Με τρεις ταχύτητες κινείται αυτή την στιγμή η αγορά γραφείων στην Αθήνα, με τις τιμές να συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά και κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026. Συνολικά στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, η αγορά έχει παρουσιάσει αξιοσημείωτους ρυθμούς ανόδου και όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της εταιρείας συμβούλων ακινήτων GEOAXIS φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 63% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως ή με περιορισμένο αριθμό θέσεων στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2017, ενώ στο 78% είναι η αντίστοιχη αύξηση στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 81% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης.

Όσον αφορά την υφιστάμενη κατάσταση αλλά και τη μεσοπρόθεσμη τάση της αγοράς, η ανάλυση της εταιρείας καταγράφει τρεις διαφορετικές ταχύτητες:

• Ταχύτητα Πρώτη. Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που κυμαίνονται περί τα 35 ευρώ/τμ/μήνα (δίχως θέσεις στάθμευσης) και αποδόσεις γύρω στο 6 %. Στα κτίρια αυτά τα ενοίκια μπορεί να ανέλθουν για μικρούς χώρους μέχρι και 38 – 40 ευρώ/τμ/μήνα.
• Ταχύτητα Δεύτερη. Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 25 ευρώ/τμ/μήνα με αποδόσεις κάτω από 7%.
• Ταχύτητα Τρίτη. Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 – 15 ευρώ/τμ/ μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.

Σύμφωνα με την εταιρεία, οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν τόσο το υπόλοιπο 2026 όσο και το 2027 «εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών», όπως επισημαίνεται χαρακτηριστικά.

Περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για «πράσινα» γραφεία

Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρεί η εταιρεία για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από τον Οργανισμό πιστοποιημένων εκτιμητών RICS και το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται καταρχάς εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και ταυτόχρονα μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, με ενοίκια μέχρι και 38 ευρώ /τμ/μήνα. Επιπλέον δεν υπάρχει ουσιαστικά δεξαμενή ξένων κεφαλαίων, γεγονός το οποίο σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς.

Σε επίπεδο περιοχών, είναι συνεχιζόμενη η ανάκαμψη αξιών στα βόρεια προάστια της Αθήνας (Δακτυλίδι Μαρούσι – Κηφισιά), με σημαντική αύξηση παράλληλα του νεόδμητου αποθέματος στην ευρύτερη περιοχή τα επόμενα χρόνια π.χ. (τα νέα κτίρια της Noval, του ΤΕΕ κ.α.). Από την άλλη πλευρά, η Πειραιώς έχει δυσκολία να πλασαριστεί ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων, ενώ είναι αυξανόμενος ο αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας καθώς η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προς ώρας ως προσφορότερη, ενώ και το πρόγραμμα χρυσής visa ευνοεί την μετατροπή. Στο κέντρο πάντως καταγράφεται σχετική αύξηση ζήτησης για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.

Αυξημένη είναι η προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές οι τιμές σε παλαιών προδιαγραφών οριζόντιες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες θέσεις, ενώ παγιώνεται και το «άνοιγμα» της ψαλίδας μεταξύ γραφείων υψηλών προδιαγραφών και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις, την ίδια στιγμή που σημειώνεται συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.

Αυξανόμενο το ενδιαφέρον για γραφεία ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου

Η τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης αν και βαίνει σταθερά αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν τέτοιους χώρους, παρά την μακροχρόνια μίσθωση. Ήδη στην Αθήνα

καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι, ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.

Την ίδια στιγμή, ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.

Ακριβότερα τα γραφεία σε Σύνταγμα – Κολωνάκι

Σε σχέση με τις τιμές, στα παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσης στάθμευσης, στο κέντρο της Αθήνας στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 17,9 ευρώ/τμ/ μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 25 ευρώ/τμ/μήνα. Στον οδικό άξονα της λεωφόρου Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 14,4 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της λεωφόρου Μεσογείων 12,2 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της λεωφόρου Βουλιαγμένης 11,5 ευρώ/τμ/ μήνα και στη λεωφόρο Συγγρού 10 ευρώ/τμ/μήνα.

Για τις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες, δίχως θέσεις στάθμευσης, την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 17,6 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 15,6 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της λεωφόρου Κηφισίας με 12,6 ευρώ/τμ/μήνα, η λεωφόρος Βουλιαγμένης με 11,4 ευρώ/τμ/μήνα, και τέλος οι άξονες της λεωφόρου Μεσογείων και της λεωφόρου Συγγρού με 9,2 και 9,1 ευρώ/τμ/μήνα αντίστοιχα.

Για τις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες που διαθέτουν όμως θέσεις στάθμευσης, τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 18,9 ευρώ/τμ/μήνα και ο άξονας της λεωφόρου Κηφισίας με 18,7 ευρώ/ τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της λεωφόρου Βουλιαγμένης με 14,5 ευρώ/ τμ/μήνα, η λεωφόρος Μεσογείων με 11,1 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος η λεωφόρος Συγγρού με 10,8 ευρώ/τμ/μήνα.

Περισσότερες ειδήσεις

Startups: Έξι και ένας λόγοι που οι χώροι coworking «εκτοξεύουν» την απόδοση των εργαζομένων

Ξεπέρασαν το μισό δισ. ευρώ οι συναλλαγές σε γραφειακούς χώρους το δ΄ τρίμηνο του 2025 – Πρωταγωνίστησαν τα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας

«Αχίλλειος πτέρνα» η αγορά κατοικίας το α’ εξάμηνο του 2026 – Ράλι στα ξενοδοχεία, «φρένο» σε γραφεία και logistics