Μία συνολική αναθεώρηση της στεγαστικής πολιτικής, που θα περιλαμβάνει ακόμη και παρεμβάσεις στον τρόπο κατανομής του πληθυσμού και της οικονομικής δραστηριότητας, θεωρεί το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ ως απαραίτητη προϋπόθεση για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Όπως επισημαίνεται στη νέα μελέτη του με τίτλο «Στεγαστικό ζήτημα και πολιτικές επίλυσής του», το πρόβλημα είναι σύνθετο και πολυπαραγοντικό και, ως εκ τούτου, δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με αποσπασματικά μέτρα ή βραχυπρόθεσμες παρεμβάσεις.
Στην ανάλυσή του, το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ καταγράφει δέκα βασικούς παράγοντες που έχουν οδηγήσει στην επιδείνωση της στεγαστικής κρίσης τα τελευταία χρόνια, ενώ παράλληλα προτείνει τρεις άμεσες και τρεις μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να συμβάλουν ουσιαστικά στον περιορισμό του προβλήματος. Στις βραχυπρόθεσμες περιλαμβάνονται η ενίσχυση διαθέσιμου εισοδήματος νοικοκυριών, η αποσύνδεση της ακίνητης περιουσίας από την άδεια διαμονής, αλλά και η επιτάχυνση δικαιοσύνης – αδειοδοτικών διαδικασιών. Αντίστοιχα σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα και λαμβάνοντας υπόψη τις δυσκολίες του όλου εγχειρήματος, προτείνονται, μεταξύ άλλων, παρεμβάσεις σε σχέση με την αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας, την πολιτική κατεδαφίσεων, αλλά και τα κίνητρα μετεγκατάστασης.
Στην κορυφή της λίστας ως προς τις αιτίες βρίσκεται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, ενώ ακολουθεί η συνεχής συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας στα μεγάλα αστικά κέντρα, η οποία ενισχύει τη ζήτηση για κατοικίες και ασκεί ακόμη μεγαλύτερες πιέσεις στις τιμές. Επιβαρυντικά λειτουργούν επίσης το αυξημένο ενεργειακό κόστος και η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στο αυξανόμενο κόστος τόσο της ενοικίασης όσο και της αγοράς κατοικίας. Σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ που παραθέτει η μελέτη, ο λόγος τιμής κατοικίας προς εισόδημα στην Ελλάδα έχει αυξηθεί κατά 25% από το 2015, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας ολοένα δυσκολότερη όχι μόνο για τα χαμηλά αλλά και για τα μεσαία εισοδηματικά στρώματα. Την ίδια στιγμή, η άνοδος του δείκτη τιμής προς ενοίκιο αποτελεί ένδειξη πιθανής υπερτίμησης της αγοράς ακινήτων.
Ενδεικτική είναι η εικόνα στην Αττική, όπου ακόμη και στις οικονομικότερες περιοχές των δυτικών προαστίων η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου ανέρχεται στα 8,89 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στα νότια προάστια φτάνει τα 12,99 ευρώ ανά τ.μ. Αυτό σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. κοστίζει κατά μέσο όρο πάνω από 450 ευρώ τον μήνα, ποσό που υπερβαίνει το ήμισυ του μικτού κατώτατου μισθού.
Παράλληλα, η μελέτη αναδεικνύει τον οικιστικό κορεσμό ως ακόμη έναν κρίσιμο παράγοντα. Η υπερσυγκέντρωση του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε περιοχές με περιορισμένη γεωγραφική έκταση, όπως τα νησιά, ασκεί έντονες πιέσεις στην αγορά κατοικίας, ενώ πολλές περιοχές έχουν ήδη εξαντλήσει τα περιθώρια οικιστικής επέκτασης.
Στις υπόλοιπες αιτίες που επιδεινώνουν τη στεγαστική κρίση περιλαμβάνονται οι χρονοβόρες διαδικασίες του κληρονομικού δικαίου, οι δυσκολίες πρόσβασης σε στεγαστική χρηματοδότηση, καθώς και το πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο, σύμφωνα με το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, έχει οδηγήσει σε περιπτώσεις πώλησης ακινήτων σε τιμές δυσανάλογα υψηλές σε σχέση με την πραγματική τους αξία.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στο φαινόμενο της αναβάθμισης υποβαθμισμένων περιοχών. Όπως σημειώνεται, η αναζωογόνηση αρκετών αστικών γειτονιών στηρίχθηκε σχεδόν αποκλειστικά στην ιδιωτική πρωτοβουλία, με την ανάπτυξη του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων να οδηγεί σε απότομη άνοδο των αξιών και των ενοικίων. Ωστόσο, τα αναβαθμισμένα ακίνητα αξιοποιούνται συχνά για τουριστική ή επιχειρηματική χρήση, συμπαρασύροντας προς τα πάνω τις τιμές και των κατοικιών. Ως αποτέλεσμα, πολλά νοικοκυριά αλλά και μικρές επιχειρήσεις αδυνατούν να ανταποκριθούν στο αυξημένο κόστος και αναγκάζονται να εγκαταλείψουν τις περιοχές όπου δραστηριοποιούνταν ή κατοικούσαν.
Σε σχέση με τις βραχυπρόθεσμες παρεμβάσεις και δη την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών «αυτή δεν μπορεί να προκύπτει μόνο από τη θεμιτή πολιτική αύξησης των μισθών ή συντάξεων. Άλλωστε ο ρυθμός αύξησης αυτής της κατηγορίας εισοδημάτων είναι μικρότερος του ρυθμού αύξησης του κόστους διαβίωσης και του κόστους στέγασης, ιδίως υπό το πρίσμα της σωρευτικής μείωσης της αγοραστικής δύναμης την τελευταία δεκαπενταετία». Η ανάλυση προτείνει για τον σκοπό αυτό νομοθετικές πρωτοβουλίες σε σχέση με:
Επιπλέον, χαρακτηρίζεται επιτακτική η ανάγκη διαμόρφωσης ενός φορέα διαχείρισης των ακινήτων του δημοσίου είτε του ανήκουν εξαρχής είτε προέρχονται από αποποιήσεις, δωρεές ή κατασχέσεις έναντι χρεών. «Σκοπός του φορέα οφείλει να είναι ο σχεδιασμός και η εφαρμογή πολιτικής πολλαπλασιασμού των κοινωνικών κατοικιών».
Ένα ακόμη ζήτημα που θέτει η ανάλυση σε σχέση αυτή τη φορά με τη χρηματοπιστωτική πολιτική είναι ότι «απαιτείται ο καθορισμός ορίων τόσο στο περιθώριο κέρδους όσο και στην πολιτική έγκρισης δανειακών αιτημάτων από τους χρηματοπιστωτικούς φορείς».
Ως προς την αποσύνδεση της ακίνητης περιουσίας από την άδεια διαμονής – μία πρακτική που έχει ωφελήσει δημοσιονομικά – θα μπορούσε πέραν του αντιτίμου, να προβλέπονται ειδικές ρήτρες αξιοποίησης, όπως η αποκατάσταση ακινήτων ώστε να είναι σε θέση να διατεθούν ως κατοικίες, η θέσπιση κινήτρων για διάθεση ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση με χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές υπό την πρόσθετη όμως προϋπόθεση υιοθέτησης χαμηλών συντελεστών απόσβεσης της επένδυσης (π.χ. 3%).
Ως προς την επιτάχυνση δικαιοσύνης – αδειοδοτικών διαδικασιών, μεταξύ άλλων, όπως αναφέρεται, «απαιτείται επομένως ο σχηματισμός μιας ειδικής ομάδας εξειδικευμένων λειτουργών της δικαιοσύνης στην πρώτη περίπτωση για την ταχύτερη δυνατή διεκπεραίωση όλων των σταδίων μιας υπόθεσης νομής ακίνητης περιουσίας. Παράλληλα, αναγκαία θεωρείται η επανεξέταση των πολεοδομικών διατάξεων στην κατεύθυνση της συμμόρφωσης των ακινήτων με τους κανονισμούς ασφαλείας και της νομιμοποίησης αυθαιρεσιών».
Καθοριστική προϋπόθεση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης είναι, σύμφωνα με το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η πλήρης καταγραφή της έκτασης του προβλήματος και η συνεχής παρακολούθησή του. Η δημιουργία ενός μηχανισμού που θα αποτυπώνει έγκαιρα τις ανάγκες στέγασης, σε συνδυασμό με σύστημα έγκαιρης παρέμβασης βασισμένο σε συγκεκριμένους δείκτες κινδύνου, θα επέτρεπε την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση των διαθέσιμων κοινωνικών πόρων σε επίπεδο δήμων. Ωστόσο, αυτό προϋποθέτει τόσο επαρκή χρηματοδότηση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης όσο και μεγαλύτερη ευελιξία στη λήψη τοπικών μέτρων, αντί της αποκλειστικής εφαρμογής οριζόντιων πολιτικών από το κεντρικό κράτος.
Η μελέτη επισημαίνει ακόμη ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα επιτείνεται από τη σχεδόν ανύπαρκτη κοινωνική κατοικία και την έλλειψη μηχανισμών που θα εξασφαλίζουν προσιτή στέγη, ιδιαίτερα μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ). Παράλληλα, ως κρίσιμο εργαλείο αντιμετώπισης του προβλήματος αναδεικνύεται η αξιοποίηση ανενεργών δημόσιων ακινήτων, καθώς και η προώθηση στοχευμένων πολεοδομικών παρεμβάσεων, όπου αυτές κρίνονται αναγκαίες.
