Τις αδυναμίες του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα, αλλά και τα κενά στην καταγραφή της αποτελεσματικότητάς του, αναδεικνύει νέα μελέτη που εκπονήθηκε για την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική κρίση εντείνεται και η ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών γίνεται ολοένα πιο επιτακτική. Παρά την καθιέρωση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας e-Adeies, η χώρα εξακολουθεί να βρίσκεται σε ενδιάμεσο στάδιο ψηφιακής ωριμότητας, ενώ η διαδικασία αδειοδότησης παραμένει συνδεδεμένη με ένα σύνθετο πλέγμα εθνικών και τοπικών πολεοδομικών κανόνων, καθώς και εγκρίσεων από διαφορετικές υπηρεσίες.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις μόλις τρεις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης για τις οποίες δεν συγκεντρώθηκαν πρωτογενή στοιχεία από τις αρμόδιες δημόσιες αρχές ή από επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου. Όπως επισημαίνεται στην έκθεση, μαζί με την Ουγγαρία και τη Ρουμανία, η Ελλάδα αποτέλεσε μία από τις περιπτώσεις όπου η αξιολόγηση βασίστηκε αποκλειστικά σε διαθέσιμα έγγραφα και δευτερογενείς πηγές, γεγονός που περιορίζει τη δυνατότητα εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων για την πραγματική λειτουργία των υπηρεσιών αδειοδότησης.
Η μελέτη, με τίτλο «Study on the state of play of building permits for housing in the EU», ολοκληρώθηκε τον Οκτώβριο του 2026 από την Intellera Consulting, μέλος του ομίλου Accenture, και το ερευνητικό κέντρο VTT της Φινλανδίας. Καλύπτει το σύνολο των 27 κρατών – μελών και εξετάζει πώς οι διοικητικές διαδικασίες, οι πολεοδομικοί περιορισμοί και ο βαθμός ψηφιοποίησης επηρεάζουν την ανάπτυξη νέων κατοικιών, τις ανακαινίσεις και τις αλλαγές χρήσης υφιστάμενων κτιρίων.
Τα ευρήματα αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για την ελληνική αγορά, καθώς η χώρα καταγράφει τη μεγαλύτερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που επικαλείται η έκθεση, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν το 2024 κατά μέσο όρο το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές δαπάνες, έναντι 19% στην ΕΕ. Ακολουθούν η Δανία με 26% και η Σουηδία και η Γερμανία με 25%, αποτυπώνοντας το μέγεθος της πίεσης που αντιμετωπίζουν τα ελληνικά νοικοκυριά.
Στο ειδικό κεφάλαιο για την Ελλάδα εξετάζεται η λειτουργία του συστήματος οικοδομικών αδειών σε τρεις περιοχές, την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την Ερμούπολη της Σύρου. Η έκθεση κατατάσσει το ελληνικό μοντέλο στα κεντρικά οργανωμένα συστήματα, καθώς οι βασικοί τεχνικοί και πολεοδομικοί κανόνες καθορίζονται σε εθνικό επίπεδο, με κύριο νομοθετικό σημείο αναφοράς τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, τον νόμο 4067/2012, και το θεσμικό πλαίσιο που διέπει το e-Adeies.
Ωστόσο, η ύπαρξη ενιαίας νομοθεσίας δεν σημαίνει ότι οι όροι αδειοδότησης είναι ίδιοι σε κάθε περιοχή. Τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, οι χρήσεις γης και τα ειδικά διατάγματα εξακολουθούν να καθορίζουν τις δυνατότητες αξιοποίησης ενός ακινήτου, δημιουργώντας διαφοροποιήσεις ακόμη και μεταξύ περιοχών που υπάγονται στο ίδιο εθνικό θεσμικό πλαίσιο.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Ερμούπολης, όπου, πέρα από τους γενικούς πολεοδομικούς κανόνες, εφαρμόζονται πρόσθετες διατάξεις που συνδέονται με τον νησιωτικό χαρακτήρα της περιοχής και την προστασία της αρχιτεκτονικής και πολιτιστικής κληρονομιάς.
