Με θετικό πρόσημο, αλλά σαφώς διαφορετικές ταχύτητες ανά κατηγορία ακινήτου κινείται η ελληνική κτηματαγορά στο δεύτερο εξάμηνο του 2026. Η εικόνα απέχει πλέον από το να είναι ενιαία: Θέση, «ηλικία», ποιότητα κατασκευής, ενεργειακά χαρακτηριστικά, μέγεθος και δυνατότητα αξιοποίησης καθορίζουν ολοένα περισσότερο τόσο τις τιμές όσο και τη ζήτηση, δημιουργώντας ουσιαστικά επιμέρους αγορές μέσα στην ίδια αγορά.

Τα στοιχεία παραθέτει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. ορκωτός εκτιμητής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions, τονίζοντας ότι η γενική τάση κατά την τελευταία οκταετία είναι ανοδική, όπως παρατηρείται από τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος.

Συνολικά, το 2026 «κινείται ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων, με δυσκολία στα ελληνικά νοικοκυριά, αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων εν πολλοίς παραγόντων. Σε ό,τι αφορά στα στεγαστικά δάνεια, πέραν των όρων που (σωστά) θέτουν οι τράπεζες, υπάρχει και μεγάλη διστακτικότητα των υποψήφιων δανειστών, διότι θυμούνται τα κόκκινα δάνεια που δημιουργήθηκαν όταν ανετράπησαν (στην κρίση) τα οικονομικά δεδομένα των νοικοκυριών. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ πάνω από τα επιτόκια τραπεζών», επισημαίνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Ξεπέρασαν τις τιμές του 2007 οι προσφερόμενες νέες κατοικίες

Με βάση τους δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, η αγορά έχει καλύψει σημαντικό μέρος των απωλειών της πολυετούς κρίσης, με την Αθήνα να βρίσκεται πλέον πάνω από τα επίπεδα του 2007 στις νέες κατοικίες. Ο σχετικός δείκτης για τις νέες κατασκευές στην πρωτεύουσα διαμορφώθηκε στο πρώτο τρίμηνο του 2026 στις 116,1 μονάδες, με βάση το 100 του 2007, ενώ στη Θεσσαλονίκη έφθασε στις 102,2 μονάδες. Στις άλλες μεγάλες πόλεις ο δείκτης ήταν στις 97,7 μονάδες και στις λοιπές περιοχές της χώρας στις 100,1 μονάδες.

Η εικόνα διαφοροποιείται, ωστόσο, στις παλαιότερες κατοικίες και ακόμη περισσότερο ανά περιοχή. «Στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση και υπερέχουν σε σχέση με το 2007, στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 11 έως 15%. Οι τιμές είναι ονομαστικές και δεν έχουν αποπληθωρισθεί.

Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα, όπως στο mega project του Ελληνικού και γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό. Ίδια εικόνα μας δίνει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα», όπως αναφέρει. Για το 2026 εκτιμάται ότι ο συνολικός αριθμός μπορεί να πλησιάσει τις 31.000 άδειες, εφόσον συνεχιστεί η σημερινή τάση.

Ως προς τους παράγοντες που πιέζουν την αγορά, σύμφωνα με τον ίδιο, «το περιβάλλον των Βαλκανίων, του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία αλλά και των σοβαρών ζητημάτων στο Ιράν, στο Ισραήλ και την Παλαιστίνη, που έχουν επίπτωση στην Ανατολική Μεσόγειο αλλά και σε όλο τον κόσμο, αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκταση και η διάρκειά τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστεί και πόσο ενδεχομένως θα επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά. Πάντως οι έως τώρα επιδράσεις δεν κρίνονται ως αρνητικές για την κτηματαγορά μας».

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι:

• Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών που έχει εκτοξευθεί λόγω των ζητημάτων με τα στενά του Ορμούζ.
• Το κόστος κατασκευής.
• Τα προγράμματα που ενισχύουν την ανακαίνιση και βελτίωση των παλαιών κατασκευών, την αλλαγή χρήσης παλαιών ακινήτων, τη φορολογική στήριξη των ιδιοκτητών ακινήτων βοηθούν την αύξηση της προσφοράς. Αντίθετα τα προγράμματα που ενίσχυσαν τη ζήτηση είχαν ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των τιμών.
• Η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα.
• Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους ως δυσβάστακτο.
• Το δημογραφικό της χώρας.
• Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής.
• Η βραχυχρόνια μίσθωση.
• Ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες, σε servicers ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σοβαρά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά

«Σημειώνουμε για προβληματισμό, ότι προ της κρίσης που η χώρα είχε πολύ περισσότερους κατοίκους, δεν υπήρχε πρόβλημα στέγης, ούτε και πρόβλημα ενοικίων. Αξίζει ακόμη να σημειώσουμε ότι η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης ή πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές και τουρισμό, έχει οδηγήσει στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης αλλά και στη σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων».

Μεγαλώνει το ενδιαφέρον για απόκτηση παλαιάς κατοικίας προς ανακαίνιση

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον κερδίζει έδαφος η αγορά παλαιότερων κατοικιών προς ανακαίνιση. Για αρκετά νοικοκυριά η αγορά νέου διαμερίσματος έχει καταστεί δύσκολη με αποτέλεσμα πολλοί υποψήφιοι ιδιοκτήτες να στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα χαμηλότερου κόστους, τα οποία στη συνέχεια εκσυγχρονίζουν και αναβαθμίζουν ενεργειακά.

Αντίστοιχα, νέα προϊόντα όπως τα επιπλωμένα διαμερίσματα με παροχή υπηρεσιών αλλά και οι οργανωμένες φοιτητικές κατοικίες αποκτούν σταδιακά μεγαλύτερο μερίδιο. Ειδικά στις πανεπιστημιακές πόλεις, οι φοιτητικές εστίες επιχειρούν να καλύψουν μέρος του στεγαστικού κενού με ολοκληρωμένες υπηρεσίες και ενιαίο μηνιαίο κόστος.

Στη βραχυχρόνια μίσθωση, οι νέες ρυθμίσεις αλλάζουν επίσης το τοπίο. Η ανάγκη, σύμφωνα με την ανάλυση, είναι να διατηρηθεί ισορροπία μεταξύ της προστασίας της μακροχρόνιας κατοικίας και της διατήρησης ενός προϊόντος που έχει πλέον σημαντική συμβολή στον τουρισμό και στην οικονομία.

Διαφορετική δυναμική εμφανίζει η εξοχική κατοικία, όπου η ζήτηση προέρχεται κυρίως από το εξωτερικό. «Ο κ. Χαραλαμπόπουλος επισημαίνει πως « εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο. Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις. Πάντως εξακολουθεί να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας».

Περισσότερες ειδήσεις

Λιγότερα καταλύματα, αλλά υψηλότερα έσοδα για την ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων το καλοκαίρι – Ξεπέρασε τα 200 ευρώ η μέση ημερήσια τιμή

Μετρό και Προαστιακός «μετακινούν» προς τα πάνω τις τιμές των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη 

Ακριβότερη έως 30% σε μόλις τρία χρόνια η φοιτητική κατοικία πέριξ των Πανεπιστημίων σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη