Μια αντιφατική εικόνα διαμορφώνεται στην ελληνική οικοδομή. Από τη μία πλευρά, τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, με περισσότερες άδειες και ακόμη μεγαλύτερη αύξηση στην επιφάνεια και στον όγκο των νέων οικοδομών. Από την άλλη, η εκτός σχεδίου δόμηση εισέρχεται σε έναν νέο κύκλο αβεβαιότητας, καθώς Υπηρεσίες Δόμησης που μέχρι πρόσφατα εξέδιδαν άδειες εμφανίζονται πλέον απρόθυμες να προχωρήσουν χωρίς σαφή νομοθετική κάλυψη για το κρίσιμο ζήτημα του «προσώπου» σε κοινόχρηστο δρόμο.
Το πρόβλημα έχει γίνει ιδιαίτερα ορατό στην Κρήτη, όπου οι ΥΔΟΜ Χανίων και Ρεθύμνου έχουν βρεθεί στο επίκεντρο της συζήτησης, με το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης να προειδοποιεί για τις συνέπειες που μπορεί να έχει η παρατεταμένη εκκρεμότητα τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για την τοπική οικοδομική δραστηριότητα. Στα Χανιά, μάλιστα, από τις αρχές Ιουνίου καταγράφεται μια μορφή παγώματος αδειών για εκτός σχεδίου γήπεδα χωρίς «πρόσωπο» σε δρόμο, καθώς οι υπάλληλοι δεν αισθάνονται νομικά κατοχυρωμένοι.
Η εξέλιξη αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία εάν συνδυαστεί με την πορεία που είχε προηγηθεί στην οικοδομή. Στο δωδεκάμηνο Ιουνίου 2025 – Μαΐου 2026 η συνολική οικοδομική δραστηριότητα σε ολόκληρη τη χώρα ανήλθε σε 31.155 άδειες, έναντι 28.642 το προηγούμενο αντίστοιχο διάστημα, σημειώνοντας αύξηση 8,8%.
Ακόμη ισχυρότερη ήταν η μεταβολή στα πραγματικά μεγέθη της οικοδομής. Η συνολική επιφάνεια αυξήθηκε κατά 13,3%, από περίπου 6,35 εκατ. σε 7,19 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, ενώ ο όγκος των νέων οικοδομών ενισχύθηκε κατά 19,3%, από 28,83 εκατ. σε 34,38 εκατ. κυβικά μέτρα.
Η σημαντικά μεγαλύτερη αύξηση του όγκου σε σχέση με τον αριθμό των αδειών δείχνει ότι η άνοδος της οικοδομικής δραστηριότητας δεν προήλθε μόνο από περισσότερα έργα, αλλά και από κατασκευές μεγαλύτερης κλίμακας.
Η περίπτωση της Κρήτης είναι ίσως η πιο χαρακτηριστική της νέας κατάστασης. Το νησί προέρχεται από μια περίοδο έντονης οικοδομικής ανάπτυξης. Στο δωδεκάμηνο Ιουνίου 2025 – Μαΐου 2026 οι συνολικές άδειες αυξήθηκαν κατά 12,7%, φτάνοντας τις 3.127, ενώ η επιφάνεια των νέων οικοδομών ενισχύθηκε κατά 19,5% και ο όγκος κατά 20%.
Παρόμοια ήταν η εικόνα και στην αμιγώς ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, όπου οι άδειες αυξήθηκαν κατά 12,9%, η επιφάνεια κατά 18,8% και ο όγκος κατά 16,8%.
Ακριβώς πάνω σε αυτή τη δυναμική έρχεται τώρα να προστεθεί η αβεβαιότητα για τα εκτός σχεδίου ακίνητα. Η αφετηρία του προβλήματος βρίσκεται στην απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία, με αφορμή οικοδομική άδεια στην Πάτμο, επανέφερε με ιδιαίτερη ένταση την απαίτηση ύπαρξης προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο προκειμένου ένα εκτός σχεδίου γήπεδο να θεωρείται οικοδομήσιμο.
