Η στεγαστική κρίση δεν οφείλεται μόνο στην έλλειψη νέων κατοικιών αλλά και στο γεγονός ότι μεγάλο μέρος του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς, επομένως τίθεται ζήτημα αξιοποίησης, κατανομής και λειτουργικής διαθεσιμότητας των υφιστάμενων κατοικιών.
Αυτό είναι ένα από τα βασικά συμπεράσματα της νέας τριμηνιαίας έκθεσης από το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή που περιλαμβάνει χωριστή ενότητα για το στεγαστικό πρόβλημα, το οποίο χαρακτηρίζεται πλέον ως μία από τις σημαντικότερες οικονομικές και κοινωνικές προκλήσεις, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και πανευρωπαϊκά. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναγνωρίζει όλο και περισσότερο ότι η έλλειψη προσιτής στέγης υπονομεύει την κοινωνική συνοχή, την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού και την ανταγωνιστικότητα των οικονομιών, και έχει εντάξει το ζήτημα στον πυρήνα του Ευρωπαϊκού Εξαμήνου.
Για την αντιμετώπιση του προβλήματος και την αύξηση της προσφοράς διαθέσιμων ακινήτων χωρίς να απαιτηθεί απαραίτητα νέα οικοδομική δραστηριότητα προτείνονται μεταξύ άλλων επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, φορολογικά κίνητρα για τη διάθεση κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές όπου παρατηρείται έντονη στεγαστική πίεση, προγράμματα ανακαίνισης που θα συνδέονται με την επιστροφή των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, αλλά και ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας μέσω συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Στην Ελλάδα, η έντονη αύξηση των τιμών κατοικιών τα τελευταία χρόνια, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, συνδέεται συχνά με τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα και την περιορισμένη ανάκαμψη των επενδύσεων σε νέες κατοικίες μετά την κρίση χρέους. Η ερμηνεία αυτή είναι σημαντική, αλλά δεν αποτυπώνει πλήρως το πρόβλημα.
Πρόσφατο ερευνητικό δοκίμιο του Γραφείου δείχνει ότι, πέρα από την κατασκευή νέων κατοικιών, κρίσιμη σημασία έχει και ο βαθμός αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το βασικό παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας είναι ότι οι τιμές αυξάνονται έντονα, ενώ σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει κενό. Σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού – Κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ, το 2021 οι κενές κατοικίες ανέρχονταν σε περίπου 2,28 εκατομμύρια, δηλαδή στο 34,5% του συνόλου των κατοικιών. Ωστόσο, μια κενή κατοικία δεν είναι απαραίτητα και διαθέσιμη στην αγορά. Νομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες, κακή κατάσταση, εποχική χρήση, γεωγραφική αναντιστοιχία με τη ζήτηση και άλλοι περιορισμοί μπορούν να εμποδίζουν την πραγματική αξιοποίησή της. Αποτυπώνοντας αυτή τη διάκριση, ο δείκτης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος υποχώρησε από 73,2% το 2011 σε 72,5% το 2021, ενώ οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4% και αυτές προς πώληση κατά 33,1%.
Η διάκριση μεταξύ φυσικού αποθέματος κατοικιών και πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς είναι κρίσιμη για την κατανόηση της ανόδου των τιμών. Το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι αποκλειστικά πρόβλημα ανεπαρκούς αριθμού κατοικιών, αλλά και πρόβλημα αξιοποίησης, κατανομής και λειτουργικής διαθεσιμότητας του υφιστάμενου αποθέματος. Για να ποσοτικοποιηθεί η σημασία αυτού του μηχανισμού, το προαναφερθέν πρόσφατο ερευνητικό δοκίμιο του Γραφείου χρησιμοποιεί ένα μακροοικονομικό υπόδειγμα γενικής ισορροπίας προσαρμοσμένο στην ελληνική οικονομία. Η ανάλυση βασίζεται σε σενάρια εργασίας με την επισήμανση ότι δεν αποτυπώνει ακριβείς προβλέψεις. Το υπόδειγμα απομονώνει τον μηχανισμό της μειωμένης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος, διατηρώντας σταθερούς άλλους παράγοντες που επίσης επηρεάζουν τις τιμές, όπως το εισόδημα, το κόστος κατασκευής, οι τιμές γης, οι χρηματοδοτικές συνθήκες και η εξωτερική ζήτηση. Το Γραφείο εκτιμά ότι κατά την περίοδο 2018-2025 η μειωμένη πραγματική διαθεσιμότητα του υφιστάμενου αποθέματος συνδέεται με αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικιών έως και 19,1%.
Συμπληρωματικά, το ερευνητικό δοκίμιο εξετάζει ένα υποθετικό σενάριο σταδιακής επανενεργοποίησης μη αξιοποιούμενων κατοικιών, προκειμένου να εκτιμηθεί η πιθανή επίδραση μιας αύξησης της πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών στις τιμές. Στο σενάριο αυτό, το ποσοστό των κενών κατοικιών υποθέτουμε ότι επιστρέφει σταδιακά, σε ορίζοντα εξαετίας, στα χαμηλότερα επίπεδα που είχαν καταγραφεί το 2001. Τα αποτελέσματα του υποδείγματος δείχνουν ότι μια τέτοια αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών θα μπορούσε να ασκήσει σημαντική πίεση στις πραγματικές τιμές προς τα κάτω, οδηγώντας σε μείωσή τους κατά περίπου 15,5% – 24,6%, ανάλογα με τις επιμέρους υποθέσεις της προσομοίωσης.
Τα ευρήματα αυτά υπογραμμίζουν ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι αποκλειστικά ζήτημα ανεπαρκούς νέας οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και ζήτημα αξιοποίησης, κατανομής και λειτουργικής διαθεσιμότητας του υφιστάμενου αποθέματος.
Περισσότερες ειδήσεις
Ανακάμπτει η οικοδομή, αλλά παραμένει μεγάλο το έλλειμμα διαθέσιμων οικιστικών ακινήτων
