Η Ελλάδα δεν θα αντιμετωπίσει τη στεγαστική κρίση μοιράζοντας περισσότερα στεγαστικά δάνεια και επιδόματα. Αντίθετα, θα πρέπει να βάλει στην αγορά τις εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες που σήμερα παραμένουν κλειστές, να περιορίσει τα εμπόδια που αποτρέπουν τους ιδιοκτήτες από το να τις αξιοποιήσουν και να δώσει κίνητρα για περισσότερες μακροχρόνιες μισθώσεις.
Αυτό είναι το βασικό μήνυμα της νέας μελέτης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) για την ελληνική αγορά κατοικίας, η οποία, ούτε λίγο ούτε πολύ, υποστηρίζει ότι το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας δεν είναι αποτέλεσμα μόνο της εκτίναξης των τιμών, αλλά κυρίως των διαρθρωτικών αδυναμιών της αγοράς. Το Ταμείο μάλιστα προειδοποιεί ότι όσο η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, κάθε πολιτική που ενισχύει αποκλειστικά τη ζήτηση κινδυνεύει να οδηγήσει σε ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών και ενοικίων.
Γι’ αυτό προτείνει ένα διαφορετικό μείγμα πολιτικής, δηλαδή προγράμματα ανακαίνισης για τα παλιά κτίρια, αντικίνητρα για τη διατήρηση κλειστών κατοικιών, επίλυση προβλημάτων συνιδιοκτησίας και πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, μείωση του κινδύνου που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες στις μακροχρόνιες μισθώσεις, ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα και επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων για νέες κατασκευές. Παράλληλα ζητά να ενισχυθεί η παραγωγικότητα της οικοδομής και να αντιμετωπιστούν οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού που περιορίζουν τη νέα προσφορά κατοικιών.
Το ΔΝΤ περιγράφει την Ελλάδα ως μία από τις πιο αντιφατικές αγορές κατοικίας στην Ευρώπη. Από τη μία πλευρά, περισσότερο από το 60% των ελληνικών νοικοκυριών είναι ιδιοκτήτες κατοικίες χωρίς στεγαστικό δάνειο, ενώ η χώρα διαθέτει από τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Από την άλλη, η πρόσβαση σε προσιτή στέγη επιδεινώνεται συνεχώς. Η εξήγηση βρίσκεται στο γεγονός ότι το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ περίπου το ένα τρίτο αυτών – δηλαδή το 12% – 13% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος – παραμένει κενό.
Σύμφωνα με το Ταμείο, μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων είναι παλιό, ενεργειακά αναποτελεσματικό και οικονομικά ασύμφορο να ανακαινιστεί. Περισσότερες από τις μισές κενές κατοικίες έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980, ενώ η αξιοποίησή τους εμποδίζεται από το υψηλό κόστος ανακαίνισης, την έλλειψη χρηματοδότησης, την πολυϊδιοκτησία, τις πολεοδομικές εκκρεμότητες αλλά και τα ακίνητα που παραμένουν δεσμευμένα σε τράπεζες, servicers και στο Δημόσιο.
Η έκθεση καταγράφει, επίσης, τη μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στην αγορά κατοικίας και τα εισοδήματα.
Από το τέλος της κρίσης μέχρι σήμερα οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ενισχύθηκε μόλις κατά 47%. Μόνο μετά την πανδημία οι τιμές αυξήθηκαν κατά 61%, ενώ τα ενοίκια κατέγραψαν πληθωρισμό 10% μόνο μέσα στο 2025. Παρότι το ΔΝΤ θεωρεί ότι η αγορά εμφανίζει μέτρια υπερτίμηση της τάξης του 10%, επισημαίνει ότι η πραγματική προσιτότητα της κατοικίας έχει επιδεινωθεί σημαντικά.
Η κατάσταση είναι ακόμη δυσκολότερη για όσους επιδιώκουν να αγοράσουν πρώτη κατοικία. Με τα σημερινά τραπεζικά κριτήρια, το μέσο νοικοκυριό υπολείπεται κατά 7% – 17% του απαιτούμενου εισοδήματος για τη λήψη στεγαστικού δανείου, ενώ χρειάζεται έως και 24 χρόνια αποταμίευσης για να συγκεντρώσει την προκαταβολή αγοράς κατοικίας, ακόμη και αν αποταμιεύει κάθε χρόνο το 10% του εισοδήματός του.
Το ΔΝΤ αποτυπώνει και τη μεγάλη πίεση που δέχονται ήδη τα ελληνικά νοικοκυριά. Η διάμεση στεγαστική δαπάνη ξεπερνά πλέον το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ περίπου το 40% των νοικοκυριών δαπανά περισσότερο από το 40% του εισοδήματός του για έξοδα κατοικίας. Ένα επιπλέον 20% αφιερώνει από 30% έως 40% του εισοδήματός του στη στέγαση, γεγονός που το καθιστά ιδιαίτερα ευάλωτο σε οποιαδήποτε αύξηση επιτοκίων ή μείωση εισοδήματος.
Παράλληλα, το 41,8% των νοικοκυριών εμφανίζει ληξιπρόθεσμες οφειλές που σχετίζονται με τη στέγαση, ενώ πολλοί δηλώνουν ότι αδυνατούν να θερμάνουν ή να ψύξουν επαρκώς την κατοικία τους. Η έκθεση συνδέει άμεσα το πρόβλημα με το γεγονός ότι μόλις το 7,4% των ελληνικών κατοικιών ανήκει σε ενεργειακή κατηγορία Β ή υψηλότερη. Ως αποτέλεσμα, τα ελληνικά σπίτια καταναλώνουν περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τα αντίστοιχα ακίνητα της Πορτογαλίας.
Η έκθεση απορρίπτει την εύκολη εξήγηση ότι για όλα ευθύνονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι καταχωρίσεις τύπου Airbnb αυξήθηκαν κατά 240% την περίοδο 2017-2024 και ξεπέρασαν τις 230.000, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, το 10% των κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία και σχεδόν το 29% των κενών ακινήτων. Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξάνουν τις τιμές και περιορίζουν την προσφορά σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αθήνα, ο Πειραιάς και οι τουριστικοί προορισμοί, ωστόσο επιμένει ότι αποτελούν μόνο έναν από τους παράγοντες της κρίσης.
Το πραγματικό πρόβλημα, σύμφωνα με την έκθεση, είναι ότι η προσφορά παραμένει ανεπαρκής και δεν συμβαδίζει με τις ανάγκες της αγοράς. Το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ το ένα τρίτο ξεπερνά τις 280.000 ευρώ, επίπεδα που τις καθιστούν απρόσιτες για τη μεγάλη πλειονότητα των Ελλήνων. Αντίστοιχα, το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώνεται στα 575 ευρώ τον μήνα, ενώ στην Αττική φθάνει περίπου τα 785 ευρώ, με την έλλειψη μικρών κατοικιών να είναι ιδιαίτερα έντονη σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Περισσότερες ειδήσεις
Παμπάλαια τα 7 στα 10 φοιτητικά σπίτια που προσφέρονται προς ενοικίαση στην Αθήνα
