξει ο δρόμος για τη ρυμοτόμηση μεγαλύτερων εκτάσεων γύρω από τον Βοτανικό. Χωρίς αυτή την αλλαγή, η κοινωνική και προσιτή κατοικία δεν μπορεί να αποκτήσει πραγματικά μεγάλη κλίμακα στον Ελαιώνα.
Παράλληλα, προχωρά η διαδικασία για τον συνολικό επανασχεδιασμό της περιοχής. Η Ανάπλαση Δημοσίων Χώρων Α.Ε. έχει δρομολογήσει διεθνή αρχιτεκτονικό διαγωνισμό ιδεών, με δεσμευμένο ποσό 310.000 ευρώ, ο οποίος θα αποτελέσει τη βάση για το μελλοντικό masterplan. Δεν πρόκειται ακόμη για κατασκευαστικό έργο, αλλά για το πρώτο βήμα ώστε να αποκτήσει ο Ελαιώνας ενιαία πολεοδομική λογική και να πάψει να αναπτύσσεται αποσπασματικά.
Η φιλοσοφία του σχεδιασμού προβλέπει τη σύνδεση κατοικίας, εργασίας, επιχειρηματικότητας, πρασίνου, δημόσιων χώρων, μετακινήσεων και υποδομών. Η κοινωνική κατοικία εντάσσεται σε αυτή τη λογική όχι ως απομονωμένο συγκρότημα, αλλά ως μέρος μιας μεικτής γειτονιάς με διαφορετικές χρήσεις και καθημερινή ζωή.
Σε αυτό το σημείο ανοίγει και μια ευρύτερη συζήτηση για το μοντέλο ανάπτυξης που πρέπει να επιλεγεί. Ο αρχιτέκτονας Ηλίας Κούρκουλας έχει επισημάνει ότι η Αθήνα αναπτύχθηκε ιστορικά γύρω από το μικρό οικοδομικό τετράγωνο, ένα μοντέλο που ενίσχυσε την κοινωνική ανάμειξη, τις τυχαίες συναντήσεις και τη ζωντάνια της γειτονιάς.
Κατά την άποψή του, η Αθήνα απέφυγε έτσι σε μεγάλο βαθμό φαινόμενα κοινωνικής απομόνωσης που εμφανίστηκαν σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, όπου κυριάρχησαν τα μεγάλα οικιστικά συγκροτήματα, τα πανταχόθεν ελεύθερα κτίρια και οι απομονωμένες εργατικές πολυκατοικίες.
Η προειδοποίηση για τον Ελαιώνα είναι σαφής. Η πολεοδόμηση της περιοχής δεν θα πρέπει να οδηγήσει σε κλειστές ζώνες, αυστηρά οριοθετημένα συγκροτήματα και μεγάλες μονολειτουργικές αναπτύξεις. Ο Κούρκουλας αναφέρει ως παραδείγματα προς αποφυγή το Ολυμπιακό Χωριό στους Θρακομακεδόνες, το άτυπο επιχειρηματικό πάρκο στο «δαχτυλίδι» της Κηφισίας και στοιχεία του μοντέλου ανάπτυξης που διαμορφώνεται στο Ελληνικό.
Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι να δημιουργηθεί απλώς ένας μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων, αλλά να προκύψει μια πραγματική γειτονιά που θα συνομιλεί με τον υπόλοιπο αστικό ιστό της Αθήνας. Ο φόβος είναι ότι μια βιαστική ανάπτυξη θα μπορούσε να οδηγήσει σε ένα μοντέλο περισσότερο κοντά στη λογική της αμερικανικής πόλης παρά στη δομή της παραδοσιακής αθηναϊκής γειτονιάς.
Το πιο άμεσο πρόβλημα, πάντως, είναι οι χρήσεις που ήδη υπάρχουν στην περιοχή. Στον Ελαιώνα εξακολουθούν να λειτουργούν περίπου 390 μεταφορικές επιχειρήσεις, οι οποίες πραγματοποιούν περισσότερα από 4.000 δρομολόγια φορτηγών καθημερινά. Η δραστηριότητα αυτή επιβαρύνει το τοπικό οδικό δίκτυο και τον Κηφισό, ενώ είναι δύσκολο να συνυπάρξει με μια οργανωμένη οικιστική ανάπτυξη.
Η λύση είχε αναζητηθεί στη μετεγκατάστασή τους σε οργανωμένο Επιχειρηματικό Πάρκο στη Φυλή. Ωστόσο, το αδιέξοδο του σχετικού διαγωνισμού έχει αφήσει ξανά χωρίς σαφές χρονοδιάγραμμα τη μεταφορά των επιχειρήσεων.
Η εκκρεμότητα αυτή επηρεάζει άμεσα και την αγορά ακινήτων. Παράγοντες του real estate θεωρούν ότι όσο η περιοχή παραμένει επιβαρυμένη από βαριές μεταφορικές χρήσεις και χιλιάδες καθημερινές κινήσεις φορτηγών, τόσο δυσκολότερο είναι να εμφανιστούν μεγάλης κλίμακας οικιστικές επενδύσεις.