Η έκδοση των οικοδομικών αδειών παραμένει αρμοδιότητα των τοπικών Υπηρεσιών Δόμησης, ενώ, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε έργου, μπορεί να απαιτείται η συμμετοχή Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής, αρχαιολογικών υπηρεσιών και άλλων αρμόδιων φορέων. Αυτό σημαίνει ότι, παρά την ηλεκτρονική υποβολή των φακέλων, η ολοκλήρωση μιας αδειοδοτικής διαδικασίας εξακολουθεί να εξαρτάται σε ορισμένες περιπτώσεις από εγκρίσεις που εκδίδονται από διαφορετικές υπηρεσίες.
Ένα ακόμη ενδιαφέρον στοιχείο αφορά τον βαθμό ψηφιακής ωριμότητας του ελληνικού συστήματος. Η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Ερμούπολη κατατάσσονται στο δεύτερο επίπεδο της τετραβάθμιας κλίμακας που χρησιμοποιεί η μελέτη, γεγονός που δείχνει ότι η ηλεκτρονική διαχείριση των οικοδομικών αδειών έχει προχωρήσει, χωρίς όμως να έχει ολοκληρωθεί η μετάβαση σε προηγμένες αυτοματοποιημένες διαδικασίες.
Η λειτουργία του e-Adeies αποτελεί βασικό στοιχείο του ελληνικού συστήματος, καθώς επιτρέπει την ηλεκτρονική υποβολή και διαχείριση των σχετικών εγγράφων. Ωστόσο, η αξιολόγηση δεν κατατάσσει την Ελλάδα στις χώρες που έχουν αναπτύξει υψηλότερα επίπεδα ψηφιακής ολοκλήρωσης, με συστηματική αξιοποίηση δομημένων δεδομένων και αυτοματοποιημένων ελέγχων βάσει ψηφιακών μοντέλων κτιρίων.
Η εικόνα αυτή δεν αποτελεί αποκλειστικά ελληνική ιδιαιτερότητα. Η έκθεση διαπιστώνει ότι σε μεγάλο μέρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης η ψηφιοποίηση περιορίζεται ακόμη στην ηλεκτρονική διακίνηση εγγράφων, χωρίς να έχει μετασχηματιστεί συνολικά ο τρόπος με τον οποίο οι υπηρεσίες εξετάζουν και εγκρίνουν τις οικοδομικές άδειες. Αντίθετα, η Εσθονία ξεχωρίζει ως η μοναδική χώρα που φτάνει στο τέταρτο επίπεδο ψηφιακής ωριμότητας.
Το ζήτημα, σύμφωνα με τους συντάκτες, δεν είναι απλώς να αντικατασταθούν οι έντυποι φάκελοι από ηλεκτρονικά αρχεία, αλλά να διασυνδεθούν οι διαφορετικές υπηρεσίες και τα δημόσια μητρώα, ώστε να περιοριστούν οι επαναλαμβανόμενοι έλεγχοι και η ανάγκη υποβολής των ίδιων στοιχείων σε περισσότερους φορείς.
Η μελέτη εξετάζει επίσης την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας στην Ευρώπη, χρησιμοποιώντας ως έναν από τους βασικούς δείκτες τον αριθμό των αδειών κατοικιών ανά 1.000 κατοίκους κατά την περίοδο 2014 – 2024.
Σύμφωνα με τα ευρήματα, οι χώρες της Νότιας Ευρώπης, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα, εμφανίζουν γενικά χαμηλότερη αδειοδοτική δραστηριότητα ανά κάτοικο σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές περιοχές. Παράλληλα, στην ελληνική αγορά καταγράφεται ανάκαμψη της έκδοσης αδειών κατά την τελευταία πενταετία της εξεταζόμενης περιόδου, τάση που παρατηρείται και στην Ισπανία, σε αντίθεση με την Ιταλία.
Η ανάκαμψη αυτή, ωστόσο, δεν αναιρεί το ευρύτερο πρόβλημα της προσφοράς κατοικιών. Οι συντάκτες επισημαίνουν ότι σε αγορές όπου οι τιμές παραμένουν υψηλές και η νέα κατασκευαστική δραστηριότητα είναι περιορισμένη, δημιουργούνται ενδείξεις ότι η προσφορά δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στις ανάγκες της ζήτησης.