Το μεγάλο πρόβλημα είναι ότι σε σημαντικό τμήμα της ελληνικής υπαίθρου οι δρόμοι δεν έχουν αναγνωριστεί πολεοδομικά με τον τρόπο που απαιτεί η νομολογία. Έτσι, ένας δρόμος μπορεί να υπάρχει επί δεκαετίες, να χρησιμοποιείται καθημερινά, να έχει ασφαλτοστρωθεί και να συντηρείται από έναν δήμο, αλλά να μην έχει την απαιτούμενη θεσμική αναγνώριση.
Η απουσία ενιαίας κατεύθυνσης έχει οδηγήσει σε διαφορετικές πρακτικές από περιοχή σε περιοχή. Όπως περιγράφει το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης, «κάποιες εκδίδουν άδειες, κάποιες δεν εκδίδουν», με αποτέλεσμα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά να αντιμετωπίζονται διαφορετικά ανάλογα με την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.
Στα Χανιά η ΥΔΟΜ μέχρι πρόσφατα προχωρούσε στην έκδοση αδειών, όμως η ανασφάλεια των υπαλλήλων οδήγησε στο πάγωμά τους. Αντίστοιχα, στον Άγιο Νικόλαο η έκδοση αδειών για συγκεκριμένες κατηγορίες εκτός σχεδίου ακινήτων είχε ανασταλεί ήδη από τον Αύγουστο του 2025.
Η εικόνα δημιουργεί ένα σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου, καθώς η δυνατότητα αξιοποίησης μιας ιδιοκτησίας μπορεί στην πράξη να εξαρτάται από την ερμηνεία που ακολουθεί η κάθε ΥΔΟΜ.
Η αβεβαιότητα εμφανίζεται τη στιγμή που σε μεγάλο μέρος της χώρας η οικοδομή έχει καταγράψει ιδιαίτερα ισχυρούς ρυθμούς ανάπτυξης.
Η Κεντρική Μακεδονία αποτελεί μία από τις χαρακτηριστικότερες περιπτώσεις. Οι άδειες αυξήθηκαν μόλις κατά 3,2%, όμως η επιφάνεια ενισχύθηκε κατά 18,1% και ο όγκος εκτινάχθηκε κατά 42,9%, προσεγγίζοντας τα 7,3 εκατ. κυβικά μέτρα. Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η μεταβολή στην ιδιωτική οικοδομή, όπου ο όγκος αυξήθηκε κατά 46,8%.
Στο Βόρειο Αιγαίο οι συνολικές άδειες αυξήθηκαν κατά 19,3%, η επιφάνεια κατά 45% και ο όγκος κατά 40,9%, ενώ στην ιδιωτική δραστηριότητα η επιφάνεια έκανε άλμα 63,8% και ο όγκος 62,4%.
Ισχυρές επιδόσεις καταγράφονται και στη Στερεά Ελλάδα. Οι άδειες αυξήθηκαν κατά 22,1%, η επιφάνεια κατά 27,3% και ο όγκος κατά 33,7%. Στη Δυτική Μακεδονία, παρά τη χαμηλότερη βάση, η επιφάνεια ενισχύθηκε κατά 28% και ο όγκος κατά 38,8%, ενώ στη Θεσσαλία οι αντίστοιχες αυξήσεις διαμορφώθηκαν σε 21,2% και 29,5%.
Σε απόλυτα μεγέθη, πάντως, η Αττική εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό πυρήνα της οικοδομικής δραστηριότητας της χώρας.
Οι συνολικές άδειες αυξήθηκαν από 6.391 σε 7.008, καταγράφοντας άνοδο 9,7%. Η συνολική επιφάνεια των νέων οικοδομών αυξήθηκε κατά 15,9%, φτάνοντας περίπου τα 2,16 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, ενώ ο όγκος ενισχύθηκε κατά 17,1% και ξεπέρασε τα 10 εκατ. κυβικά μέτρα.