Το πρόβλημα όμως δεν σταματά στις μεταφορικές. Ο Ελαιώνας αποτελεί ένα σύνθετο μωσαϊκό δημόσιων και ιδιωτικών ακινήτων, παλιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων, αποθηκών, επιχειρήσεων και ελεύθερων εκτάσεων. Ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας και οι διαφορετικές χρήσεις γης κάνουν τον συνολικό σχεδιασμό πολύ πιο δύσκολο και απαιτούν απαλλοτριώσεις, αλλαγές χρήσεων, ρυμοτομικές παρεμβάσεις και συντονισμό ανάμεσα σε διαφορετικούς φορείς και ιδιοκτήτες.
Παράλληλα, για να μπορέσει η περιοχή να δεχθεί χιλιάδες νέους κατοίκους απαιτείται μεγάλη αναβάθμιση υποδομών. Χρειάζονται νέοι ή ανακατασκευασμένοι δρόμοι, δίκτυα αποχέτευσης και ομβρίων, αντιπλημμυρικές παρεμβάσεις και σειρά άλλων τεχνικών έργων. Πριν από αυτά, όμως, πρέπει να προηγηθούν περιβαλλοντικές, γεωλογικές και ρυμοτομικές μελέτες, αρκετές από τις οποίες δεν έχουν ακόμη ανατεθεί.
Ιδιαίτερο βάρος αποκτά και η κλιματική ανθεκτικότητα. Το masterplan καλείται να αντιμετωπίσει τον πλημμυρικό κίνδυνο, τις θερμικές νησίδες και την έλλειψη πρασίνου, ενώ θα πρέπει παράλληλα να ενσωματώσει τη βιώσιμη κινητικότητα και τη σύνδεση της περιοχής με το ευρύτερο δίκτυο της πόλης.
Ενδεικτική είναι η απόσταση ανάμεσα στις προβλέψεις και τη σημερινή πραγματικότητα στο πράσινο. Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει κοινόχρηστο πράσινο στο 30% της έκτασης, ενώ σήμερα το πραγματικό ποσοστό εκτιμάται ότι κινείται μόλις γύρω στο 3%.
Παρά τις μεγάλες εκκρεμότητες, η αγορά έχει ήδη αρχίσει να δοκιμάζει στην πράξη το μοντέλο της προσιτής κατοικίας. Η Dimand έχει εντάξει το affordable housing στους τέσσερις βασικούς πυλώνες της στρατηγικής της για την επόμενη πενταετία και προετοιμάζει το πρώτο πιλοτικό έργο στη λεωφόρο Πέτρου Ράλλη, στην κάτω πλευρά του Ελαιώνα.
Η εταιρεία έχει ήδη αποκτήσει τα ακίνητα που απαιτούνται για το project, το οποίο αφορά κτίρια συνολικής επιφάνειας περίπου 10.000 τ.μ. Στόχος είναι να δημιουργηθούν περίπου 140 διαμερίσματα, επιφάνειας από 65 έως 100 τ.μ., με ένα ή δύο υπνοδωμάτια. Οι κατοικίες δεν σχεδιάζονται για πώληση αλλά για μίσθωση, με εισοδηματικά κριτήρια.
Η βασική λογική είναι το κόστος της στέγασης να παραμένει πραγματικά προσιτό. Όπως έχει εξηγήσει ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, το προσιτό ενοίκιο θα πρέπει να κινείται περίπου στο 25% έως 30% του οικογενειακού εισοδήματος. Για ένα ζευγάρι με συνολικό μηνιαίο εισόδημα μεταξύ 2.200 και 2.400 ευρώ, αυτό σημαίνει ότι το ενοίκιο δεν θα πρέπει να υπερβαίνει περίπου τα 600 ευρώ.
Η Dimand αντιμετωπίζει το συγκεκριμένο έργο ως πιλότο. Εφόσον αποδειχθεί ότι το μοντέλο λειτουργεί, η εταιρεία θέλει να προχωρήσει σε μεγαλύτερης κλίμακας ανάπτυξη προσιτής κατοικίας. Η οικονομική λογική είναι διαφορετική από εκείνη των συμβατικών αναπτύξεων, καθώς στην affordable housing η εταιρεία είναι διατεθειμένη να αποδεχθεί μονοψήφιες αποδόσεις, τη στιγμή που στις συνήθεις επενδύσεις της επιδιώκει IRR άνω του 20%.
Περισσότερες ειδήσεις
Δ. Ανδριόπουλος: Τα γήπεδα αλλάζουν τις πόλεις — Το «στοίχημα» Βοτανικού και Ελαιώνα
Ολοκληρώθηκε η απαλλοτρίωση 86 στρεμμάτων για τη Διπλή Ανάπλαση στον Βοτανικό – Το επόμενο βήμα