Παράλληλα, η έκθεση υπογραμμίζει ότι η αποτελεσματικότητα των αδειοδοτικών διαδικασιών επηρεάζει όχι μόνο την ανέγερση νέων κτιρίων, αλλά και την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος. Οι ανακαινίσεις, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις και η μετατροπή παλαιών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία, ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές όπου η διαθεσιμότητα οικοπέδων είναι περιορισμένη.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η έρευνα αναδεικνύει τις συνέπειες που μπορεί να έχει η πολυπλοκότητα των αδειοδοτήσεων για την κατασκευαστική δραστηριότητα. Το 72% των επαγγελματιών που συμμετείχαν στην έρευνα δήλωσε ότι έχει καθυστερήσει ή εγκαταλείψει κάποιο έργο εξαιτίας προβλημάτων στη διαδικασία έκδοσης των απαιτούμενων αδειών.
Οι καθυστερήσεις αυτές επηρεάζουν τη χρηματοδότηση των επενδύσεων, αυξάνουν το διοικητικό κόστος και μπορούν να μετακυλίονται στις τελικές τιμές των κατοικιών. Ιδιαίτερα ευάλωτες εμφανίζονται οι μικρότερες κατασκευαστικές επιχειρήσεις, οι οποίες διαθέτουν περιορισμένες δυνατότητες απορρόφησης πρόσθετων δαπανών και παρατεταμένων περιόδων αναμονής.
Τα συγκεκριμένα ποσοστά αφορούν το ευρωπαϊκό δείγμα και όχι αποκλειστικά την Ελλάδα. Αναδεικνύουν, ωστόσο, τη σημασία της απλοποίησης των διαδικασιών σε μια περίοδο κατά την οποία η αύξηση της προσφοράς κατοικιών αποτελεί βασική προτεραιότητα για τις ευρωπαϊκές κυβερνήσεις.
Με βάση τα συμπεράσματα της μελέτης, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στρέφει την προσοχή της στην απλοποίηση και την ψηφιοποίηση των αδειοδοτικών διαδικασιών, επιδιώκοντας να περιορίσει τα διοικητικά εμπόδια που δυσχεραίνουν την ανάπτυξη νέων κατοικιών.
Στις βασικές κατευθύνσεις περιλαμβάνονται η αποσαφήνιση των πολεοδομικών κανόνων, ο καλύτερος συντονισμός μεταξύ των εμπλεκόμενων υπηρεσιών, η ενίσχυση της διοικητικής ικανότητας των αρμόδιων αρχών και η ανάπτυξη ολοκληρωμένων ψηφιακών συστημάτων που θα επιτρέπουν την ανταλλαγή δεδομένων και την παρακολούθηση της πορείας κάθε αίτησης.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη δημιουργία ενιαίων σημείων εξυπηρέτησης, αλλά και στη δυνατότητα ταχύτερης εξέτασης λιγότερο σύνθετων έργων, όπως ορισμένες ανακαινίσεις και αλλαγές χρήσης κτιρίων. Η έκθεση αναφέρεται επίσης στη σταδιακή αξιοποίηση τεχνολογιών Building Information Modeling (BIM), οι οποίες μπορούν να επιτρέψουν την αυτοματοποιημένη επαλήθευση συγκεκριμένων τεχνικών και πολεοδομικών απαιτήσεων.
Για την Ελλάδα, το βασικό ζήτημα που αναδεικνύεται δεν είναι η απουσία ψηφιακής υποδομής, αλλά η ανάγκη να αποτυπωθεί με αξιόπιστα στοιχεία η πραγματική λειτουργία του συστήματος και να αξιολογηθεί κατά πόσο η ηλεκτρονική αδειοδότηση έχει περιορίσει τη γραφειοκρατία και τις διοικητικές επιβαρύνσεις. Σε μια αγορά όπου η στεγαστική πίεση παραμένει ιδιαίτερα υψηλή, η αποτελεσματικότερη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης και ο καλύτερος συντονισμός των εγκρίσεων αποτελούν κρίσιμες παραμέτρους για την επιτάχυνση της παραγωγής νέων κατοικιών, χωρίς να υποκαθιστούν την ανάγκη για ευρύτερες παρεμβάσεις στη στεγαστική πολιτική.
Περισσότερες ειδήσεις
Έφοδος στην Πολεοδομία Κατερίνης: 11 συλλήψεις για το φερόμενο κύκλωμα οικοδομικών αδειών