Από τις 7.008 συνολικές άδειες στην Αττική, οι 6.959 αφορούσαν ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα. Η επιφάνεια της ιδιωτικής οικοδομής αυξήθηκε κατά 16% και ο όγκος κατά 17,8%.
Η Αττική μπορεί επομένως να μην εμφανίζει τις θεαματικές ποσοστιαίες μεταβολές μικρότερων Περιφερειών, εξακολουθεί όμως να συγκεντρώνει με μεγάλη διαφορά το μεγαλύτερο κομμάτι της νέας οικοδομής.
Ανοδική παραμένει και η δραστηριότητα στο Νότιο Αιγαίο, όπου οι άδειες αυξήθηκαν κατά 7,4%, η επιφάνεια κατά 9,2% και ο όγκος κατά 15,8%.
Η άνοδος, ωστόσο, δεν είναι ομοιόμορφη σε ολόκληρη τη χώρα. Ήπειρος, Ιόνια Νησιά και Πελοπόννησος εμφανίζουν μια διαφορετική τάση, καθώς οι περισσότερες άδειες δεν μεταφράζονται σε περισσότερα τετραγωνικά και μεγαλύτερο όγκο κατασκευών.
Στην Ήπειρο οι συνολικές άδειες αυξήθηκαν κατά 14,2%, όμως η επιφάνεια μειώθηκε κατά 4,4% και ο όγκος κατά 16,4%. Στην ιδιωτική οικοδομή η υποχώρηση του όγκου ήταν ακόμη μεγαλύτερη, φτάνοντας το 17,9%. Στα Ιόνια Νησιά, παρά την αύξηση των αδειών κατά 6%, η επιφάνεια μειώθηκε κατά 5,9% και ο όγκος κατά 5,5%.
Η μεγαλύτερη απόκλιση εντοπίζεται στην Πελοπόννησο. Οι συνολικές άδειες αυξήθηκαν κατά 4,9%, αλλά η επιφάνεια υποχώρησε κατά 13,3% και ο όγκος κατά 18,8%. Στην ιδιωτική δραστηριότητα οι άδειες αυξήθηκαν κατά 5,6%, την ώρα που η επιφάνεια μειώθηκε κατά 10,9% και ο όγκος κατά 15,9%.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι στις συγκεκριμένες Περιφέρειες εκδίδονται περισσότερες άδειες, αλλά αυτές αντιστοιχούν κατά μέσο όρο σε μικρότερης κλίμακας κατασκευές.
Σε επίπεδο χώρας, το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας προέρχεται από την ιδιωτική οικοδομή. Από τις συνολικά 31.155 άδειες του δωδεκαμήνου, οι 30.872 ήταν ιδιωτικές.
Σε σύγκριση με τις 28.316 άδειες του προηγούμενου δωδεκαμήνου, η αύξηση έφτασε το 9%. Η επιφάνεια της ιδιωτικής οικοδομής αυξήθηκε κατά 14%, από 6,17 εκατ. σε 7,03 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, ενώ ο όγκος ενισχύθηκε κατά 19,9%, από περίπου 27,85 εκατ. σε 33,41 εκατ. κυβικά μέτρα.
Πρόκειται για στοιχεία που δείχνουν ότι ο ιδιωτικός τομέας αποτελεί ουσιαστικά τον κινητήριο μοχλό της σημερινής οικοδομικής δραστηριότητας.
Σε αυτό το περιβάλλον, το ανοιχτό μέτωπο της εκτός σχεδίου δόμησης αποκτά μεγαλύτερο οικονομικό βάρος. Μετά την απόφαση του ΣτΕ το 2023, το ΥΠΕΝ είχε κινηθεί προς την κατεύθυνση μιας μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης που θα κάλυπτε το διάστημα μέχρι να ολοκληρωθεί η αναγνώριση των δρόμων.