Η πρώτη και σημαντικότερη πρόταση αφορά την αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας και του πληθυσμού. Σύμφωνα με το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η αποσυμφόρηση των μεγάλων αστικών κέντρων προϋποθέτει ουσιαστική αναβάθμιση των κοινωνικών και δημόσιων υποδομών στην περιφέρεια. Η ενίσχυση των υπηρεσιών υγείας και εκπαίδευσης, η βελτίωση των συγκοινωνιών και η αναβάθμιση των βασικών υποδομών μπορούν να δημιουργήσουν τις προϋποθέσεις για την επανακατοίκηση περιοχών που σήμερα χάνουν πληθυσμό, συμβάλλοντας ταυτόχρονα στη μείωση της πίεσης που δέχονται οι αγορές κατοικίας των μεγάλων πόλεων.
Η μελέτη υπογραμμίζει ότι απαιτείται σταδιακή αντιστροφή της συγκέντρωσης οικονομικής δραστηριότητας, κυρίως στην Αττική, ώστε να αποκατασταθεί μια πιο ισορροπημένη σχέση μεταξύ εισοδήματος και κόστους διαβίωσης. Βασική προϋπόθεση αποτελεί η ενίσχυση των δημόσιων νοσοκομείων και των μονάδων πρωτοβάθμιας φροντίδας υγείας στην περιφέρεια, καθώς και η αναβάθμιση των σχολικών υποδομών, αφού οι υπηρεσίες υγείας και εκπαίδευσης αποτελούν βασικά κριτήρια επιλογής τόπου κατοικίας.
Παράλληλα, η αποκέντρωση δεν μπορεί να επιτευχθεί χωρίς σημαντικές δημόσιες επενδύσεις στις υποδομές. Μεταξύ άλλων, προτείνονται έργα αποχέτευσης, βελτίωση του οδικού δικτύου, ανάπτυξη αξιόπιστων τηλεπικοινωνιακών και ψηφιακών δικτύων, καθώς και έργα πολιτικής προστασίας, όπως αντιπλημμυρικές και δασοπροστατευτικές παρεμβάσεις, ώστε μικρές πόλεις και χωριά να καταστούν ελκυστικοί τόποι εγκατάστασης για νοικοκυριά και επιχειρήσεις.
Η δεύτερη πρόταση αφορά την εφαρμογή μιας οργανωμένης πολιτικής κατεδαφίσεων και ανανέωσης του κτιριακού αποθέματος. Όπως επισημαίνεται, σε ολόκληρη τη χώρα υπάρχουν χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ή ακατάλληλα κτίρια, η αξιοποίηση των οποίων προϋποθέτει συντονισμό των δημόσιων υπηρεσιών, καταγραφή των ιδιοκτησιών, αλλά και οικονομικά κίνητρα για την αποκατάσταση ή αντικατάστασή τους. Το κράτος, σε συνεργασία με την Τοπική Αυτοδιοίκηση, θα μπορούσε να αναπτύξει ειδικά χρηματοδοτικά προγράμματα που θα διευκολύνουν τόσο την κατεδάφιση όσο και την ανακατασκευή κτιρίων, εντάσσοντας την πρωτοβουλία αυτή σε μια ευρύτερη στρατηγική αστικής και περιφερειακής αναγέννησης. Ως πρώτο βήμα προτείνεται η χρηματοδότηση των δήμων ώστε να προχωρήσουν ταχύτερα στην κατεδάφιση δημόσιων κτιρίων που δεν μπορούν πλέον να αξιοποιηθούν.
Η τρίτη παρέμβαση αφορά τη θέσπιση κινήτρων μετεγκατάστασης για επιχειρήσεις και νοικοκυριά. Η μελέτη επισημαίνει ότι η μεταφορά της έδρας μιας επιχείρησης ή η αλλαγή τόπου κατοικίας συνεπάγεται σημαντικό οικονομικό κόστος, το οποίο μπορεί να αντισταθμιστεί μέσω φορολογικών κινήτρων, κοινωνικών ενισχύσεων ή άλλων στοχευμένων μέτρων, πάντοτε εντός των ευρωπαϊκών κανόνων περί κρατικών ενισχύσεων. Παράλληλα, προτείνεται η ανάπτυξη συνεργειών που θα μειώνουν το λειτουργικό κόστος των επιχειρήσεων στις νέες περιοχές εγκατάστασης, ενισχύοντας την ανταγωνιστικότητά τους και καθιστώντας πιο ελκυστική την επιλογή της αποκέντρωσης.
Περισσότερες ειδήσεις
Ανακάμπτει η οικοδομή, αλλά παραμένει μεγάλο το έλλειμμα διαθέσιμων οικιστικών ακινήτων
