Η ίδια γραμμή Μετρό, πολύ διαφορετικές οι αποδόσεις των ακινήτων πέριξ αυτής. Με μεγάλες διαφορές κινούνται οι αποδόσεις των κατοικιών κατά μήκος της ίδιας γραμμής του Μετρό της Αθήνας, επιβεβαιώνοντας ότι η εγγύτητα σε σταθμό μπορεί να αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα για ένα ακίνητο, δεν εξασφαλίζει όμως από μόνη της και υψηλή επενδυτική απόδοση.
Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στη Γραμμή 2, όπου η μέση μικτή ακαθάριστη απόδοση ενοικίασης διαμορφώνεται στο 4,9%, με τις αποκλίσεις ωστόσο μεταξύ των επιμέρους περιοχών να είναι ιδιαίτερα μεγάλες. Στην κορυφή βρίσκεται η Αττική με απόδοση 6,4% και ακολουθεί σε απόσταση αναπνοής ο Σταθμός Λαρίσης με 6,3%. Υψηλότερα από τον μέσο όρο της γραμμής κινούνται επίσης το Μεταξουργείο και η Ομόνοια, όπου η απόδοση φθάνει στο 5,8%.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της εταιρείας ανάλυσης δεδομένων ReDataset, η εικόνα αντιστρέφεται όσο η Γραμμή 2 κατευθύνεται προς τις ακριβότερες περιοχές των νοτίων προαστίων. Στον Άγιο Δημήτριο η μικτή απόδοση περιορίζεται στο 2,8%, στον Άλιμο στο 2,9% και στο Ελληνικό στο 3%. Έτσι, μεταξύ της Αττικής και του Αγίου Δημητρίου, δύο περιοχών που εξυπηρετούνται από την ίδια γραμμή, η απόδοση εμφανίζει διαφορά μεγαλύτερη του διπλάσιου. Σημειωτέον ότι η έρευνα έχει λάβει υπόψη ακίνητα στις αγγελίες κατασκευής από το 1960 και μετά, επιφάνειας 20 – 250 τ.μ., διαμερίσματα και μεζονέτες (εξαιρούνται πλειστηριασμοί). Ως μικτή απόδοση λαμβάνεται αυτή της συνολικής αγοράς, δηλαδή το διάμεσο ενοίκιο ανά τ.μ. επί 12 μήνες, διαιρεμένο με τη διάμεση τιμή πώλησης ανά τ.μ., για όλες τις κατοικίες στους σταθμούς της γραμμής.
Τα στοιχεία αποτυπώνουν ουσιαστικά τις μεγάλες διαφοροποιήσεις που δημιουργεί το κόστος εισόδου σε κάθε τοπική αγορά. Στις φθηνότερες περιοχές της κεντροδυτικής Αθήνας, όπου η αξία αγοράς ενός ακινήτου παραμένει χαμηλότερη σε σχέση με τα νότια προάστια, η σχέση ενοικίου προς τιμή αγοράς οδηγεί σε υψηλότερες αποδόσεις. Αντίθετα, στις ακριβότερες αγορές προς τα νότια, οι υψηλές αξίες των κατοικιών συμπιέζουν την ποσοστιαία απόδοση που μπορεί να εξασφαλίσει ο ιδιοκτήτης μέσω της μίσθωσης.
«Μέσα σε λίγες στάσεις, η απόδοση υποχωρεί αισθητά. Αυτό δείχνει ότι μια πιο κεντρική ή premium τοποθεσία δεν συνεπάγεται απαραίτητα και υψηλότερη εισοδηματική απόδοση. Όταν οι τιμές αγοράς αυξάνονται περισσότερο από τα ενοίκια, η μεικτή απόδοση συμπιέζεται», σχολιάζεται από την εταιρεία.
Τι σημαίνει τελικά για την επενδυτική εικόνα; Το βασικό συμπέρασμα είναι απλό: Το «κοντά στο Μετρό» δεν αρκεί από μόνο του για να περιγράψει την απόδοση ενός ακινήτου. Δύο κατοικίες μπορεί να βρίσκονται εξίσου κοντά σε σταθμό της ίδιας γραμμής, αλλά να έχουν πολύ διαφορετικό προφίλ απόδοσης, επειδή η σχέση μεταξύ τιμών αγοράς και ενοικίων αλλάζει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.
Περισσότερες ειδήσεις
Στεγαστική κρίση: Η Κομισιόν ανοίγει τον δρόμο για τοπικούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
ΠΟΜΙΔΑ: Επιστολή με αίτημα την παράταση στην προθεσμία εξαγοράς διακατεχομένων ακινήτων