Η λύση αυτή, όμως, δεν νομοθετήθηκε. Στη συνέχεια η στρατηγική άλλαξε και η οριστική αντιμετώπιση του ζητήματος συνδέθηκε με τις μελέτες αναγνώρισης οδών, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και το Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίσει τα κριτήρια αναγνώρισης του οδικού δικτύου. Μέχρι να ολοκληρωθούν, όμως, αυτές οι διαδικασίες, το κενό παραμένει.
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί και το ζήτημα του χρονικού κριτηρίου που θα χρησιμοποιηθεί για την αναγνώριση των δρόμων. Από το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης επισημαίνεται ότι η χρήση της αεροφωτογραφίας του 1977 μπορεί να αφήσει εκτός αναγνώρισης σημαντικό τμήμα του οδικού δικτύου που δημιουργήθηκε τις τελευταίες δεκαετίες. Πρόκειται ακόμη και για δρόμους που έχουν ασφαλτοστρωθεί και συντηρούνται επί 20 ή 30 χρόνια από τους δήμους και εξυπηρετούν κατοικίες, επιχειρήσεις και αγροτικές δραστηριότητες.
Από το ποιοι δρόμοι θα αναγνωριστούν τελικά ως κοινόχρηστοι θα εξαρτηθεί σε σημαντικό βαθμό ποια εκτός σχεδίου γήπεδα θα διατηρήσουν τη δυνατότητα δόμησης.
Το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης προειδοποιεί παράλληλα για τον κίνδυνο να δημιουργηθεί ένα νέο τοπίο δύο ταχυτήτων. Μικρές και μεσαίες εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες μπορεί να δυσκολεύονται ή να αδυνατούν να αξιοποιηθούν, την ώρα που μεγαλύτερες οργανωμένες επενδύσεις διαθέτουν ειδικά χωρικά και πολεοδομικά εργαλεία για να προχωρήσουν.
Έτσι, η ελληνική οικοδομή βρίσκεται μπροστά σε ένα παράδοξο. Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία καταγράφουν αύξηση 8,8% στις άδειες, 13,3% στην επιφάνεια και 19,3% στον όγκο, με ορισμένες Περιφέρειες να εμφανίζουν ακόμη υψηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης. Την ίδια στιγμή, όμως, η αβεβαιότητα γύρω από την εκτός σχεδίου δόμηση δημιουργεί έναν νέο παράγοντα κινδύνου για τη συνέχεια αυτής της πορείας.
Και η Κρήτη αποτελεί ίσως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα. Μια Περιφέρεια όπου οι άδειες αυξήθηκαν κατά 12,7% και ο οικοδομικός όγκος κατά 20% βρίσκεται σήμερα αντιμέτωπη με ένα νέο πολεοδομικό αδιέξοδο. Το κατά πόσο αυτό θα περιοριστεί σε συγκεκριμένες ΥΔΟΜ ή θα αποκτήσει μεγαλύτερες διαστάσεις θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το εάν θα δοθεί ενιαία και νομικά ασφαλής απάντηση από την κεντρική διοίκηση.
Διότι όσο η αναγνώριση των δρόμων παραμένει σε εκκρεμότητα και οι ΥΔΟΜ καλούνται να ερμηνεύουν κατά περίπτωση τη νομολογία, η ισχυρή εικόνα που παρουσιάζουν σήμερα οι αριθμοί της οικοδομής συνυπάρχει με έναν ολοένα μεγαλύτερο βαθμό αβεβαιότητας για το τι θα μπορεί τελικά να χτιστεί και πού.
Περισσότερες ειδήσεις
Ακίνητα: Το 94% βλέπει αύξηση τιμών την τελευταία πενταετία
Πολυτελείς κατοικίες: «Σωσίβιο» για τις υψηλές ανάγκες η συνιδιοκτησία
