Σπίτια υπάρχουν, αλλά μένουν κλειστά. Η συζήτηση για τα αδρανή ακίνητα επανέρχεται στο προσκήνιο μέσα από νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η οποία αποδίδει σημαντικό μέρος της στεγαστικής κρίσης όχι μόνο στην περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και στη χαμηλή αξιοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος. Σύμφωνα με την ανάλυση, χιλιάδες κατοικίες παραμένουν εκτός αγοράς την ώρα που η ζήτηση για στέγη συνεχίζει να αυξάνεται.

Το συμπέρασμα αυτό έρχεται σε μια περίοδο όπου η δημόσια συζήτηση για το στεγαστικό ζήτημα βρίσκεται στο προσκήνιο. Σε συνέχεια της χθεσινής παρέμβασης της ΠΟΜΙΔΑ, για την ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών, η μελέτη της Βουλής καταλήγει επίσης στο συμπέρασμα ότι η αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων αποτελεί βασικό «κλειδί» για την αποκλιμάκωση των πιέσεων στην αγορά κατοικίας.

Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας

Όπως επισημαίνεται στη μελέτη με τίτλο «House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective», η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο οικιστικό απόθεμα, ωστόσο σημαντικό μέρος του παραμένει αναξιοποίητο.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής 2021 της ΕΛΣΤΑΤ:

• Το 34,5% των κατοικιών δηλώνεται ως κενό.
• Ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5% μεταξύ 2011 και 2021.
• Οι διαθέσιμες κατοικίες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%.
• Οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
• Οι αδρανείς κατοικίες που δεν διατίθενται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση αυξήθηκαν κατά 6,1%.

Οι συντάκτες της μελέτης σημειώνουν ότι το γεγονός πως ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται «κενό» δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι διαθέσιμο στην αγορά. Πολλά ακίνητα παραμένουν εκτός αξιοποίησης λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων, νομικών ζητημάτων, κακής κατάστασης, εποχικής χρήσης ή επειδή βρίσκονται σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση.

Δεν φτάνει μόνο η νέα οικοδομή

Η ανάλυση υπογραμμίζει ότι η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα έχει ανακάμψει μόνο μερικώς μετά τη δεκαετή κρίση.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες ανήλθαν το 2025 μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου περίπου 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ πριν από την κρίση ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ. Παράλληλα, οι οικοδομικές άδειες παραμένουν αισθητά χαμηλότερες από τα επίπεδα που καταγράφονταν πριν το 2008.

Η μελέτη αναγνωρίζει ότι η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών επηρεάζει την αγορά, ωστόσο εκτιμά ότι δεν αρκεί από μόνη της για να εξηγήσει την έντονη άνοδο των τιμών. Αντίθετα, ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στη μειωμένη αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος.

Έως και 19% υψηλότερες τιμές λόγω των αδρανών κατοικιών

Για να αποτυπώσει την επίδραση του φαινομένου στις τιμές, το Γραφείο Προϋπολογισμού χρησιμοποίησε μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα δεδομένα της ελληνικής οικονομίας.

Σύμφωνα με τα σενάρια που εξετάστηκαν, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά μπορεί να εξηγεί αύξηση των πραγματικών τιμών έως και 19,1%, διατηρώντας σταθερούς άλλους παράγοντες όπως τα εισοδήματα, το κόστος κατασκευής, οι τιμές γης και η ζήτηση από το εξωτερικό. Σε περίπτωση που δεν είχε υπάρξει καμία ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φτάσει ακόμη και το 26,7%.

Αντίστροφα, σε υποθετικό σενάριο σταδιακής επιστροφής σημαντικού αριθμού ανενεργών κατοικιών στην αγορά μέσα σε ορίζοντα έξι ετών, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά περίπου 15,5% έως 24,6%, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της μελέτης.

Οι πέντε παρεμβάσεις που προτείνει η Βουλή

Με βάση τα συμπεράσματα της έρευνας, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους προτείνει πέντε βασικούς άξονες πολιτικής για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών:

1. Επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων

Η επιτάχυνση της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και η μείωση του κόστους μεταβιβάσεων μικρής αξίας εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να επαναφέρουν αδρανή ακίνητα στην αγορά.

2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις

Η μελέτη προτείνει παρεμβάσεις που θα καθιστούν πιο ελκυστική τη μακροχρόνια εκμίσθωση σε σχέση με άλλες μορφές αξιοποίησης ακινήτων.

3. Στήριξη ανακαινίσεων

Προτείνονται στοχευμένες επιδοτήσεις ή πράσινα δάνεια για την αναβάθμιση κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα επιστρέφουν στη μακροχρόνια αγορά μίσθωσης.

4. Παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η μελέτη εξετάζει τη δυνατότητα διαφορετικής φορολογικής μεταχείρισης ή πρόσθετων ρυθμίσεων σε περιοχές υψηλής ζήτησης, επισημαίνοντας πάντως ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν τη μοναδική αιτία του προβλήματος.

5. Δημόσιες επενδύσεις και νέα κατοικία

Η επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και η ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας προτείνονται ως συμπληρωματικά μέτρα για την ενίσχυση της προσφοράς.

Η βασική διαπίστωση της μελέτης είναι ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος δεν περνά αποκλειστικά μέσα από την κατασκευή περισσότερων κατοικιών. Όπως υπογραμμίζεται, η Ελλάδα διαθέτει ήδη σημαντικό οικιστικό απόθεμα, όμως μεγάλο μέρος του παραμένει εκτός αγοράς. Για τον λόγο αυτό, η αποτελεσματική αξιοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών αναδεικνύεται σε κρίσιμο παράγοντα για την αύξηση της προσφοράς και τη σταδιακή αποκλιμάκωση των πιέσεων στις τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικιών.

Περισσότερες ειδήσεις

Δύσκολη η απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα – Ακριβότερα κατά 13% τα οικιστικά ακίνητα σήμερα σε σχέση με το προ κρίσης κόστος

Άντεξε εν μέσω πολέμου – και μάλιστα με οριακή άνοδο των κρατήσεων – η ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων

Golden Visa, Airbnb και έλλειψη προσφοράς: Οι τρεις «πληγές» της ελληνικής αγοράς ακινήτων